房地产市场转坏令地方政府坐不住了。从6月下旬开始，以呼和浩特为起点，陆续有一些城市取消或者放松楼市限购政策。数据显示，截至8月初，已经有至少30个城市在限购方面有不同程度松动，占46个限购城市的65%以上。近日更传北上广深四个一线城市，也在暗地里寻找政策突破口，通过调整普通住宅标准“救市”。

不过，限购的口子虽然松了，限贷依然是捆缚在房地产市场上的枷锁。有地方房地产业商会的高层直言，目前影响楼市的主要是限贷政策。“一方面，央行收缩银根，银行缺钱，对个人住房贷款的配比额度有限；另一方面，银行是营利机构，现在不愁贷款，且有比房贷更划算的项目，所以利率很少打折，甚至会上调。这在一定程度上抑制了部分购房需求。”有鉴于此，地方政府也开始向银行系统施压，希望贷款更多向房地产领域倾斜。典型者比如绍兴，除首套房外的新房首付，要求地方法人银行按不低于40%的最低比例执行；福建出台的政策则规定，家庭购买首改房按首套房认定，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，也按首贷认定。

值得注意的是，上述地方政府的单方面放松“限贷”，明显突破了国务院政策的尺度。2011年1月，国务院出台的“1号文”明确提出，对贷款购买第二套住房的家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不过，这种有违上级政令的单方面行动却未被叫停，颇有些耐人寻味。今年5月，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策，并将个人住房贷款提高到“党中央、国务院民生工作”的高度，要求商业银行在房贷问题上更讲政治。或许也是因为“讲政治”，监管层才对地方政府的踩线行为持暧昧态度，睁一只眼闭一只眼。

不过，监管层虽然取态暧昧，商业银行却似乎不是很买账。在央行提出支持个人住房贷款之后，商业银行的房贷利率未见下降；前述绍兴的踩线政策，也只有本土的银行才执行，四大国有银行和其他外来商业银行都明确表示不执行，限贷放松作用不大。究其原因，房地产及实体经济信用风险上升，是商业银行挥之不去的担忧。今年以来，在市场及预期双双转坏带动下，商业银行普遍表现出惜贷、慎贷的倾向；各地相继发生的房地产行业的风险事件，进一步强化了这种谨慎心理。今年初，兴业银行率先对房地产业发出撤退信号，暂停了暂停房地产夹层融资、房地产供应链融资及房地产开发贷款。其他商业银行即使没有明文规定，也在实操中对涉房贷款持保守态度。

商业银行的保守与地方政府急于救市的心理，令地方上的“银政关系”逐渐走形。为刺激房地产市场，地方政府往往对银行进行“挟持”，如四川省为了鼓励银行放松首套房贷款，不惜动用财政资金给银行发补助。一位国有大行华南某市支行行长则直言，“跟地方政府打交道，感到很头疼。虽然国有银行在地方政府面前比较强势，但银行也不能无视地方政府的要求。”毕竟，地方政府掌握了太多资源，选择哪家银行，对这家银行的拉存款任务帮助非常大；而尽管政府业务通过招投标方式选择银行，最后的结果往往伴随着妥协。安邦（ANBOUND）研究团队在实地调研中发现，不少地方政府采取“一把手”现场办公的方式，要求银行发放贷款；同时，在日常工作中，我们也不时收到来自于地方政府客户的咨询，该如何从商业银行处“撬”出资源来。

要指出的是，虽然“救市”的急迫心理可以理解，毕竟土地财政事关地方政府的财力、经济建设的资金甚至地方官员的乌纱帽，可不断扭曲走形的“银政关系”依然敲响了警钟。归根结底，这是市场化改革不到位的一种体现，在资源配置中起决定性作用的，并非市场，而是地方政府在越俎代庖。

按照这样的模式走下去，地方政府的处境不会因为短期“救市”转好，房地产市场处于历史性的转折点，转坏的趋势仍将继续；商业银行却会因为地方政府的“挟持”，承担过高的风险，反而导致市场风险在更大的范围内传播。中央、地方、监管层与商业银行，都需要认清这样的形势。房地产不是救不救的问题，而是怎样进一步推动市场化的问题，尤其在银政交织、利益交错的领域，只有将资源配置的权力交还给市场，才能梳理协调各方的利益，才是维护地方经济可持续发展的办法。

最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

房地产市场走坏令地方上的“银政关系”逐渐走形。地方政府“挟持”商业银行救市最终只会导致两败俱伤。地方经济的市场化改革亟待深化，厘清政府与市场的边界，真正发挥市场在资源配置中的决定性作用，而非被越俎代庖。