李宁进军地产的台前幕后及商业模式

摘要：

表面上，李宁是通过收购“快意股份”而进入地产业务的，但在幕后却和中体产业关系密切。中体产业实质上就是一家以体育为卖点的房地产公司，但自谢亚龙做董事长以后，其地产项目进展不顺，甚至在2010年上半出现亏损（谢的近日被拘捕与此不能没有关系）。中体亟需引入有实力的合作伙伴救场。所以，李宁进入地产实际上与中体产业的一次深入合作，所以李宁的地产商业模式与中体产业联系密切，很大程度上是对中体的复制。

目录：

一、打造操作平台.... 2

二、谋求土地资源.... 3

三、建立商业模式.... 5

中体的商业模式.... 5

李宁的商业模式.... 7

近日，媒体暴出李宁公司也开始做房地产的消息，由于其思路和模式与XX的想法有近似性，我们对它近期的操作动作进行追踪，对幕后原因进行挖掘，对它的商业模式进行捕捉，以备参考。

李宁进入房地产的市场动作围绕三条主线展开：打造操作平台、谋求土地资源、建立商业模式。其中打造操作平台是明的，媒体的报道多集中在这一条线上，而谋求关键资源和建立商业模式这两条线是暗的，公开资料较少，但也可以通过观察到的蛛丝马迹进行推断。

一、打造操作平台

李宁企图将香港上市公司“快意节能”(08032 HK)这个“壳”打造成未来地产业务的操作平台。

此前名为“大中华科技”的创业板公司快意节能，起初主要经营药品生产及销售，可惜无论是股价或是经营业绩，都未能获得较大突破。直至去年7月，原有大股东冯永祥决定跨界收购制造节能设备的“快意空调”。当其时，冯永祥[1]已预告，若有买家愿意提出理想收购价，将会考虑出售该项业务。目前李宁打算再为这家公司更名，改为“非凡中国”。

n       今年6月，李宁通过与其兄长的合资公司购入快意节能公司54.79亿股优先股；

n       8月31日，快意节能发布的公告中宣布了三项交易：以快意节能新股及可换股票据，收购李宁有限公司30.9%的股份；以4亿元收购从事体育推广业务的非凡中国；以7亿元收购沈阳项目。

非凡中国是“非凡领越体育发展公司”的全控股东，后者与中国国家跳水队及体操队签署了两份商业活动和人才管理合约。此外，非凡中国还拥有中国国家羽毛球队代理公司的一份业务合约，可在中国管理及举办多项顶级羽毛球赛事及锦标赛。

通过收购沈阳项目，快意节能将拥有沈阳兆寰产业园99%的权益和沈阳兆寰置业投资100%的权益。将有权开发及管理将于沈阳开发区土地兴建之工业园第一期，以及开发棋盘山土地。

n       9月，快意节能完成对李宁公司30.9%股份的收购，对价为李宁兄弟将此前持有快意节能的可换股票据部分转换为普通股，转换后，李宁持有快意节能63.2%的股份

n       李宁在公开场合表示，入主快意节能是要发展住宅、休闲、体育项目。

二、谋求土地资源

表面上看，李宁是通过快意节能对沈阳项目的收购而获取土地资源的。事实上，从沈阳项目隐隐约约的背景看，李宁更是借助自身在中国体育界的影响和人脉而进行这些运作的，而且开始的时间更早。

沈阳项目所涉及的沈阳兆寰产业园和沈阳兆寰置业投资这两家公司的大股东都是北京兆寰投资管理公司，而这家公司又和中体产业(600158)有着密切的联系，而中体产业的大股东则是国家体育总局。

北京兆寰的公司网页声称，自2000年开始已从事房地产业务，而且所开发项目的名称主要以“奥林匹克花园”、“中奥广场”所命名，如北京中体奥林匹克花园、松原中奥广场、常州中奥广场、三亚海棠湾奥林匹克国际村项目，甚至还包括沈阳奥林匹克花园。该公司称，早在2006年5月就全资投资沈阳奥林匹克置业投资有限公司，注册资金5000万元，取得60万平米沈阳奥林匹克花园开发权。而“奥林匹克花园”和“中奥广场”则是中体产业地产业务的品牌，而且中体产业还称“奥林匹克花园”这个品牌是国家奥委会独家授权给中体使用，那么北京兆寰一定是和中体的一家关联公司。

合乎逻辑的推测是，李宁是通过国家体育总局、中体的人脉知道北京兆寰在沈阳的地产投资项目的。或者是相反，是北京兆寰希望寻找投资人，通过国家体育总局、中体的人脉而找到李宁的，或者北京兆寰的控制人本来和李宁就是朋友。所以，更应该把对沈阳项目的收购看成李宁和中体甚至国家体育总局的一次深入合作。

另一个支撑这种这种推测的证据是，中体产业2009年的销售和利润出现大幅下滑，净利润同比下滑高达74.18%，而2010年上半年更是出现亏损。出现这种情况的主要原因是其地产开放项目进展不顺。为扭转局面，中体需要寻找实力雄厚的合作伙伴，而李宁显然符合这样的条件。

北京兆寰似乎在沈阳有着深厚的政府关系，不仅早在四年前就开始介入沈阳地产业务，而且是沈阳兆寰（日本）现代建筑产业园的幕后推动者，省委常委、沈阳市委书记曾维，市长陈海波均出席了该产业园4月15日的开工仪式上。

