成都宜居楼盘指标体系研讨会上的讲话

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    尊敬的各位领导、嘉宾、媒体朋友们大家下午好，很高兴受邀参加今天在成都市房管局由成都市透明房产网、华西都市报、四川交通广播、成都市房管局、四川电视台天府房产联合举办的宜居楼盘指标体系研讨会，我今天在这里仅代表个人观点，提出一些个人对宜居的看法。

 

现在我们的邻里重庆早在去年就提出了打造“五个重庆”的城市规划理念，即“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”。都是“以人为本”，都是为人民服务，都是实实在在的民生工程。

 

而我们成都在09年就提出了打造“世界现代田园城市”的概念，我认为我们更应该有信心超越重庆。

 

有一句话说的好“人无定所社会难安”

 

住房是人类生存的基本条件，人无定所，社会难安。汉字里的“安”字，上面是个宝盖，代表“房子”，下面是个“女”字，表示“妻室”，这形象地说明，一个人有了房子和媳妇，就可以“安”心了。古往今来，人们始终在追求理想的居住条件。《诗经》里有“乐土，乐土，爰得我所”的诗句;唐代大诗人杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的慨叹;孙中山先生则有“居者有其屋”的革命主张;反之，“无家可归”当然是最凄惨的境遇了……这些都反映了人们对住房的渴望。

 

住房不仅是人的生存条件，也是一个经济问题。发展经济最重要的是人才，一个地区的居住环境越好，就越有条件以合理的价格，较低的成本聚拢高端人才。同时，住房建设也有力的拉动投资与消费。目前，住房是城市居民的第一大消费支出，占了50%左右，对经济整体的运行影响很大。建设宜居成都，同时可以扩大内需。住宅建设每增加10个百分点，就会带动GDP增长1个百分点，拉动50多个相关行业;住宅行业每吸纳100人就业，就可带动相关行业200人就业。

 

 

所以个人建议通过城市整体规划，合理配比城市指标，将各项指标落实到各区域各楼盘，形成城市有机循环生活链，整体规划协调性一定要强。单靠某个楼盘和某个区域的达标是不行的，个人建议应该从：

 

1、居住品质

在建设我们宜居成都的建设指标体系及评价标准中，应涉及人均住房建筑面积、房价收入比、人平绿地等一定要看得见、摸得着的指标，同时还涉及邻里关系满意度等软性指标。因此，我认为市民人均住房面积配比应当适中，多考虑现在的邻里关系满意度，多考虑绿地、广场等开敞空间增进人与人之间的和谐交流。

 

2、公共空间

与重庆相比，我们有很多平原优势，我发挥适宜建设的区域较大，中心城区的建设密度不是很高，开发强度低于东京、上海中心城区、深圳特区。但是我们资源有限，我们成都市都喜欢亲山亲水，这是和我们的巴蜀文化和地理气候形成的，尤其是水资源优势缺乏，应该加强优化。建议我们的政府多做民生调查，了解准确的百姓需求。

 

3、服务设施和市政基础设施

应加强城市噪声污染管理，注重老百姓生活细节、品质。

 

建议宜居楼盘应达到以下合理指标：

 

（1）绿化率应基本达到37%

绿化率是宜居性的一个重要标准，不但美化社区公共空间，还可以改变社区生态环境、微气候环境。有这个指标保证，居民出门可以感受到绿树成荫、空气清新。同时，社区内部宽敞的场地，可供居民锻炼、交流。

 

（2）人均公共绿地面积应基本达到24平方米/人

目前成都城区的人均公共绿地建筑面积只有9.22平方米多一点，大部分社区都没有达标。

 

（3）污水集中处理率应达100%

这个指标新建小区都能做到，但一定要长期坚持，从设计之初就要充分考虑未来的管理。

 

（4）生活垃圾无害处理率应达100%

这个指标新建小区生活垃圾无害处理率基本都能做到，但一定要长期坚持，从设计之初就要充分考虑未来的管理。

 

（5）社区在规划时，应对周边噪声源进行测试分析，合理布置、控制小区内部噪声源，

噪声达标区覆盖率达到80%。

    首先，住宅和公路保持合理距离，以免受汽笛之扰。另外，小区内外面应种植大量树木，还有挡墙，所用材料均为降噪系列，才能符合宜居指标。

 

（6）社区人均住房建筑面积应达到30平方米/人

举例平均每户家庭人数为3.02人。楼盘总建筑面积为5万平方米，按75%的比例算则总住宅建筑面积约为4万平方米，那么总户数应为2700多户，总人数为8000多人，则人均住房建筑面积为40多平方米/人，就高不就低，这样才能达到宜居住宅标准。

 

（7）住宅成套率应达到90%

住宅成套是指居民的居住空间有独立的厨房、卫生间、阳台等基础配套设施，满足居住者生活、生理、心理等基本需求，实现舒适、健康的居住条件。

 

