五一看楼流水，深圳刚需可买新房了 五一期间看楼，先看了绿景香颂，锦绣御园，再看了星河盛世。 今天还打算去圣拿威，看看宝安。再去春交会。 之前还看过其他一些房子。 先做个简单流水账。 （好在换了个手机，能简单拍照。看楼实在不方便用单反，人家以为我是记者...） 1.现在楼市情况，当是筑底过程中。 新房降价走量，贷款定向首套放开。 降得明显的是新房，而且有户型越来越好的趋势。 2手降价不明显，业主们心态普遍呈观望。说明被深度套牢的少。 2.自住户型明显受欢迎。小2-3房热销。跟70-90受限无关。 反而很多发展商自作聪明，搞了很多双拼大户型，很滞销。 3.价格和总价，是非常关键。80后的收入虽然不低，但供楼压力很大。 户型实用性和实用面积，比园林这些更重要。这是锦绣御园不好卖的原因。 4.价格一旦到底线，销量就会很好。1.7-2w的星河盛世，70多到90平的小户型，高实用，就热销了。 图为绿景香颂的89平的。这个户型很赞，做到4房，还很宽敞。客厅面积比花半里还大。 5.星河的营销政策非常到位。主要是 用了各种中介代理。 现场流出15-20平的空间来选房，有点像街头拍卖。氛围很紧张，手段很给力。 再加上产品性价比确实还行，热销也能理解。 但是否有5、6百套，还要看。而且，后悔冲动退订的也有，在现场就看到一个。 开盘下午开始，就开始加推，只是单价略高 次日，听说2-3房都有，价格可能也有低于2万的：从此进入常态销售了；拼的是耐力了。 ——这就像小米手机，高调、品质层次，紧张性营销；但慢慢的，也就铺渠道了，慢慢就要通过常态来销售。2800多套，就算卖了600多， 还有2000多套。 中介的政策还能用多久？单纯金钱刺激是可以。可是客户的耐心没了，对星河的营销电话也会疲惫的。我自己就接到不下5个推销电 话。实在感觉没意思。 图为绿景香颂的房子。很多房间开2-3个窗户，对流，通透。住着很舒服。 但昨天想到一小点，风水上会不会有漏？ 到处都是窗户和门，床和家具不能靠边，用起来是否会不十分方便？ 当然，我是最喜欢这个户型。 从户型角度： 绿景香颂最好，89平宽敞4房，杀伤力要多大有多大。 就是可惜靠近农民房，没啥小区。只是能跟北区共用园林。 但是周边的环境好，生活配套好。 只可惜没有地铁，步行挺难。 但公交还是蛮方便。 整个片区，是个比较高尚的纯住区域。 价格方面，也是非常不错。不到1万6千5。就会去跟花半里pk。 户型、位置、环境比花半里好。结果自然好卖。 所以现在要说是回暖反弹，那也是yy。很明显必须价格低、户型好、位置好，三好学生，才可能热销。 否则，清冷。 图为绿景看房的人，真多啊。 从品质和性价比角度， 星河盛世不错。 三角路口是个硬伤，风水上会存在些问题。潮汕人的盘呢，可能会规避下，不知道什么手法在化解。 商业体量是个吸引力，但也要看。这个地段，车进车出不方便，广场空地也少。 主要是高台的园林确实还不错，又有个实验幼儿园，所以品质的品质感就出来了。 然后当然是户型好，虽然没有绿景那么BT的好，但也算正规方正小3房，面积没浪费，还能住人。 如果2万3以上受追捧，会觉得很搞。木啥投资升值的前景。 ——这些年，龙华拓展区基本就是个套，套住很多投资客。扣除利息、机会成本、交易成本，能真正赚钱滴不多。 近3、4年，真正有回报的是3#沿线和宝安。 再早点，涨最多的还是南山和宝安；龙华的升值幅度也没那么高。 如果价格在2w以下，从位置、品质、户型、园林来看，还是可以。 比较小资的刚需可以买。 图为绿景的房子，凸显的是通透。 以前觉得花半里户型很好，虽然有点 紧凑，虽然小房间压根都不知道该肿么用起来。 但有了绿景，其他都浮云鸟。 花半里的房子吧，位置和环境不大好。围合园林是个亮点，可惜绿化不到位，硬地面太多。 学校是个优势吧，但比较还不是一线名校。 户型挺好的，方正紧凑实用。 但89平的4房，总价也并不便宜。 这个楼盘，非常适合华为和富士康的兄弟姐妹。 花半里现在很高调，我觉得6月清盘有点难。 星河和绿景一出，花半里掩面啊。 不要说才剩几百套。 在房票就是硬道理的年代，其他楼盘卖得多些，花半里的潜在用户就少些了。 