杨廷文：新政越严 房价更高？

政府主导的房地产市场调控，已经推进多年，但未能收获理想效果。几年来，尽管政府调控政策不断加码，最近的一次是3个月前出台的新“国五条”，其调控措施更为严厉，但让决策者感到尴尬的是，就在这短短两个月中，诸多城市的房价又出现了一波汹涌的上涨。

国家统计局数据显示，4月份70个大中城市中有67个城市的新建商品住宅价格出现环比上涨，而这波连续上涨已经持续半年左右了。

为什么看似严厉的房地产调控政策未能收到预期效果？只要认真分析，我们就会发现，无论是限购、限价，还是限贷，都表现为以政府的行政手段干预市场交易。但中国已经走上了市场经济的轨道，商品交易的价格从本质上说只能由买卖双方通过不断的博弈来决定，政府干预通常只能扭曲这种市场博弈，在短期内能收到一定效果，但从长期看，必然会损害市场机理。

事实证明，依赖计划经济的思维，并不能有效地管理市场。政府如果干预太多了，还有政治上的代价。政治上有可能加剧腐败。政府干预经济，特别是干预资源配置，行政权力直接卷入市场，可能出现一种局面，市场上的金钱找政府的行政特权、行政审批权等等去寻租，形成比较广泛的权钱交易，这样的话就很可怕了。

这些年，政府高层反复强调加快转变经济发展方式，不过，发展方式转变很重要一点就是改革政府管理经济的方式，要减少政府干预，强化市场竞争，让企业真正成为市场经济的主角，把更多的社会资源留给企业和社会，政府职能更多地转向公共服务，由企业而非政府主导来推动整个经济的发展。

因此，减少政府干预，实际上是现代社会管理的一种自然需求，是政府决策层执政理念的体现。政府仅靠发政策意见或其它措施显然是不够的，减少政府干预还需要相应的现代社会管理意识和治理观念。当政府不再把自己视为市场之外的管理者，而是按市场经济规律的代理人，减少政府干预就成了一种执政习惯。

根据国外的经验，政府要干预市场，前提是这个政府首先必须是个高效廉洁，权力关进笼子的政府，其次必须适时及时退出刺激计划，让那只看不见的手发挥市场调节作用，然而，政府目前恰恰缺少这个前提，所以市场经济严重地受到扭曲，经济严重泡沫化，那么，干预市场和刺激计划就越来越玩不下去了。

前五月一线城市土地出让金 接近去年全年

今年上半年，虽然楼市遭遇“国五条”严厉调控，但土地市场却掀起成交狂潮，“地王”频现，土地出让金的数额也节节攀升。统计数据显示，今年前5月，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，同比上涨350%。而统计的10个典型城市土地出让金更是同比暴增4倍。

全国大中城市土地出让金暴涨

据统计，前5月北上广深的土地出让金已经接近2012年一线城市的土地出让金总额———北京与上海的土地出让金均超过500亿元。包括杭州、南京、成都等的主要的13个一二线城市合计土地出让金高达3084.62亿元，相比2012年同期上涨幅度达到了126%。

而昨日某研究院发布的《2013年5月份典型城市土地成交报告》指出，5月10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米，环比增长41.7%，同比增长44.6%；土地出让金收入为669.9亿元，环比增长64%，同比大增392.6%；土地成交均价为3015元/平方米，环比增长15.7%，同比增长215.7%。

笔者认为，5月份土地成交出现明显回升，主要是近期各地年度土地供应计划已确定并上报国土部，地方政府在追求土地财政的情况下，开始积极推地。此外，房地产企业资金较为宽松，也导致各地土地成交进一步活跃。随着土地成交量回升以及一线城市优质地块溢价率不断高企等因素，都推动了土地出让金收入的大幅上升。土地价格方面，一些优质地块的上市，加剧了市场竞争，从而导致土地价格进一步上扬。预计二季度末土地市场这一活跃态势仍将继续。

广州前五月卖地超350亿元

在5月份，“地王”成为土地市场最抢眼的关键词。全国主要的一二线城市土地市场有十余宗高溢价地王成交，成交额逾百亿元。广州、北京、上海等一线城市均不断刷新当地“地王”纪录。在广州，5月份一个月内连续拍出三幅地王，其中南洲路地王更是创下了34590元/平方米的天价纪录。

有统计显示，2013年仅前4个月广州土地出让金已达300亿元左右，而5月份广州南洲路地块、白云区同宝路地块、白云区梅花园地块、广氮地块等四宗住宅地出让金分别为24.6091亿元、18.68亿元、7.9865亿元、1.9489亿元，而番禺区商业地王万博地块也拍出了12亿元，前五月广州的土地出让金超350亿元。

笔者认为，一方面优质地块被具有资金实力的大型开发企业拿走，中小开发企业拿地的机会越来越少，另外一方面，优质地块越来越少，随着市场基本面的回暖，非优质地块后期的推出也会引起部分大型开发企业的关注，此时，土地市场价格有可能因此而水涨船高，中小开发企业此时拿地心有余而力不足。

在笔者看来，当前土地市场“火爆”的假象有可能使后期推地陷入困境，尤其是在市场基本面正在回暖的背景下，以“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业进一步在土地市场兴风作浪，导致土地市场价格持续上涨，或以此拉高房价。

不过，笔者也表示，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”转为再度“阶段性”收紧。“5月27日，已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地‘准地王’被紧急叫停或许就是政府政策干预的表现之一”。

据中国指数研究院昨日发布的数据显示，2013年5月份100个城市的住宅平均价格环比连续第12个月上涨，涨幅较上月缩小0.19个百分点；同比连续第6个月上涨，涨幅扩大至6.90%。

5月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10180元/平方米，环比上涨0.81%。其中，77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市住宅均价上涨6.90%，涨幅扩大1.56个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上涨1.05%，与上年同期相比上涨9.68%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为7066元/平方米，环比上涨1.42%。

面对5月份房价整体惯性上涨，环比涨幅放缓，同比涨幅扩大，上涨城市不断增加的现状，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫略显忧虑，“在全国性调控加码可能性小的前提下，土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽，未来房价继续上涨的预期依然较强。”

笔者认为，四方面因素构成房价继续看涨。一是一线城市京沪广深调控政策已经比较严厉，与此同时，房地产调控长效机制不成熟，暂时没有相对可行的政策代替现行政策。二是近期地王频现、地价上涨，商品房去库存化超过市场预期，房价进入上涨预期通道。三是房企资金逐渐充裕，部分购房者暂停观望，多个城市住宅成交量相比4月份上升，传统“红五月”成色比去年好。四是宏观经济中的投资、PMI等指标继续下滑，经济复苏势头乏力，货币政策维持相对宽松的预期继续存在。