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从重庆“豪赌”拆迁能借鉴什么?

(2015-04-29 09:45:20)
标签:

安邦

拆迁

融资

银行

金融

分类: 安邦观点
在中国城市化进程的下半场,大规模的城市建设与改造会越来越少,而代之以城市更新。不过,如果有便宜的金融资源和优惠政策可以借用,一些城市仍然希望用熟悉的模式再“赌”一把。

国家开发银行受国务院委托,近期在全国范围内授信2万亿,以四、五年为执行期限,为旧城改造提供融资贷款。重庆此前获得国开行授信271亿元,涉及6个区县,此次又有11个区完成了前期准备工作,申请贷款总额为286亿元。

重庆近年有两次大规模的危旧房拆迁。一次是2012年底之前的十几年,重庆共拆了2500万平米危旧房,涉及35.5万户。官方计划从2013年到2017年,全市35个区县323个片区的棚户区,再拆掉1234万平方米。在棚改资金方面,黄奇帆算了一笔账:每平方米如果需要5000元,拆迁1200万方米总共需要700多亿资金,国开行已授信资金为270亿元,计划授信的有280亿元,剩余资金可以通过商业银行、PPP来化解,总体资金总量平衡。目前重庆全市有38个区县,17个区县分享了贷款,还有21个区县今后也可能会申请国家开发银行的授信。

能够拿到国开行便宜的融资,推动如此大规模的拆迁,显示了重庆市善于利用金融资源的聪明之处。难怪一向擅长资产运作的黄奇帆称“这是重庆的战略机遇期”,此次大规模拆迁是“重庆历史性的大规模拆危旧房、棚户区的最后一仗”。

不过,通过大规模拆迁来搞城市改造,这是“土地经济”时期城市发展的典型模式。房价不断上涨是游戏持续的关键。黄奇帆也承认,2012年之前的十几年,重庆之所以能搞“市场运作、政府导向、开发商投资”,主要受益于重庆主城平均房价近4倍的增幅,由市场进行开发,拆100万平米的房子,可能建200万平米的住宅、写字楼,重庆政府还能够在拆棚户区的过程中得到一定的土地批租收入,用以支持基础建设。

但现在国内房地产市场开始历史性地走软,房价不可能持续上涨,这将完全改变游戏规则。如果政府再按旧模式来推动拆迁,高成本因素将使得拆迁改造难以为继。更大的问题是,地方政府将会由此再背上更多的债务,这将使得本已紧张的地方财政雪上加霜。根据安邦咨询(ANBOUND)研究团队在国内各地的调研,很多城市的地方政府已经无力也不敢再搞大规模拆迁改造了。与之对比,重庆想一次性地推动1200多万平米的拆迁工程,无异于一次“豪赌”。

重庆市也看到了形势的不同,因此虽然采取的是老模式,但设定的目标已经不同,提出的模式是“科学规划、分类实施、节约用地、资金自求平衡”。黄奇帆对此的解释是:市政府不要求区县再产生土地出让金,也不做基础设施建设要求,只要“各种投入与土地出让达到资金平衡”。原因很简单,房地产十年翻几番的好势头没有了,重庆能把这些硬骨头啃了而不欠债就不错了。

重庆市的做法能否在其他城市复制呢?其他城市恐怕还很难学到。正如我们此前分析重庆“卖地减债”的做法很难复制一样,此次重庆市敢于“豪赌”大规模拆迁,一是基于国开行提供的低成本、长周期融资,国开行的贷款时间可达15年、20年甚至25年;二是基于重庆市在西部地区所具有的经济地位和发展潜力;三是这笔债务不计入政府债务的统计。

最终分析结论(Final Analysis Conclusion):

重庆市的大手笔做法难以完全模仿,但其善用国家政策性金融资源的思路则值得借鉴。重庆市仍然要警惕,即使有此金融资源支持,也依旧面临着债务扩张的风险。

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