限购令变相推高了老百姓担忧的房价

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    以限购令为代表的行政调控，我个人认为是权宜之计，不管是实行2年还是3年、5年，它终究是要退出的。而业内有一个相当普遍看法是，若限购令退出，而无其他政策替代、跟进，房价将会面临报复性反弹。

    这种猜测性的看法会不会成真，谁也无法肯定。但可以肯定的是，这种可能性应会被纳入未来的政策考虑范围。房价若大幅反弹，没有人冒得起这个险，因为它不仅仅意味着2010-2011年的调控成果前功尽弃，而且会更恶化。

    假设限购令退出，有什么较好的替代性政策？现成的政策是正在试点中的房产税。但前些天有媒体说，沪渝房产税试点3个多月，对抑制房价的效果几乎可以忽略不计，上海累计征收的房产税尚不及一套商品房。

    顺便提一句，用房产税征收额的多少，来证明该政策抑制房价的效果，非常别扭，因为这两者中间并不存在逻辑关系。房产税征收得多，不等于房价下跌；反之亦然。沪渝房产税主要是面向新购住房，严格的限购令之下，符合征税条件的本来就少，房产税想多征也没有。

    有专家表示，明年房产税增加试点城市是很有可能的。但如果只是照搬沪渝的做法，这项政策既起不到增加地方税收的作用，也达不到抑制房价的效果，意义不大。如果改变征税范畴和计税方式，毫无疑问，政策效果会截然不同。

    但是，假如将房产税征收范围扩大到存量房，此前必须解决两个重要问题。一个是法理层面的问题，即必须修改1986年制定并施行的房产税暂行条例。“有关精神”不能代替法规的修改，不能成为突破法规的依据。另一个是意志层面的问题。向存量房征收房产税，对于制定政策有话语权的人们来说，需要很大的勇气，这有点接近于利益上的自我革命。

    相对于是按成交价格、人均住房面积还是按市场评估价格征收等技术问题，意志层面的问题才是推进房产税的重点障碍。基于我国的实际情况，我个人认为将全部存量房纳入房产税征收范围，短期内是不现实的。

    倘若非要推进房产税，但既不想把存量房纳入征收范围，又想取得较好的效果，可以适当提高房产税税率。现行房产税税率，是房产原值一次减除10％至30％后的余值，按1.2％的税率缴纳。可规定对人均60平方米以上住房（或第二套以上住房），原值不予减除，均执行1.2％的税率，甚至将该税率再提高。这就大大增加了持有成本。

    不要小看了这1.2％的税率。有人愿意将第二套以上住房空置，是因为持有成本不高，而且有升值的可能。在调控加码的情况下，房价不再上涨，而一套房子每年还要交一两万块钱的税（原价100万元交1.2万元税），算上CPI和利率，房子正在迅速贬值。

    这样很多人就不得不将第二套以上住房出售。此时，搞活二手房市场显得特别重要。我愿意再次呼吁，应尽快取消转让二手房缴纳营业税的规定。2005年以来的事实已经证明，流通环节征税，增加了买房人的负担，变相推高了房价。

    要培育二手房市场，既需现行税费政策作出调整，中介机构也须自律。二手房市场的一大通病是房源虚假。有鉴于此，5月17日链家地产与中国消费者协会签订了《先行赔付保证金协议》，链家地产保证其在售房源全部真实，并且收费透明，不收差价，若违反承诺，消费者可从消协先行获得赔付。这样的中介才令人放心。

    今天的二手房已不再是过去的公房。但二手房市场在整个房地产调控中的重要作用，长期被忽视。如果租房的成本既低且方便，租房的人就多了，买房的人相应就少了；如果二手房买卖获得（税收）鼓励，数以亿平方米计的空置二手房就会流通起来，解决更多人的住房问题。我一直相信，若能真正搞活二手房市场，就既不需要限购令，也不需要房产税了。

    (文章见5月26日21世纪经济报道一戈看台）