从2006年开始，深圳商品房市场进入了卖方时代。“金九银十”，从房交会期间的成交量变化观察，已经从一个住宅集中展示和交易的时间节点，变成了某种意义上的“天气”名词，并非一个买房的时机而是一个旅游的好季节。

但每到“金九银十”，总要对年底前的收官行情进行一次预判，几年来，笔者一直坚持的基本判断逻辑是：

 1，判断政策对市场产生的影响大小，要根据当期消费者购买能力和市场供应产品的特性，分析未来房价将会产生的或大或小的波幅反应；

 2，判断房地产价格走势的准确程度，可形容为“一将功成万骨枯”，准确的判断背后，往往看到一小群人在暴富，而大多数人在里面输掉了金钱，或输掉了财富快速增长的机遇。

其一：
政策对房价的打压作用不在于其严厉程度，而在于市场上供需与财富状况。

我们看下2006年政府为“控制房价”，出台对不满五年再次交易的二手房征收5%交易税，以及征收交易差价20%个人所得税的政策。由此产生了第一轮深圳房价的暴涨，源于当时深圳财富人群的快速增长，土地及住宅供应量首次出现负增长，关内土地“断供”，关外土地“天价”频出。
 
之后，政策每一次强制市场进入调整期，只要深圳的住宅供应量少于需求量（包括二手房），存量在三万套以下；只要本地居民储蓄存款增速还在15%以上，就没看到过“买错”，只会“卖错”。象08年初吵作的“断供”和“退房”现象，基本上今年绝迹，没人关注了。
 
其二：
 
“大仙”时常有，而“赢家”只有一个。
 
还是2006年，第一次相对直接而严厉的调控政策出来后，一个开发商庆幸地说，好在我的房子价格定得合适，1万6/平米全卖光了，政策出得真是好；第二个是开发商老总说，自己的房子定1万8/平米，卖不动了，愁死了。现在看，这两个盘都在3万元/平米以上了。
 
谁是赢家，谁是输家？
 
其实，最后的大赢家还是政府和开发商，而大多数人都被政策误伤到了。
 
2007年还有一个事情：“打赌”房价。某记者出身的地产评论人和一个北大教授打赌次年房价单日的涨或跌。结果，预测2008年某一日房价低于2007年同一天的评论人赢了。但我们知道，输家是当时那一大批嚷嚷着“三年不买房”的刚需们；包括2008年卖房子的一大批人，都是输家。
 
怪异吧！某个符合“民意”，最“贴近”大众的预测，最终验证是正确的时候，大多数人未来即将成为输家。而说错话的人，事实证明听他的观点的人最后反而成为了赢家。
 
这说明，房地产市场和股市一样，谁赢谁输，房地产投资的逻辑是你赚钱是站在大多数人亏钱的基础上。
 
从这个逻辑判断看政策的作用，会发现每一次调控政策都象一种助推或变压器，把市场上赌房价涨跌的筹码放大了。本来不出政策，或是市场观点不要一边倒，房价的涨跌幅度不会超过正常的波幅；但一但加上政策以及伴随政策的媒体一边倒观点，相信某作用的大多数人将失去投资机会，或者被迫在下一次的反弹高位上接货买套（当然从长期看可能是暂时的被套。
 
这个规律或称作房地产逻辑，近五年被验证得太多太多了。这五年来，没买到房的人才是最大的输家，他们永远失去了见证深圳未来发展的机会，或者是失去在深圳发展事业的机会。
 
用上面的两大房地产逻辑，对比所谓“金九银十”的说法，对比房地产研究里所谓价量分析的说法，对不确定的未来和可以确定的趋势，就能作出很清楚的分析结论。
 
可以确定的一点，笔者观察市场的逻辑，从不看重季节，而是看市场主导力量到底是供方，还是需方。
 
换句话说，未来入市的楼盘是高价位的，还是低价位的，开发商推出的供应量是在豪宅还是在普通住宅，这些才是影响短中期新房统计均价的决定因素。
 
如果能掌握开发商入市的心态，就能判断供应结构的变化，也就获得了预测房地产价格的能力。
 
但是，重申一点，能否准确预测每年最好的买点和卖点，并不是最终赚钱或亏钱的唯一手段。换句话说，无论市场上的“大仙”预测结果是对是错，和大多数的普通人没有关系。你有钱就会买房改善生活，没钱就不会关心房价。看清“买得起还是买不起”这一点，我们就知道对于多数专业机构和媒体观点应该怎么对待。
 
对于近期新房和二手房在“金九银十”到来时“回暖”，我的观点就是：成交放量的动力是有钱人开始入市了；对开发商希望在“回暖”时，价格上多赚取一些的想法是无可厚非的；对于政府来讲，拿出手里的钱，不要让“保障性住房”成为镜花水月，更能平息民愤；对于媒体来讲，不要再用“金九银十成交量暴增”，来忽悠普罗大众高价接货了。