土地回暖，房市新一轮上涨的前奏

李宁

人们不怀疑，土地是房市的核心因素。土地上涨，房价必涨无疑。

此前，据传可能开征物业税，于是，很多人认为高房价时代将一去不复返。据此的依据是物业税的开征，必将抑制炒房行为。

据此观点的人真是太天真了。天真的有点迂腐。

首先，在物业税没有明确的课税对象、具体的税率和征收方式的情况下，断然断定可以抑制炒房行为，使得房价下降，可以说是盲人摸象。盲人摸象，摸到的不过是大象的腿子，而现在，我们希望房价下降的人们，不仅没有摸到大象的腿子，而是摸到了一堵厚厚的泥墙，但以以往经验就推断为大象腿子罢了。

其次，即使物业税调整的方向的房地产，课税对象和税率以及征收方式明显有益于抑制房价，我认为单凭物业税，也不能调控房价的涨跌。因为，房价的涨跌，一个就是靠所谓的刚性需求，一个就是是否有投资价值。

至于需求，笔者以为在当前情况下，是有的，但是不那么太刚性，至多是个柔性。也就是说有一部分人没有买到房子，比如新分配的大学生。但是，在没有刚性收入的支撑下，这部分刚性需求，也会大打折扣。

因此，房价的涨跌，可以说取决于是否有投资价值。也就是说人们买的房子未来是否升值，能否给买房者带来丰厚利润。如果有价值提升的可能，那么有人愿意买第二套、第三套房子，等到价格上涨了再出售，这就是政府非常担心的“泡沫”问题。但是，如果没有升值可能，甚至掉价，那么，谁还继续投资房地产呢？谁还会去买房呢？这就是目前房地产价格死扛的根本原因。

上涨容易，下降难。有人甚至说出房价跌一半将是中国的经济的灾难。大体上也是深谙此道所言的。

中国房市是降还是升，取决于是否有投资价值，其中关键核心是土地价值的升降。

从大的方面来说，中国人口控制会使房价最终下跌，也就是说等到几十年以后，中国房市肯定要下降，因为不再存在土地因为说人口的继续增加而在减少。我们几十年以后面对的现实是，由于人口的减少、老龄化社会的到来，不会再新增更多的人口和家庭来购买新的房屋，相反，还会剩余出房子。（男女双爷爷奶奶两套房、男女双父母两套房，子女结婚后，由于双爷爷男女的逝世，剩余一套房子）。这样，所谓的刚性需求不存在。

但是，近期，房价可能继续上涨，可以说，由于土地回暖迹象的明显乃至全面复苏，正在孕育着新一轮房价上涨。

据新华社报道，6月第一周，全国土地市场由“地段性”回暖转向全面复苏。不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火暴，没有流拍现象，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块大幅溢价成交。

中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月1日至7日，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25％，推出土地面积608万平方米，环比增加24％；成交土地42宗，环比微降5％，成交土地面积173万平方米，环比增加14％。其中，武汉是本周交易最活跃的城市。10宗地约46万平方米全部成交，成交金额达29.3亿元。

据了解，万科、金地、雅戈尔、中洲宝城等开发企业频频出手，布局土地市场。中洲宝城布局深圳，26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块；雅戈尔布局宁波，10.28亿元又拿“地王”，溢价水平达111％。上海长宁区周家桥街道91街坊地块紧邻市中心，挂牌价是去年相同区域成交价格的一半，报名开发商超过10家，上海或将掀起新一轮的“抢地”大战。（京华时报6月9日）

如果报道属实，房价上涨的序幕正在拉开。但是，基于大众利益，基于那些有刚性需求的人，房价还是不要涨的为好。因为房子是用来实现“居者有其屋”的功能，而不是投资赚钱的。

但要彻底堵塞房价上涨的“阳关大道”，要么充足供应土地，不要因为因土地上涨助推房价上涨，要么就是抑制投资行为，也就是2007年上半年频频祭奠的“紧缩信贷、提高印花税、提高二套房首付比例”等等大旗。

可是，在目前情况下，18亿亩耕地红线以及刺激内需政策的作用下，做到这一点，显然不是现实的事情。

因此，我们只能被动接受房价进一步上涨的现实了。