其实，从门槛来说，豪宅并不是买的问题，还有资源稀缺性与保养维护等方面的问题。现在深圳遍地都是超过2、3万元每平米的“豪宅”。但不同层次，不同年龄，不同境界的客户，自然对豪宅会产生不同的标准和需求。在此做一个预言：城市豪宅谁能可以买，但生态兼奢侈，亦旅亦居型豪宅，就不一定人人买得起了。

首先要讲两个新闻。第一个新闻是，深圳已清理了8万“非健康状态”的人离开深圳，当然这是为给大运会一个更好的城市生活环境。但这个事引发了全国性的争论。人的生存权与一个城市暂时的安全性谁更重要？但另一角度，可以看出，城市越大，低层次人口，被污染的大气和垃圾自然也就越多，所以，富人们开始往外地。

第二个新闻，中国目前，也是亚洲最大的一个候鸟保护地——鄱阳湖生态保护区，出现了很多的偷猎人。偷猎鸟蛋，这给当地主管部门很大的压力。因为在生态环保上，是没有充足的经费保证。如果没有人管理保护，偷猎者很快就会让这个国内最大的候鸟栖息地毁于一旦。

第三个新闻，日本连续地震引发了核危机。社会上都在忧虑，一但核辐射来了怎么办？按照都市人身体素质来说，核辐射来了，可能先垮掉的是城市里过度劳累的富裕人群。所以除了要保护生态环境，我们更要加强自身的循环机能，这要比赚很多很多的钱更为重要。

最后，还有一个典故。看《非诚勿扰2》的时候，主持人问“为什么小企鹅不怕北极熊”？答案是一个在南极，一个在北极，谁也见不到谁。但如果有一天，北极的冰山融化了，小企鹅怎么办？北极熊是不是就能游过来了。

以上话题给我们的思考就是：

第一、如何给高端消费者（富人）提供更具安全性、保护性的住宅产品。

第二、怎么在房地产开发的同时，主动有机地进行生态保护、甚至生态“退让”。

第三，高调的奢华生活背后，自住的物业是否应低调一些，离繁华闹市民远上一点儿，保护距离和私隐性。

第四，富人居住物业，居住舒适度，以及更好地与生态环境和谐统一，亦是正果。

笔者从事多年旅游度假型地产研究，思考华侨城、深圳湾之后的富人区在哪里？

首先，豪宅不一定身处富人区，但富人区必然会打造豪宅。从历史上来看，中国的富人区一般是从城市豪宅发展起来的。在深圳，第一代自发形成的富人区，应该是罗湖区爱国路和东湖附近，与主城区五公里半径内的几个社区，如怡景花园、湖滨花园等，最是卖给外籍或者是港籍人士居住。

其次，真正具有“划时代”意义的是香蜜湖和华侨城。毫无疑义，当时的富人，都希望湖景资源，能帮他们寻找生活乐趣的地方。显然，香蜜湖、华侨城片区是深圳第二代的富人区，它体现了一个规划行行、生活轻缓、环境优越的全新住区。在此，同一阶层的人群，找到了共鸣，动静分隔，闹中取静。

近期，深圳开始形成以深圳湾板块和大梅沙板块构成的海景富人区，即第三代富人区。实际上是近年深港融合的大趋势所打造。这个富人区的业主，不仅仅是本地富人，还包括了香港、深圳和内地的大量富人。他们是从投资的角度，从追求生活舒适，上升到了注重国际性建材元素和管理标准运用，更便于境内外的商务往来。投资性更大于自住性考量。

但随着房地产宏观调控的深入，我们地产人应以前瞻性的视角，研讨深圳第四代富人区在哪里？

从之前历史经验看，从一系列的生态环保危机事件来看，引发了我们前面若干的思考。

通过梳理核心因素，我们可以判断出来，它必然不会在大城市的核心地段，大约车程距离在一个半小时到两个小时之间，某一个生态景观、资源、空气，尤其是产品舒适度、奢华度、购买人群的档次，以及世界观的认同和习惯的趋同性，围绕这些因素打造的不同风格的差异化产品。

因此，从城市豪宅到生态奢宅，并不是谁更优胜的概念，而是一个必经的产品发展阶段的概念。

目前，万科、恒大，还有保利、绿城、万达这些国内第一线的开发商，到处在抢占名山大川，抢占城市周边中小城市的优质湖景、海景、山景资源，几千亩上万亩地大规模圈地，这正是他们嗅到了第四代富人区的先机，以更低的成本，提前进行项目储备，让后面进来的人无路可走。

当然，从许多方面来说，生态奢侈概念的住宅开发，仅仅是起步阶段，但已经看到，如果没有足够的经济实力、融资能力和政府背景，开发不了如此大规模，基本规划都要占地5000亩以上的项目。开发商要是停留在纯粹卖住宅的角度，不能系统、有机地把项目和生态保护结合在一起，那就是破坏性开发，破坏了生态地产的核心价值，自然离失败就不远了。

最后，城市豪宅还没有发展到它的顶点，生态型地产的价值也还刚刚开始被挖掘。从这个角度来说，希望深圳的房企，在生态地产和生态奢宅开发方面，不要走到国内其它城市，或者说不要走在惠州光耀开发的“全球候鸟度假地”、雅居乐“白鹭湖”等项目的后面。