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解读深圳8月房价暴涨：谁将成为中国投资第一城？
(2015-09-18 11:38:01)
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杂谈 |
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如果按深圳市场2005年市场新房成交均价不足6000元每平米，近十年商品房销量约5000万平米粗略计算，每一个在深圳买房人的资产总额在一年内暴涨了七成，净增价值相当于1.5万亿人民币，相当于8月以来“国家队”为救市投入的全部资金。换句话说，在同一个月里，一个国家股灾损失了15万亿市值，国家为了救市投放了1.5万亿托底，而这个国家里的一个城市房产财富值同期却增加了1.5万亿。
再浅白些解读：深圳本地富人的经济实力已达到“富可敌国”的程度，发动全市之力，为整个A股托底也不是办不到的事情。据某权威机构调查，深圳位列世界百富榜的实际富豪人数已经挤入全球十大城市，全市现金存款3.5万亿,外汇存款约500亿美金，家庭总资产超过千万元数超过300万人，如果以富裕人口密集度和人均现金保有量来说，深圳今年已经成为中国最有钱的城市之首。
显然，中国6-8月份股灾消来了数十万亿流动性，跌幅和跌速甚至已经超过了2008年全球金融危机，但与过去“楼股联动”不同，北上深广四大一线城市的房价不跌反涨，说明中国居民财富的配置比重正在发生根本性的变化，也就是全国人民都在减配股票和理财等金融流动性高的产品，蜂拥到一线城市增持房地产物业产品。
仍以深圳为例，由于2015年上半年成交速度加快，全市新房存量套数仅为30256套，按8月新房成交量为5643套，成交面积为57.72万㎡计算，去化时间仅为5.6个月，这一现象的背后，不能不说与放开限贷丶限外后，本区域外买家大增有关，如近邻香港的居民在深购房比例目前已近2成。
那么，这一趋势是否可持续？从根源上分析，一线大城市的投资规模、投资环境、生活环境与配套设施仍然处于上升期，如深圳原关外区域的房价暴涨，也是由于打破关内关外行政区域界限，雄厚的财政储备积极加大对原关外基础设施和交通轨道建设有关。
在整体经济放缓，投资消费创业的机遇集中于一线特大城市，而中心城市土地资源开发完毕，城市更新项目不断额外支付的拆迁改造成本完全嫁接到了开发商和购房者身上，这一不断上涨的成本因素，在资金持续流入的情况下，加快了开发商主动上调售价的动力与时间点。
根据深圳中原研究中心监测：从深圳全市存量看，宝安区由于上涨过快，9月份开始批售面积较大，新房存量增加，罗湖在连续9个月没有新项目获批的情况下，新房存量不断减少，本月去化时间已降至1个月之内。其它福田、南山、龙岗、龙华四区的去化时间在4-6个月之间。盐田去化时间为7.9个月，是去化时间最长的区域。
从存量金额来看，深圳本地老牌开发商——鸿荣源集团一方面凭借尚峰花园以及壹方中心两个项目，取得开发商成交金额（住宅）榜首，成交金额达30.2亿元，比上月增加6亿元。排名第二的是华润置地，月度成交金额达28.3亿，开发项目为华润城润府及华润银湖蓝山。万科则在本月有四个项目成交，月度成交金额为25.6亿元，位列第三。值得注意的是，进入9月，鸿荣源集团在深圳龙华的“壹城中心”即将开盘，其超过300万平米的建筑总体量，与超过120万平米的住宅销售量，使其存货值首次超过1千亿元。
未来，借助深圳本地市场特有的高单价与高销速因素，“壹城中心”以其超过千亿的单盘市值，很大机会成为中国城市单盘开发销售之冠！更形象的比喻是，“壹城中心”一年的销售额，可以收购北京最大的国资房企——北京城建；两年的销售额，可以收购潘石屹的”SOHO中国“；三年的销售额，可以控股中国最大的房产开发商万科和绿地。综上分析，在中国居民财富配置转向一线城市房地产投资的大趋势下，选择新增投资额和居民财富增长及拥有量最大，土地储备与存量房最少的深圳，是最为明智之选。
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相关资料链接：
鸿荣源·壹城中心，位于深圳地铁四号线龙华站，占位深圳城市副中心——龙华新区及“中央商贸区“的最核心地位，开发商鸿荣源集团专注豪宅打造达25年，以盛鼎之势率先拉开深圳这一最具活力与人气、辐射范围最广的投资消费新中心的开发序幕。
鸿荣源.壹城中心，是深圳最大规划的城市更新项目，规模相当于1/8福田CBD，1/2后海总部基地，1/2平方公里，总建面达320万平米，其中约220万平米住宅、60万平米商业、36.6万平米商务办公，确定引进山姆会员店，上下3层慢步通行街区系统，4大国际风尚SHOPMALL；规划功能集住宅、酒店、商务办公、商业、名校于一体，与邻近深圳北站规划面积达220万平米的深圳第一大规划商务中心区联袂开发，双核擎动，全面提高龙华新城区域价值和人居魅力，堪称中国唯一的“超综合体“：“中国壹城”。而作为非上市房企独力打造此世界都会级大盘，其实力和决心更是难能可贵！
