杨廷文：楼市回暖才是硬道理

      央行6月7日晚间宣布降息25个基点，调整后一年期存款基准利率3.25%。这是我国央行三年来首次降息，显示经济下滑或已超出各方预期，经济硬着陆的风险逐渐加大，也预示着我国货币政策将从稳健向宽松开始转变。与此同时，央行决定，自2012年6月8日起，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，此举标志着央行已经向谈论已久的利率市场化迈开重要一步。

刚刚按揭购房的网友刘女士告诉笔者，这几天最关心她的月供变化了。笔者帮她算了一笔账，以刘女士的房贷为例子，50万元的贷款20年还清，以等额本息还款法计算，在没有调整前，银行5年期以上的贷款利率是7.05%，刘女士每月要还银行3891.52元，仅利息一项20年下来要还433963.65元；降息后，银行5年期以上的贷款利率是6.80%，现在刘女士每个月要还银行3816.70元，利息一项20年下来要还416007.44元。现在每月的月供将减少74.82元，一年下来减少897.84元，20年下来利息一共减少17956.21元。

降息后银行贷款发生了变化，那么住房公积金贷款的变化有哪些呢？"主要还是还款金额上有所变化，比以前少了。

同样以刘女士的情况为例，50万元的贷款20年还清，没有调整前，5年期以上的住房公积金贷款利率为4.9%，平均每月要还款3272.22元，利息20年要还285332.86元；调整后，5年期以上的住房公积金贷款利率为4.7%，平均每月要还款3217.48元，利息总共为272195.32元。现在每月的月供减少54.74元，20年利息总共减少13137.54元。

笔者认为，降息同时降低房地产企业融资成本，降息将对一些资本密集型行业、资产负债率较高的行业产生较为正面的影响，例如地产、航空航天、电力、工程机械等，这些行业都背负着高额的负债，支付着巨额的利息，而降息将使得公司利息支出等财务成本有效降低，进而增加利润总额。笔者给中小企业算了笔账，以贷款100万元为例子，过去一年期的贷款利率是6.56%，一年到期后，利息为65600元；现在一年期的贷款利率为6.31%，一年到期后只需要还63100元，企业的融资成本减少了2500元。

楼市投资者仍需冷思考，谈及对市场的影响，笔者认为，首先，利率下降的变化对楼市带来正面积极影响，尤其是在近期楼市大幅下跌的背景下，投资者思涨心态浓厚，在突发利好的影响下市场或将迎来短期的、修复性的反弹行情；其次，由于此次降息的背景与国内经济层面不景气有一定关系，而经济是楼市的基础，所以在经济层面没有出现明显改善之前，预计此轮反弹力度和空间相对有限，投资人更加关注经济层面和上市公司经营业绩的改善情况；最后，此次降息伴随着存贷款利率浮动幅度的变化，表明利率市场化开始启动，这一重要举措将对银行业上市公司带来较为偏负面的影响，对楼价也将产生一定的影响。

　　笔者认为，总体来看，此次降息将会给持续低迷的房地产市场带来曙光，但投资者仍要理性面对。

从5月份，全国多数城市成交量出现反弹来看，让不少业内人士看到了楼市回暖的迹象，而近日国家统计局公布的数据，也在某种程度上支持了这一观点。根据国家统计局的数据，1~5月份，全国商品房销售面积28852万平方米，虽然同比下降12.4%，但降幅比1~4月份缩小了1个百分点；而商品房销售额16932亿元，下降9.1%的同时，降幅也缩小了2.7个百分点。

房地产市场下行的趋势正在放缓，但要看到，成交量已经连续三个月收窄，而且部分城市的商品住宅成交甚至出现同比正增长，说明全国商品房成交量正在筑底。

笔者认为，今年下半年成交量跌幅还将继续收窄，并在今年下半年触底。预计7、8月是淡季推盘量较小，预计成交量会出现环比回落，不过在9、10月，随着开发商推盘力度的加大，将会出现全年成交量的最高点。

　　从政策走向角度而言，“刺激刚需”政策应该还会继续发挥刺激首套房置业者入市的作用。

5月份30个城市新房成交量环比上升21%，创2011年初调控以来新高。同时，近期地方政策也频频出现微调。除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外，成都对个人购买成品住房提供房款4％。~6％。的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度，以及首付比例下调等，均明显超过了之前政策微调的幅度。

　　而6月8日降息的消息更是增强了业内对于楼市在下半年上扬的预期。笔者认为，降息会鼓励更多购房者入市。特别是4月、5月重点城市商品住宅成交量逐渐明显上升，再加上货币政策进入放松通道，首次置业及部分改善性需求在开发企业的合理定价下积极入市，成交量平稳回升标志着房地产市场最差的时候已经结束。