报道称，沈阳兆寰（日本）现代建筑产业园在沈阳铁西现代建筑产业园奠基，该项目由世界500强企业日本鹿岛建设株式会社与沈阳兆寰（日本）现代建筑产业园有限公司合作建设，总占地面积2平方公里，总投资额40亿元。沈阳兆寰产业园注册资本为人民币一亿元，其经营范围包括工程及技术研发。

同时，快意节能的公告还透露要在沈阳开发一个生态城。沈阳市和平区人民政府将协助获得及提供土地发展生态城项目。

总之，通过一系列运作，目前李宁已经再沈阳拿到两个地块：棋盘山、工业园，未来可能拿到和平区“生态城”项目的地块。

三、建立商业模式

前面已经分析指出，李宁进入地产领域和中体关系很大，是和其的一次深入合作。所以，李宁进入地产的商业模式也是建立在与中体深入合作的基础之上。

中体的商业模式

在2007年之前，中体产业的经营定位，还是主要围绕中体奥林匹克花园为代表的地产，以中体倍力为代表的健身，以及相关赛事组织作为公司的主要发展方向。受国内体育产业发展限制，体育赛事和咨询业务收入增长前景不明朗，近年来中体产业才越发坚定地向“体育地产”转型。2008年，中体产业提出打造文化体育产业，在“奥运红利”结束之后，大力投资体育主题地产是新突破点。

据中体2009年年报，在其销售收入中，房地产占77%，健身服务则不到7%，而体育赛事更是不足3%，所以，基本可以说中体就是一家以体育概念为卖点的房地产公司。

对于作为体育总局下属的专职体育运动方面的企业，涉足地产，有资本市场人士指其不务正业，多有质疑。

原中体产业集团股份有限公司董事长、现任总裁顾问魏纪中魏纪中表示，“我们做的房地产是体育概念的房地产，我们开发的奥林匹克花园项目里面都有很多的体育设施。房地产只是中体三块业务之一，现在绝对值占比较大，未来随着另两块业务的发展，这个会降下来。”

但是，近期在房地产上中体进展颇为不顺。在其董事长谢亚龙（已被拘捕）的推动下，中体产业加快联手万通地产与三亚市人民政府合作建设三亚奥林匹克国际村的步伐。三亚奥林匹克国际村地址位于海南省三亚海棠湾（注意：北京兆寰也参与了这个项目）北京，项目总占地约2200亩，规划总建筑面积约35万平方米，包含文化、运动、会议、度假、商业等五大功能区，总投资预计52亿元，整体计划开发7年。此项目得到了国际奥委会、中国奥委会、国家体育总局、海南省政府，三亚市政府等相关部门的支持。投资各方的股权比例为中体产业46%、万通地产44%、国际奥委会5%、中国奥委会5%。不过，该项目自签约后一直搁置，这给谢亚龙泼了一盆冷水。“协议签订后，当地政府没有给明确答复，项目目前还没有重大变化或者变动。”

李宁的商业模式

中体的商业模式是做“体育主题地产”，李宁当然也是。不过“青出于蓝而胜于蓝”的是，除了体育外，李宁的“主题”有增加了“绿色”、“生态”、“低碳”当前最为流行的理念元素。

据快意节能8月31日公告，发展体育及绿色主题小区可视为快意集团发展绿色相关业务之延续。此举不仅能使快意集团于该等项目中应用其节能空调及热水器，倘该等标准最终获中国建造业广泛采纳，则根据沈阳收购事项开发工业园可能获得之低碳及预制建筑技术知识亦将加固快意集团促进生活质素提高之目标。目前，快意集团正计划于现正进行研究之中国长春市及南阳市之其它小区发展项目采纳类似概念，目前，快意集团与地方政府进行商讨。与此同时，此等项目之体育元素从大型赛事之运动场以至小区设施，亦符合政府促进体育文化之政策。此外，快意集团将能利用其可得资源于此等设施内举办比赛活动或筹办培训计划，从而促进体育及健康意识。

公告还称，沈阳兆寰产业园已与沈阳经济技术开发区管理委员会就开发工业园订立总规划投资人民币46亿元之投资协议。工业园务求引进日本建筑生产方法及低碳建筑技术，尤其生产预制混凝土及其它建材以供预制建筑，相信此举更符合环保效益、高效及以便于冬季恶劣天气下进行较大规模之建筑工程。就开发工业园而言，沈阳兆寰产业园亦已与沈阳市人民政府及沈阳市铁西区人民政府及一家主要日本建筑公司订立一份合作框架协议，该日本建筑公司将就向工业园引入日本公司及管理工业园提供意见。

沈阳兆寰产业园亦已与沈阳市和平区人民政府及上述日本建筑公司就将于中国沈阳市和平区进行之生态城项目订立一份合作开发框架协议。根据该项协议，沈阳市和平区人民政府将（其中包括）协助获得及提供土地发展生态城项目，而此举将须进行拍卖程序。

生态城项目之有关地点位于沈阳市中心，毗邻其它商业区，外围地区将发展便捷的交通系统。政府拟将该区建成一个生态环保小区，商住并重，塑造成中国其它城市发展项目之模范。鉴于有关主题发展项目配合快意集团促进提升生活质素之策略，故快意集团将继续探讨及评估生态城项目之机会，以及倘其承揽生态城项目时于该项目利用其专利节能技术及其它体育资源注入体育元素之可能性。

同时，快意集团将继续发掘途径利用其专利节能技术，尤其是，主要重点将为与青岛海尔空调器有限公司（青岛海尔股份有限公司之附属公司）联合开发五合一空调系统。