杨廷文：对重庆房产税的破析与建议

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    前不久，重庆市地税局发布通告称，10月1日到31日，将对重庆主城区符合要求的3400多套存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆成为首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。(《新京报》9月27日)

　　虽然，有报道指出，重庆房产管理部门初步测算后得出，应税范围内的住房以及存量独栋住房，应缴纳的房产税逾亿元。但是，分析人士仍旧认为，重庆存量房房产税的征收，和限购政策相比，虽然影响深远，但是短期内政策效果依然有限。

　　重庆对外宣布的房产税征收方案显示，征税对象主要是针对高档房征税，包括独栋别墅以及单价超过主城区成交均价2倍的住宅。其中，单价高于主城区商品住房均价的3倍以下，征收0.5%的房产税；3-4倍的，征收1%的房产税；4倍以上的，征收1.2%的房产税。

　　相应的，在上述征税范围内的住宅，还有一定的免征面积：存量独栋商品住宅，免税面积为180㎡；新购的独栋商品住宅、高档住宅，免税面积为100㎡；但是，在重庆市无户籍、无工作、无企业的"三无"人员，其新购的第二套及以上普通住房也在征税范围之内，且没有免征面积。

　　重庆成为全国第一个向存量房（虽然是少部分房源）开征房产税的城市。对于别墅投资者，还是有些利空的影响的，同时，也向市场传递出一种政策将持续化的预期。

　　通过相关专业机构刚刚公布的研报显示，此次重庆再度将房产税提出来，并“特别将存量房征收房产税提出来”，向市场传递出其执行房产税政策的决心和力度之余，也显示出调控政策的持续性。

　　短期影响有限，未来房产税将向全国推进，一如既往的，对于重庆版房产税，我认为影响不大。鉴于重庆市税基小、税率低，因而房产税的征收，短期内效果依旧有限。

　　具体来说，重庆征税范围只针对主城区九个区，而税基亦相对较窄：鉴于中小户型住宅占据新购住宅主体，因此大部分住宅成交单价都低于主城区成交均价的2倍，自然也不在征税范围之内。与此同时，再加上免征面积，即便是增量和存量独栋均征税，但是税基也难称宽泛。

　　另一方面，和国外房产税征收比例相比，重庆版的房产税费率也相对较低，因此，在税率较低、税基较窄的情况下，这一政策效果堪称有限。

　　不过，虽然短期内，房产税的力度与效果不如限购。但是限购依旧是短期政策，房产税才是抑制投资投机需求的长远之策。未来不排除房产税的征税范围、标准进一步扩大的可能，因此政策长期效果依旧深远。

　　更进一步的，虽然还无法确定“上海版”和“重庆版”的房产税更为合理有效，但可以肯定的是，房产税征收早晚会在全国范围内展开。

　　也有可能在持续性的调控下，行业整合“悄然开始”且不可避免，投资者应该关注那些手持大量现金且具备整合能力的房企，行业集中度已经成为必然。

    虽然公众大都理解对房产保有环节征收房产税，但公众无从知晓，重庆和上海两地的税务机关收取的房产税，到底用在何方。实际上，无论是对一项新税种的征收，还是现在的重庆市房产税政策扩容，都应将收到的税款详细流向，向公众作出明确交代。

　　在房产税用途方面，美国等国家的做法值得借鉴。目前，美国50个州都已征收房产税，税率一般为1%至3%。美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。一般房产税最高的地区，学区也都是最好的。在大多数美国人看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，这种“取之于房，用之于民”的用税理念，让纳税人心服口服。新加坡让房产税调节贫富差距、补贴低收入群体。

　　我觉得，我国也应借鉴美国和新加坡的做法，结合国情，不妨将收上来的房产税全部用到保障房中去，并定期公布每一笔税款的具体流向，这既能满足纳税人的知情权和监督权，也能消除公众疑虑。