杨廷文：2011新政伤及刚需 楼市让人更加纠结

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    2011年1月26日，“新国八条”出台，严厉的政策与执行力度，都标志了这将会是无比沉闷的一年。地方细则随后跟进，新政在限贷、限购，乃至税费方面的严苛，都给楼市成交带来了直接和巨大的影响。

    出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌。其中，一线城市中的北京，和二线发达城市中的重庆和杭州是下跌量最大的三个城市，跌幅分别达到27%和34%。上半年，限购政策是影响楼市成交的最大因素。

    就在前不久，同样遭受限购令重创的广州某地楼市，隐隐约约传出了关于政策松绑的消息。然而正当千里之外的杭州楼市也在屏息翘首以待的时候，该地的限购令却在松绑了一天都不到的时间内，被宏观调控摸了摸头，重新打了个蝴蝶结乖乖系上。。。。。。这一场意料之中、情理之外，号称史上最短暂的房产新政，让人颇有一些哭笑不得之感，由此也向所有人传递了一个信号，限购不会那么随随便便完事儿。

    还有限贷。贷不到款已经不是什么新鲜事了。人们早已对二套房贷不抱希望，随后过旧的二手房也贷不出款，再然后连首套房贷也贷不下来。

    投资性和部分改善性购房者失去购房资格，刚需则被有意无意地“误伤”。很难说政策调控的最终目标是什么，但是毫无疑问，这样压抑的气氛在年内都难以消除。

    在任何时候，刚需都是楼市中最纠结的人群。要有配套，交通最好也便利一些，当然，最重要的是总价要低。在短期内人人都只有购买一套房子资格的情况下，种种标准只有提高没有放低，也无疑加剧了刚需的购房难度。

    过于坚挺的房价让不少刚需早早就失去了信心。年初限购令刚刚落实的时候，若有人声称自己的心理价位是85折，估计会引来周围很多人的嗤笑。但是随着大半年时间的过去，进入今年6月份以来，成都的房价有所松动，一些摒不牢的开发商总算挑起了价格战。从一开始花样繁复的零碎优惠，到渐渐显山露水的8字头折扣，再到近期一些项目秘而不宣的抛售，让不少人感叹，等待还是有回报的，至少在心理上，有了重新入市的底气。

    但是，随着越来越多楼盘打出响亮的降价口号，刚需们却随之陷入了另一个窘境。。。。。。看得见，买不着。开发商将降价的噱头做得很大。。。。。。“9999元/平方米的特价房”、“千人大团购”，以及跌破人眼镜的极低起价，让楼市在瞬间又变得热闹不已，却让不少购房者乘兴而去，败兴而归。。。。。。起价房买得到，但要凭运气。在上周的成都某楼盘开盘现场，一位销售人员就明明白白地告诉笔者，起价房当然存在，但也就是一两套，通常在开盘当天就被早早排队的购房者“抢”走了，现在要买只能买到均价上下的房子。随后该销售人员向笔者推荐起了价格在23000元/平方米左右的一套房源。

    另外一件让购房者们感到烦躁的事情是，很多他们心仪的楼盘一拖再拖，始终不曾开盘。开发商自然有开发商的难处，购房者心底也积蓄了一大堆的怨气，这或许就是当下刚需与市场之间的真实写照。

    改善型买家虽然不似刚需购房者那么纠结，二套房贷的缩紧，也实实在在地限制了改善型买家的购房动作。“二套房贷”政策打击炒楼投机，防止楼价虚高，但也减弱了部分改善型买家的消费意愿。

    当然，也有全额付款的豪气买家存在，大部分改善型的心态，都是相对淡定与从容的。除了一次性付款外，不少人还将目光投向了周边的不限购地区。在一二线城市等地的不少买家遭遇了限购，只能放弃了当地的房产投资，目前的一些非限购板块，大多风景秀美，开发前景较好，与主城区交通也较为便利，吸引了一批知名房企入驻开发，未来值得期许。

    但与改善型买家的淡定相对的，却是豪宅的尴尬处境。由此不难看出高总价的豪宅项目面临的处境。

据了解，“十一”期间，某楼盘推出大规模的促销活动，200余平方米的别墅房源，最低的折扣可达到6.5折，直直跌破7字头大关，引发了一轮关注。以一套283平方米的户型来计算的话，原价22500元/平方米，总价630余万元，折后仅需14657元/平方米，总价410余万元，优惠幅度超过200万元。

    是买房？退房！已经买了房子的人也不见得就能够心平气和。楼盘降价对于急需买房的购房者来说当然是好事，但不少开发商选择了遮遮掩掩，为的当然是避免不必要的麻烦。未买房的买家为低开的房源雀跃，当然也有人担心已经入手的房屋是否能够保值。早在年初新政刚出台之时，很多楼盘就已经有人因为新政的缘故而退房。而在接下来的几月间，退房现象接连不断，最大规模的一次，则是在距今不久的9月，杭州透明售房网在同一天出现505套退房大单，市值12.9亿元，一时之间引来无数关注。

    当然，相比较这些不正常的退房情况，更为常见的情况是受限购与限贷的影响，迫不得已而退房的，如今年仍未解禁的拼接户型，因为贷款批不下来，最终无奈选择了退房。而种种购房者主动退房的现象则说明，眼看楼市解禁无望，大家对于后市的期待也渐消，对于楼盘的增值前景不再看好，能够退房当然是最好。

    更值得关注的是，就在不久前，某楼盘在产品说明会上隆重推出“无理由退房”活动，参加此次活动的客户可在开发商交房前6个月的10天内，提出“无理由退房”申请，按《无理由退房协议》的约定办理退房手续，开发商将退还购房款，但不计利息、补偿金等其他费用。此举一出震动楼市，毕竟，这样的行为早已在江湖上消失多年。笔者认为“无理由退房”旨在打破购房者最后的观望心理，在跌宕起伏、“房闹”盛行的市场背景下，显然能够在一定程度上让购房者的置业风险降为最低，给予购房者最有效的心理保障。

    此前曾有网络调查显示，有超过7成的购房者认为今年下半年的房价将会更大幅度地下跌。但当这样的降价潮真的来临，人们的心态又复杂了许多。

    对于开发商频频推出的起价房、特价房，一些购房者开始有了“免疫力”，面对低价房时，态度反而比过去更加理性谨慎。

    而另一方面，所谓的“起价房”、“特价房”也让不少人心中存疑。

    楼市似降非降，笔者认为很大一部分的促销优惠看似让利，实则价格依旧坚挺。开发商在开盘之前散播各式吸引眼球的降价传言、抄底言论，在一定程度上也是为了把脉楼市，掌握购房者预期，以“高报低开”的模式，给外界造成“大幅降价”的假象。

    如果说今年的房地产市场，还有什么能够真正触动买房人的神经，那大概就是有关于楼市的各路小道。

    如果说浮华热闹的楼市能够让人一眼就看透市场走向如何，那么沉寂胶着的楼市就是深流的静水，表面上平静沉闷，内中却有暗波汹涌，让人捉摸不透。