解释下，上图还是绿景的。 整体还是很气派的。 周边环境不错。 （原谅我的手机效果先，呵呵。主要是单反被售楼处抵制。我一直很不明白为啥禁止拍照，其实多被宣传，才是真正的营销。买些软文，网友 自己都会过滤滴） 话说，锦绣御园本身是不错的。内部 环境清幽，园林精致，教育配套全。 外面虽然乱了些，但算是有地铁，只是步行多一点。 为啥卖不好？为啥1.4w还卖不好？ 户型啊！ 户型不大给力，定位不准，设计不好。基本定位成改善性需求，可是又不够豪华。 实在说话，龙华街这种地方，也实在不适合做豪宅。 所以，就杯具了。 产品，是最重要的。根据周边环境和人群，来做设计；而不要yy拍脑袋。 绿景香颂人家就是产品好，其他方面差很多。 但大家的米很重要不是？每个月攒钱很难不是？ 哪怕是生意人，要供个几百万的房子也不容易不是？ 所以，面积，必须合适。否则，园林好，也没用。 早不是2002-2004，人们工资比房子单价还高的年代了。那种年代，人们关注品质和园林。 现在，解决温饱吧，先让咱买得起。 当然，锦绣御园的营销肯定也没到位。 炒作方面，可以学星河啊。 要不来个，倒计时降价拍卖？ 只有拿几十套来卖，一个好的活动，就可能起死回生了。 当星河人头挤挤时，锦绣御园这里很 清净。。 观园去看了很多次。位置目前较偏。 做别墅呢，生活配套还比较不成熟。 园林品质好，但规模还不够大。 池子美，但偏小。 价格适中吧。 小户型不是很合理，现在刚需怕总价负担，不会盲目要空阔。 花半里，降价之后，是曾经认为信价 比最高的房子。 户型比较紧凑，实用。其实赠送不算多。因为房间都很小。 园林可惜太粗糙了。 位置一般，三角地带不大好。 学校马马虎虎还行吧。 现在呢，有了绿景香颂、圣拿威的小户、西城雅筑小户、中洲中央，感觉花半里也就普通了。 这样其周边环境差、位置远等缺点就比较突出了。 记得去年还是啥时候说，每次楼市低迷、户型靓时，就是慢慢值得买入时。 楼市高潮后，户型和园林都很遭，发展商都不肯做产品了。 很感慨当时看不到有各种赠送、空间感的房子。 结果，今天在中洲看到了真正的赠送面积和入户花园。 看楼，离性价比高不远了。 勤诚达22世纪 这个楼盘咋说呢，旧改，体量大，学区好。周边配套成熟。 但是密度太高，私密性不够。 营销比较差，至今没样板房，现场留不住客。 口碑树不起来。 估计价格还不会往合理订。 户型看起来一般般。 比较悬。 在看中洲前，觉得圣拿威还不错。虽 然一直没样板房和价格。 今天看了样板房，比想象好。户型方正、实用、房间也还够用。 园林比较大，是在认真做产品。 但营销上不大感冒，动作一直不大漂亮。不大吸引人。 当然初期价格定太高了。2万-2万5，除非大家疯了。 听说有优惠，价格比中洲要便宜。 开盘定在中洲后——可见信心不大足。 这样算，就觉得还能期待。 如果价格1万7-2万的小三房；1万8-2万2的大户型。还是不错的。 周边配套挺好，学校也还好。有地铁。有园林。 基本要素都还行。 感觉比星河盛世好。 真心不觉得星河盛世是豪宅。是都市综合体，有商场不错。 园林和兼职品质也还好。 但整体的气势、周边的环境、户型，要说是豪宅，真的说不了自己。 西城雅筑，户型非常好。定位很准： 做实用小户型 60多平的2房，个别甚至还能有大入户花园或大阳台，可变3房。 80平的普遍都是3房。 基本都方正，好用，虽然不是很宽敞。 好像是类似板楼，不是传统塔楼。虽然一梯n户，但还可以，采光不错。 只是靠近路边，单体建筑，没有园林。有小孩和老人的家庭还是不十分方便。 案例，价格应该亲民。 可是说要2万4-3万。 我瞬间无语了，转身默默走人。 这个价格，是个人，都不大可能买的吧。左近2万左右的房子很多，很值得期待。 要说都有学校，都有配套。 而且人家还有园林，大气很多。 建议发展商理智点，把客户定位为科技园从业者。毕业3-5年，能买得起。 同比周边的房子，不要说更便宜；但至少要让人感觉不吃亏。 这样，估计会销售比较好。 否则，像对面纽约客那样，还是很无趣。 现在楼市，远木到回暖的说法。只是在筑底，降价到位后，有些成交。 限购限贷那么严肃，几千户的大盘一个个排队等开。 房票是那么好抢的么?