杨廷文：“土地财政”让楼市调控无济于事

尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则，但对大多数人来说，脑中的那个问号依然存在：房产交易20%的个税到底收不收，会怎么收？

从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字未提。

这个问题显然是整个“国五条”实施细则中的关键。很大程度上，要不要把征税20%的内容写进去，甚至决定了一些地区“国五条”实施细则的出台进度。

天寒地冻，雾霾重重。然而，中国楼市却显得“春意盎然”：从今年1月初开始，北京、上海等一线城市新建住宅签约或成交量出现同比上扬，其中，深圳楼市1月份成交量猛涨32.55%。广州一位业内人士甚至大胆预言，如果没有新的政策出台，2013年的楼价涨幅将在20%至30%。

与此同时，1月份，百城房价环比上涨的脚步迅速的有些变本加厉的味道。中国指数研究院发布的百城住宅价格指数报告显示，1月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，环比上涨1%，这是近两年来涨幅首次突破1%，也是该指数自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。

不过，随着一线城市或其他城市楼市的升温，有关政府决策层将楼市调控加码的预期也日渐强烈。尽管日前北京市相关部门否认了即将进行房产税试点的传闻，但又有消息显示，针对一线城市的调控将继续加码。行业中有关专家也预警开发商，不应加价卖房，应以跑量为主，否则可能倒逼出更为严厉的调控政策。

这些自相矛盾的信息我们暂且不管。房价上涨，根本原因在于供求不平衡，指望楼市调控平抑房价，显然是不现实的。由于房价关乎民生，关乎稳定，政府决策层真正打压房价的决心不大或者说根本就没有，否则，以政府目前手中的资源和各项能力想让房价降下来都是容易做的事情。

回过头来看，10年来，政府决策层对某一行业出台调控政策最多的非房地产业莫属。有人做过一个统计，国家先后出台调控房地产业的政策不低于10个。特别是从2003年起，国家就开始对房价进行调控，当年就提出了六条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。

自2010年12月至2012年12月，楼市调控力度一浪高过一浪，如出台新“国八条”，从限购到扩大房产税试点范围等。而在2012年的全国“两会”期间，国务院又提出“房价收入比”的概念，力促房价回归合理价位。不过，在政府的楼市调控政策的强大压力下，房价虽一度时期有所回落，但很快又回升到原点甚至比前期有所上升。

尽管楼市调控的力度较大，但收效甚微。为什么会出现这样的情况呢？一言以蔽之：上有政策，下有对策。

最明显的是，2012年春节过后，政府高层“坚持楼市调控政策”的声音犹在耳畔，然而，安徽省芜湖市却率先拉开了地方政府拯救楼市序幕。该市出台了一系列“免税补钱送户口”的楼市调控新政策。此“新政”一出立即引起轩然大波。从媒体透露的信息看，其他地方政府已在筹划，学习芜湖以鼓励刚需为名义来打政策擦边球的经验，来激活楼市。

出现这种情况，只能有一种解释，在许多中国人心目中，房子已不再仅仅用于居住，同时，更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素的推动下，房子成了人们最为保值增值的投资产品。除非大家都不买房子了，也许房价才会真正降下来。

想想看，许多地方政府依靠出让土地使用权收入来维持地方财政支出，“土地财政”之下的利益驱动，将可能使楼市调控在这些城市受到冷遇，或者得不到贯彻落实。其结果是，当楼市调控多年之后，竟然是不断飙升，房价看空者们的信心恐怕早已在这个过程中被消磨殆尽。

无论如何，由于房价持续攀涨，使现行的楼市调控政策宣告失败。

也许有人会说，此番房价攀涨，不排除一些开发商推波助澜，有意引导甚至操控舆论，制造房价大幅上涨的氛围。但是，无论是一线城市还是二、三线城市，无论是开发商还是购房者，看涨预期已经形成，今年1月北京土地交易额达到205.7亿元，成为近11年以来北京土地市场最好的开局。

说白了，地方政府“土地财政”的兴盛，即使最牛的楼市调控也无济于事。看到这一点，我们还有什么话可说呢？