杨廷文：恐怕房价还会猛涨？

笔者分析房企已走出低谷楼市复苏趋势明显，根据国家统计局9日发布的前8月全国房地产情况，8月份，房地产开发景气指数(简称"国房景气指数")为94 .64，比上月提高0.07点。国房景气指数连降14个月后触底反弹。1- 8月，房地产开发投资4 368 8亿元，同比上涨15.6%，较上月提高0 .2个百分点。商品住宅投资29990亿元，同比涨幅10.6%，较前7月增幅回落0 .1个百分点，回落幅度明显放缓。

在8月份房地产投资增速明显出现触底回升的变化，调控后一年多来第一次出现增速提高的现象，这可以说代表了整体楼市复苏趋势的确立。

在经历了自2011年6月以来的持续下滑后，全国房地产开发景气指数终于触底反弹，小幅微升至94.64，比上月提高0.07点。在这次反弹之前，国房景气指数已经连续14个月下降。8月回升现象一出，业内纷纷置评称房地产指标数据全面触底回升，楼市复苏趋势确立。

国家统计局数据显示，2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15 .6%，增速比1-7月份提高0 .2个百分点。其中，住宅投资29990亿元，增长10 .6%，增速回落0 .1个百分点，占房地产开发投资的比重为68 .6%。累计增幅自去年8月份开始，持续11个月的回落后首次出现了上涨。

笔者认为，一方面，经过长时间的调整，参与者已经逐渐适应了政策下的市场，尤其是3月份后全国房地产成交量有所回暖，而整体市场在8月份出现了明显的复苏。另一方面，金九银十将至，房企纷纷把握时机，希望抓住今年最后一个传统销售旺季，加大新开工力度。

8月住宅新开工面积也是今年单月首次出现同比上涨。根据国家统计局数据，8月新开工面积1 .9亿平方米，同比上涨13.9%。前8月住宅新开工面积9.1亿平方米，同比下降11.1%，降幅收窄2.3个百分点。单7月住宅新开工面积1.4亿平方米，同比上涨5%，环比上涨59.7%。

对此，笔者认为，不少开发商以价换量回收了大量资金，从而支撑了其加大投资力度。

统计局数据显示，1-8月，全国房地产资金来源59741亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份上升2.9个百分点。在各类资金来源渠道中，国内贷款同比增幅11.2%，增幅回升至10%以上。企业自筹资金同比上涨12 .5%，增幅也从底部回升。其他资金同比上涨6.7%，为今年涨幅最高值。

这意味着，房企到位资金总量正在回升，随着市场的转暖、推盘力度加大，房企资金压力有所减轻。不少房企明示或暗示未来可能不会降价，但房价难以大幅上涨也成为业内共识。

披露完毕的房地产企业中报数据显示，149家上市房企上半年营收1934 .96亿元，同比上涨17.82%。实现利润255.45亿元，同比上涨5.12%。

笔者认为大部分企业已经走出低谷，从销售业绩看，8月依然居于年内高点，而且在最近几个月业绩上涨的影响下，中海、融创、华润、世茂已经纷纷上调了年度销售目标。房企对市场的预期开始乐观，减价换量现象减少。

压力主要体现在两点。一是限购政策难以放松，购房需求后续难持续增长，二是虽然销售压力减轻，但未来仍会面临购地、偿债等大规模的资金支出。

很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的10%，县级政府或地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的是下滑了17%，有的是下滑了50%多。这样一个持续下滑的结果将导致明年3月份以后就会出现房价暴涨。这种现象在过去几年多次出现，并呈现周期性规律：从2006年和2005的土地供应下降，致使2007年出现房价的暴涨；2009年土地供应负增长导致了2010年的房价上涨；而2012年的土地供应肯定是类似于2009年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨，因为房屋供应量出现了较大缺口。

如果不抓紧时间增加供给的话，房价可能还会涨。换句话来讲，现在这个做法只是控制需求方，而对供给方，对土地的供给、对地产的开工面积的增加关注不够，按这种方式走下去的话，恐怕房价还会猛涨。

笔者的意思是说，现在的房地产调控方向必须改变，必须有所调整。笔者反复提出限购是对的，但是限购仅仅是第一步，它只是降温，降温没有解决病理，病理必须解决，必须要在供给方面下功夫，从土地的供给方式，到房地产的开发方式，到政府的税收方式等等，全方位必须改变。

房产税，笔者强调一遍，房产税不能被给予过高的期望，房产税应该推，应该作为一个地方财政改革的突破口来推，必须交给基层政府，包括街道政府来使用，必须定期地跟业主们、纳税人汇报，用于扫街、用于治安、用于清理垃圾、用于排水系统的建设等等，在这个意义上应该推，但是指望房地产税来解决房价的问题，笔者看这个是做梦。