加载中…
风林火：08楼市，底在何方？
(2008-04-12 12:45:24)
标签：
楼市见底房产 |
08股市流行一个笑话：抄底发现底下还有底；原以为地狱只有十八层，今年由于大小非解禁和再融资结果又扩建了十八层。
关于股市的说法这里不会多谈，因为它归根结底是一个政策主导型的“圈钱赌市”，解决的根源在于完善市场机制和管理者真正树立“三公”原则。
本文想讨论的是：房地产市场有没有底部问题？与股市相比，股票可以不买，房子是不是可以不买？去年四季度以来的调整，这个探底的过程还要有多久？对市场价格起作用的是市场规律还是政策？
笔者认为，探讨与解答以上问题的思路包括：
1、搞清房地产市场功能与投资属性；
2、搞清政策对房地产市场的作用与周期性波动关系；
3、搞清舆论导向对于置业者心态影响；
4、搞清经济发展趋势与城市化进程，对土地和房产价值的“溢价”效应。
等等，可能还有其它方面（也欢迎同业拍砖发议），但限于篇限不深谈了。
笔者看法：
1、从商品类型房产，包括商业、写字楼等物业的基本属性看，应该是投资属性大于自用属性。但由于我国房地产市场化发育时间不足，制度不完善不健全，各方参与者心态不健康不理性，外围因素诱导等，造成社会大众对于房地产的投资认识有所偏差。故此在一定基本因素积累到从量变到质变阶段，即基本满足人民自用需求后，由于投资需求集中性爆发而导致近年来的市场大幅波动。
要解决市场问题，如果回归到市场规律本质，那就是承认商品房作为理财投资品的功能，从制度上保护开发者和持有人的法定权益（包括农村集体性质的物权属性与可流通），从环节上避免多头管理和重复审批以减少参与成本，从流通上放弃干预和降低交易税费，从而保护广大城乡人民改善居住环境需求，以及减少市场流动性，扩大内需和财产性保值增值功能。
只有扩大市场可流通可交易的比重，才能扩大“分母”，让虚高的市场交易价格降下来。在此之前，市场不言顶，也就不存在所谓见底。
2、政策对房地产市场的最大作用在于厘定其可流通性，通过上世纪末以商品房逐步取代政策房（福利房、微利房和廉租房），来刺激市场供需量的放大，达到以房地产为龙头带动城市化进程和产业链发展，扩大就业和内需的目的。
今天看，除了过低估计城市化进程对“进城”和“迁移”人口，对于一线重点城市商品房价格的巨大冲击作用外，其它对于经济的良性促进和改善中国产业结构目的基本落实。
那么，未来的政策是否改弦更张了呢？首先，中国的城市化进程远未结束，中国的人口就业和产业升级问题也远未结束，基于人民币升值预期导致的外资涌入，造成市场流动性过剩，包括居民投资渠道单一且金融市场风险加大等因素，政策并不致对房地产市场作出相反的压制态度。
我们要搞清，政策打击的是供不应求状况下的“投机炒房”和“屯地居奇”等扰乱市场行为，而非针对居民自用性购房或无风险意识下的投资性置业。房子不是可以不买的，而是中国人一生中必须要买的（个人或家庭购买）。
因此，当市场告别非理性的追涨杀跌，当供应量与满足城市中低阶层的基本居住保障机制完成，中国房地产价格长期沿稳步上升的态势不会改变。
3、如果说近两年房地产市场价格波动过大的始作俑者是开发商，那么舆论引导也起到了助涨助跌的作用。中国的舆论主要是传媒，尤其是政府背景下的主流传媒，其作用在于紧跟政策导向，在鼓励城市开发的时期，唱好经济发展与规划对区位价值的提升，引导投资买房；在限制地产投机的时期，则揭需价格“黑幕”和质量问题，放大市场风险意识，降低人们对价格上限空间的预期，从而抑制非自用性置业。
因此，判断舆论未来方向，也有助于我们分析楼市的短期底部，比如说当成交量萎缩到一定程度，当城市土地出让发生困难，当投资者出现“弃供”或“断供”风险，舆论风向必然扭转。但从中长期看，舆论因素还是围绕政策和市场基本因素起作用，并非主导因素。
4、什么是影响房地产市场价格的主导因素？可简单归纳为区域价值（功能规划、产业结构与市政配套等）、产品类型（景观、资源型豪宅或普通住宅类）、性价比（同区域或同类型产品的定价分析与开发商品牌服务意识对比）。
其中，最关键最核心的因素是区域价值。一个规划利好可以在短时期内推动区域三级市场交易价格的走高，从而吸引开发商和投资客的进入，带动新推出楼盘价格上扬；产业结构调整，如深圳的前海中心区、后海金融商务区、龙岗现代服务业中心等片区功能重新定位和产业引入，将改变原有居民人口结构和收入水平，增加人流、物流、资金流和信息流；市政配套的改善，如地铁轻轨、教育设施、公园场馆、交通路况等等，对于提升居民生活品质起到极大促进作用，从而带动区域物业价值重估。
一般开发商进行投资规划和评估土地价格，基本源于以上标准；投资者和自用性消费者，无论从直觉还是客观分析，也主要围绕以上几个方面。从短期看，限制价格“无限”上涨的因素，在于居民收入水平、城市密积度和国家经济景气程度等。相对应，产业升级、经济转型与市场景气与否，中小型企业的发展速度与城市居民工资水平的提高，对于城市土地和房产估值的作用也尤为明显。
举例说，要初步判断深圳楼市的短期底部，可从交易活跃度分析，但根本上要观察未来五至十年，深圳城市发展投资、居民储蓄存款与收入增长幅度以及产业性调整对企业的影响与变化。
根据深圳市政府近期在“两会”上的表态，未来实施新一轮跨越式发展的新起点是转型提升产业“含金量”，令产业构成与经济全球化竞争形势紧密合拍，最终占据国际经济竞争制高点，以国际性大都市“比肩新加城”为目标，到2020年城市人口将达到1200万，整体综合实力得到极大发展。
此外，2008年深圳预算财政支出将达到572亿，其中对于民生如教育、医疗、廉租房的投入增长幅度最大，深圳作为全国“宜居城市”第一名绝非幸致，对于居民幸福指数提升将起到长期的良性作用。
而在“2008（第十届）中国风险投资论坛”上，据悉有来自全球的200多亿资本聚集深圳寻找投资良机。而即将推出的创业板和深圳中小板市场，对外来投资对接深圳中小型科技、服务和创新型企业尤为有利。加之深圳紧临世界金融中心之一的香港，作大高端金融服务业也将在未来推动深圳人口结构和素质水平的全面提升。
产业、经济、人口、投资四大利好要素作用下，深圳楼市短期探底，中长期冲顶的态势不会改变。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：不炒房让我们炒什么?
后一篇：别闹！折腾个啥！