据刚刚公布的深圳市住房建设规划2010年度实施计划（以下简称“计划”），今年深圳商品房计划建设13.69万套，1259.2平方米，其中，城市更新改造建设8.02万套，建筑面积847.7万平方米。据此数字计算，未来两年投放市场的商品房，近七成将来自于城市更新改造用地。

值得警惕的是，在“计划”中，虽然强调分解保障性住房建设任务，落实保障性住房5万套，建筑面积280万平方米，较2009年的2.57万套（134.8万平方米）似乎翻番，但实际去年向市场公开提供的保障性住房仅0.51万套。加上在“计划”中明确提出：“市规划国土部门不再受理各类机关、企事业单位自用住房用地的审批，住房问题统一通过住房市场和住房保障方式予以解决。”，可以预料，未来改善型购房需求，主要通过以城市更新提供的商品房来满足。

从“计划”还可看到，2010年度商品房用地预安排中，12块用地仅有4块位于关内，包括了南山区三条轨道交通上盖物业，以及盐田区委旧址地块。其余基本上以关外宝安的尖岗山（豪宅）、光明、坪山等地拆迁安置地块为主，看不出与目前住宅用地“零供应”有丝毫改善的迹象。每年60万平米左右的商品住房用地规划，预计能投入市场的供应量远少于每年平均600万左右的销售量。

简而言之，当开发商看到这份“计划”，商品房价格上涨的预期将更为强烈。