（8）每套住宅至少有1个居住空间满足日照标准，当有4个及4个以上居住空间时，至少有2个居住空间满足日照标准。

户型多以南北通透、舒适大气的大尺度户型为主，每套住宅均应有2个以上的房间能够享受到足够时间场的日照。部分户型的客厅应以挑高六米的气势，为居住者开拓更极致的景观视野，纵览城市景观，所以，采光、通风、日照等指标一定要良好，才能达到宜居指标要求。

 

（9）居住空间能自然通风、厨房及卫生间能自然通风或设置有通风换气装置，通风开口面积不小于该房间地板面积的8%，外窗开启面积不小于窗面积的30%，室内换气次数不小于1次/小时。

应采用板式结构，户型南北通透、开敞大气、视野开阔、极具舒适性，呈现出南北通透、前景后院、集外部景观和小区内部超大园林为一体的空中院落格局，才能符合宜居指标要求。

 

（10）卧室、起居室的允许噪声级在关窗状态下白天不大于45分贝、夜间不大于35分贝

从玻璃、外墙体、楼板、分户墙等均应采用上好的减噪材料，楼间距100米，噪声级在关窗状态下均小于35分贝，才能符合宜居指标。

 

（11）与基本居住有关的各种公用管线以及设施齐全，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖等，保障基本居住需求的满足。

这个指标对于新开发的小区来说，一般都能实现，但需要考虑未来长期保持。

 

（12）社区商业经营面积的总量，一般按每千人平均拥有商业面积计算，应不低于600平方米，新建社区人均建筑面积不小于1平方米。

 

（13）社区商业配套设施的服务半径宜大于1公里，服务人口为2万人以上，保证居民步行10分钟可以到达。此指标才能符合宜居要求。

 

（14）大型社区商业业态宜在15种以上

社区商业业态应该有超市、便利店、农贸菜市、餐饮店、美容店、美发店、洗染店、咖啡馆、酒吧、茶楼、花店、健身房、游泳池、KTV、会所、酒店、药房、诊所等，在15种以上，才能符合宜居指标。

 

（15）教育配套：孩子步行10—20分钟可上学。

教育配套应有幼儿园、（小、中、高、大）学校，基本上能保证学生在10-20分钟内抵达学校，比较便捷，才能符合宜居指标。

 

（16）体育设施应布置在每个住宅建筑的100米范围内，使居民步行20分钟能够到达体育设施（健身场地）。才能符合宜居要求。

 

（17）社区内宜配置户外健身场地、排球场、篮球场、网球场、羽毛球场、游泳池以及儿童活动场所。才能符合宜居要求。

 

（18）卫生设施：每个社区宜设置社区卫生服务站，且应设于交通方便，服务距离适中的地段，使步行15分钟到达社区卫生服务站的居民户比例不应小于80%，应该做到“小病不出社区，康复回社区”的宜居性要求。

 

（19）距离社区出口300米范围内应有公共交通设施，比如入口处设置公交车站和出租车站，业主出门便捷，才能符合宜居要求。

 

（20）社区机动小汽车停车位不少于0.6辆/百平方米，除地面立体停车库外，地面停车位不宜多于其总量的10% ，一般来说，车位配比为1：1比较理想。

 

（21）社区应急避难场所应能够搭建供避难人员栖身的窝棚、简易房、防震棚、帐篷村，同时应包含以下功能区及配套设施：应急集结区（不搭建帐篷，仅供群众短时间避难的露天场地）、应急发电站、应急厕所、应急指挥中心（配专线电话、对外广播设备）。社区应设突发急性流行性传染病的临时隔离、救治室。

 

（22）社区应有社区文化广场1处（可供小型文艺演出、健身娱乐），文明市民学校1处，室内老年人和青少年综合娱乐室不少于50平方米，居务公开栏和宣传橱窗（栏）5-10米。社区综合文体活动室有棋牌、锣、鼓和供业余文艺表演队伍使用的成套演出设备(器材)等才能达到宜居要求的。

 

（23）居民安全感要达96%以上

这个指标不太容易细化，但是我们可以“旁敲侧击”。坚持有物业保安24小时巡逻、红外监控、智能化设施、电脑监控、门禁系统这些，安全上才能有足够的保障。另外，物业应由品牌物业管理公司来服务，并且要求是连续两年荣获“中国物业服务百强企业”，才能达到宜居指标。

 

综合来看，现在成都宜居社区存在的不足表现为：

1、人均公共绿地面积偏少;

2、社区应急设备和场地缺乏;

3、车位配比明显不足。

 

我想有了以上指标的实现，我们成都各楼盘社区宜居性会越来越好。在我们政府各级部门的正确引导下，在建设单位的努力下，在全体成都人民的努力下，我们有理由坚信：宜居成都，实现真正的世界现代田园城市为时不远！