加载中…武汉，有钱也买不到的千万级豪宅
(2022-06-23 08:19:11)
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房产武汉杨光华 |
在当今经济环境下，普通人的思维是现金为王。
但是有钱人的思维不是这样，遇到喜欢的，就花钱买下来。
北京、上海等一线城市豪宅，从5月份开始被人扫货。6月22日，深圳一豪宅，2800万起步，159套，有346人冻资入围。
5月份，武汉平均每天卖出7套豪宅。二七滨江的一些项目，平均每两天成交1套，也有项目，一个月卖两套。武汉的豪宅里，有人“精改毛”，有人降价两三千，也有人涨价三四千。
按照普通人的思维，手上1000多万现金，在武汉买一套豪宅，应该不是什么问题。
事实上并不是这样。
在武汉，手里有1000多万，买不到满意的豪宅，这样的客户大有人在。
01
6月21日上午，朋友老A准备在二七滨江买一套豪宅（案名隐去，避免广告之嫌）。
这个豪宅是小高层，260平米起，单套1500万起步，还看不到江。他找到项目内部人士，想提前预定一套。
对方的回复是，建议去别人家买。在这里，即使全款，也买不到。他们项目前期的老业主，足够消化这栋楼。
1500万的总预算，在二七滨江的豪宅里，真的是可以随便买。
但是少数人就是喜欢往买不到的地方挤，越是得不到的，越想得到。
后来，老A很不服气，“有钱，还有买不到的房子？”
他问我，这个项目与不远处的某一线滨江项目，都是200多的户型，怎么选？
我说，“一个是一线大牌女明星，另一个是三线直播小网红。”
这个回答，他很满意。
02
在二七滨江，千万级豪宅出现一种内部分化。
同样是千万级豪宅，大致能分出一二三流。对于买家来说，花同样的钱，都想买一流的，能看江的。
二七滨江核心区，从二桥到二七桥，约3.3公里。一流的项目，多集中在二七滨江的“滨江苑”周边。或者在电子地图上，从二桥往北，直线距离约1.6公里以内。
离二桥越近，越值钱；离二七桥越近，越不值钱。这是有钱人的认知距离所决定的。
在地段、风景之外，开发商的产品也在进化。每一期在户型设计、装修配置等方面，持续优化，比别人更好。
在二七滨江，只要跑赢对手，就能赢得客户。
去年起，我开始专注于武汉豪宅市场研究。在我的研究表格里，将豪宅根据单价划分了三个档（5万以上为1档，4.5万以上为2档，4万以上为3档）。
武汉20个4万＋豪宅（武汉豪宅20盘），其中13个在江岸。13个中，8个在二七滨江。按照“20/80法则”，豪宅20盘中，值得买的，不超过4个。同时，能进入豪宅20盘的门槛，从单价4万提高到4.2万。
1-6月，武汉豪宅网签第一梯队，网签50套以上；第二梯队，30套以上；第三梯队，10套以上。
一边是豪宅成交的独立行情，另一边也是豪宅加速入市。汉口青岛路某豪宅项目，6月24日加推，130-338平米的洋房。
105套。有老洋房情结的，去现场体验一把。以往这个项目都是年底推盘，它的提前，也是豪宅市场的一种现象。
03
6月21日，参观二七滨江的绿城黄浦湾样板间。
进门的一瞬间，发现我一个多月前，就看过这两套200平米样板间。
入户玄关处，进口石材圆形拼花，是一件很耐看的艺术品。室内金库、恒温酒柜，都是他们家的标配。
与之前的房源相比，这期更适合年轻一代的生活，不那么老气横秋。对厨房空间，做了一些优化。
据说这期的毛坯价格突破5万元。不看江，均价5.9万以上，又一次刷新二七滨江的价格天花板。
小区的大堂里，客服能记住业主的名字，主动问好，帮忙拿快递；小区的会所里，业主们请来名师，给孩子“一对一”；会所里的茶室、私宴、健身房等，每天几乎满员。
项目负责人说，“慢慢卖，不急着去化完，全力以赴做好产品。”
预计明年10月份起，项目将推的一线看江的现房，最小245平米，还有500多的，那时房价妥妥6万＋，“对产品全面升级，更符合年轻人的生活与审美。”
再回头看，御玺滨江当时4.3万的价格，是不是很便宜？
或者横向对比，当光谷中心城豪宅3.1万时，二七滨江6万，还贵吗？
［后记］
在上海，最凡尔赛的一句话是，“我住翠湖”。
在武汉，则是“我住天地”。
这些年，“我住黄浦湾”、“我住壹号院”、“我住原岸”，有钱人有了更多选择。
当1500多万的客户，涌入二七滨江时，武汉第一豪宅区的江湖地位将牢不可破。
今后，“我住二七滨江”，也是很凡尔赛的一句话。
在二七滨江买豪宅，一定要买最贵的、风景最好的那批。
从一开始，这批豪宅中顶尖产品，在有钱人心里已有定价。豪宅不是刚需盘，不是谁便宜，就有人愿意买。
有钱人讲究的是面子与圈子，同时还要住起来舒服的里子。做好里子，给足面子，搭好圈子，不愁卖。
在武汉，豪宅项目20多个，看得上，也就那么几个。作为买家，最好全部看一遍，别人喜欢推荐的，自己未必喜欢。
建议买那些产品设计适当超前的项目、有品牌物业的，价格持续上涨的项目。否则，没住两三年，房子就属于淘汰货了。
文｜杨光华（地产写字人）
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