二三线城市房价为何只涨不跌

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    国家统计局昨天公布6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格变动情况，70个大中城市中，房价同比下跌的只有3个，限购执行力度不强以及非限购的二三线城市房价增幅远超京沪广深。业内预期，限购新一轮加码或将使高库存的二三线城市房价出现软着陆。

    与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个，两者相加较上月增加了6个。与去年同月相比，价格下降的只有3个，涨幅回落的有28个。6月份，同比涨幅在5%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。

    虽然从整体上看，房价上涨势头得到遏制，调控效果开始初步显现，但部分二三线城市房价上涨的压力依然较大。统计数据显示，6月份，在70个大中城市中，新建商品住宅(不包括保障房)同比涨幅在5%以上的城市依然有31个，除了广州上涨5.4%之外，记者发现这些涨幅较高的城市几乎全部属于二三线城市，秦皇岛、丹东、洛阳、长沙、南昌涨幅超过8%，长沙、南昌目前已经出台限购政策；而襄樊、岳阳、常德、惠州、韶关等大部分未出台限购政策的三线城市涨幅超过6%。

    自1月份重点一线城市和部分二线城市"限购令"出台以来，商品房成交量应声下跌，部分城市成交量更是遭遇“腰斩”，虽然各地总的供给量也相对小幅萎缩，但仍出现供大于求的局面，由此造成楼市库存量节节攀升。渣打银行日前的一份报告指出，在全国35个城市中，房屋库存相当于3个月的销量，而这一数据到年底很可能继续提高至相当于7个月销量。

    一方面是楼市库存量提高，另一方面是房地产投资开发依然维持高速增长。国家统计局13日公布的上半年宏观经济情况显示，上半年全国住宅投资18641亿元，增长36.1%。在500万套保障房开工建设以及开发企业为了及时回笼资金而加快开发的情况下，楼市供需比势必会逐步扩大。

    目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。二三线城市房价的持续上涨影响了调控效果。

    据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国家统计局昨天（18日）公布6月份房地产销售和价格情况。七十个大中城市中只有三个房价同比下降，其中一线城市调控效果明显，二三线城市房价涨幅较大。

    根据最新数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市新房价格涨幅明显放缓。北京几乎和上月（5月）持平，大户型中高档住房走平或走低，90平方米两居室、刚性需求的自住型住房出现一定上升。例如：位于北京大兴地铁四号线枣园站的中建港湾嘉园一开盘就取消了优惠政策。

    有销售商反应：因为本来拿地的价格就比较贵，将近1.1万的地价。现在1.8万左右的成本基本上是一个成本价。

    此外，今年（2011年）上半年，北京二手房量价齐跌，执行限购的一线城市涨幅明显放缓，调控效果已经显现。与此相关联，房地产投资、投机者将目标转移到二三线城市。六月份，新建商品住宅价格同比超过5%的29个城市全都是二三线城市，像乌鲁木齐，涨幅9.3%，秦皇岛达到8.6%，南昌及兰州则达到8.4%。我认为，二、三线城市将很快实行限购令，可对症下药地促使房价迅速降温。

    如果说全国性的限购蔓延到二三线城市的话，预计整体的市场有可能在下半年下调超过20%。

    近期房价下跌不太可能，因为这个商品房价格包括地价、建筑成本还有这个配套费用，其中地价是大头。现在开盘的房子都是前一段时间拿的地。如果地价降不下来，你让我们商品房价格往下降，这不太可能。

    二、三线城市更多依靠土地财政，这样更会给“限购令”的实施带来困难。

    它没有分享到前十年商品房市场化带来的好处，二三线城市好不容易有机会大量人来买房，推动房地产发展，所以它阻力一定会更大。

    我认为，合理推进土地税费改革才会使房地产调控更加有效。在国家统计局统计的70个大中城市中，约有16个城市还没有推行限购政策，其中包括秦皇岛、吉林、烟台等城市，由于目前部分城市房价同比涨幅仍然较高，对于部分限购政策执行不彻底的城市，其限购政策或将更加严厉执行。

　　如果全国性的限购调控收紧，从量跌到价跌的变化预计在第三季度显现，价格调整从结构性到普遍性的变化也将在三季度出现，部分城市房价可能软着陆。但从目前已经执行“限购令”的城市看，除京沪广深等城市执行严格外，很多城市的执行力度并不强，所以实际政策效果还需要看各地的限购落实情况。