9月25日，鸿荣源·壹城中心“超体2015全球发布会暨山姆签约仪式”将在福田香格里拉酒店盛情启幕。届时，国际影星范冰冰将应邀前来为壹城中心发布会助阵，而大黑牛李晨也将强势来袭。“范李”携手见证“1/2平方公里城市超体”的惊艳首发。
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如果按深圳市场2005年市场新房成交均价不足6000元每平米，近十年商品房销量约5000万平米粗略计算，每一个在深圳买房人的资产总额在一年内暴涨了七成，净增价值相当于1.5万亿人民币，相当于8月以来“国家队”为救市投入的全部资金。换句话说，在同一个月里，一个国家股灾损失了15万亿市值，国家为了救市投放了1.5万亿托底，而这个国家里的一个城市房产财富值同期却增加了1.5万亿。
再浅白些解读：深圳本地富人的经济实力已达到“富可敌国”的程度，发动全市之力，为整个A股托底也不是办不到的事情。据某权威机构调查，深圳位列世界百富榜的实际富豪人数已经挤入全球十大城市，全市现金存款3.5万亿,外汇存款约500亿美金，家庭总资产超过千万元数超过300万人，如果以富裕人口密集度和人均现金保有量来说，深圳今年已经成为中国最有钱的城市之首。
显然，中国6-8月份股灾消来了数十万亿流动性，跌幅和跌速甚至已经超过了2008年全球金融危机，但与过去“楼股联动”不同，北上深广四大一线城市的房价不跌反涨，说明中国居民财富的配置比重正在发生根本性的变化，也就是全国人民都在减配股票和理财等金融流动性高的产品，蜂拥到一线城市增持房地产物业产品。
仍以深圳为例，由于2015年上半年成交速度加快，全市新房存量套数仅为30256套，按8月新房成交量为5643套，成交面积为57.72万㎡计算，去化时间仅为5.6个月，这一现象的背后，不能不说与放开限贷丶限外后，本区域外买家大增有关，如近邻香港的居民在深购房比例目前已近2成。
那么，这一趋势是否可持续？从根源上分析，一线大城市的投资规模、投资环境、生活环境与配套设施仍然处于上升期，如深圳原关外区域的房价暴涨，也是由于打破关内关外行政区域界限，雄厚的财政储备积极加大对原关外基础设施和交通轨道建设有关。
在整体经济放缓，投资消费创业的机遇集中于一线特大城市，而中心城市土地资源开发完毕，城市更新项目不断额外支付的拆迁改造成本完全嫁接到了开发商和购房者身上，这一不断上涨的成本因素，在资金持续流入的情况下，加快了开发商主动上调售价的动力与时间点。
根据深圳中原研究中心监测：从深圳全市存量看，宝安区由于上涨过快，9月份开始批售面积较大，新房存量增加，罗湖在连续9个月没有新项目获批的情况下，新房存量不断减少，本月去化时间已降至1个月之内。其它福田、南山、龙岗、龙华四区的去化时间在4-6个月之间。盐田去化时间为7.9个月，是去化时间最长的区域。
从存量金额来看，深圳本地老牌开发商——鸿荣源集团一方面凭借尚峰花园以及壹方中心两个项目，取得开发商成交金额（住宅）榜首，成交金额达30.2亿元，比上月增加6亿元。排名第二的是华润置地，月度成交金额达28.3亿，开发项目为华润城润府及华润银湖蓝山。万科则在本月有四个项目成交，月度成交金额为25.6亿元，位列第三。值得注意的是，进入9月，鸿荣源集团在深圳龙华的“壹城中心”即将开盘，其超过300万平米的建筑总体量，与超过120万平米的住宅销售量，使其存货值首次超过1千亿元。
未来，借助深圳本地市场特有的高单价与高销速因素，“壹城中心”以其超过千亿的单盘市值，很大机会成为中国城市单盘开发销售之冠！更形象的比喻是，“壹城中心”一年的销售额，可以收购北京最大的国资房企——北京城建；两年的销售额，可以收购潘石屹的”SOHO中国“；三年的销售额，可以控股中国最大的房产开发商万科和绿地。综上分析，在中国居民财富配置转向一线城市房地产投资的大趋势下，选择新增投资额和居民财富增长及拥有量最大，土地储备与存量房最少的深圳，是最为明智之选。
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相关资料链接：
鸿荣源·壹城中心，位于深圳地铁四号线龙华站，占位深圳城市副中心——龙华新区及“中央商贸区“的最核心地位，开发商鸿荣源集团专注豪宅打造达25年，以盛鼎之势率先拉开深圳这一最具活力与人气、辐射范围最广的投资消费新中心的开发序幕。
鸿荣源.壹城中心，是深圳最大规划的城市更新项目，规模相当于1/8福田CBD，1/2后海总部基地，1/2平方公里，总建面达320万平米，其中约220万平米住宅、60万平米商业、36.6万平米商务办公，确定引进山姆会员店，上下3层慢步通行街区系统，4大国际风尚SHOPMALL；规划功能集住宅、酒店、商务办公、商业、名校于一体，与邻近深圳北站规划面积达220万平米的深圳第一大规划商务中心区联袂开发，双核擎动，全面提高龙华新城区域价值和人居魅力，堪称中国唯一的“超综合体“：“中国壹城”。
9月25日，鸿荣源·壹城中心“超体2015全球发布会暨山姆签约仪式”将在福田香格里拉酒店盛情启幕。届时，国际影星范冰冰将应邀前来为壹城中心发布会助阵，而大黑牛李晨也将强势来袭。“范李”携手见证“1/2平方公里城市超体”的惊艳首发。
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