投资与投机

（内容导读：本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

年初的调控措施中一个重点是遏制投资与投机性购房，两会中住建部认为投资的定义界限难以区分，设为打击投机性购房，且国务院工作报告中要扩大民众的财产性收入，自然就不应遏制投资了。

投资与投机购房被社会、官方、媒体称为是推高房价的重要原因，因此抑制部分城市房价上涨过快的措施变成了全国一刀切的打击投机性购房的行动，从税收、信贷等各个方面出台政策，坚决打击和限制二套房。

全国城镇拥有第二套住房的比例到底有多少？全国城镇拥有两套以上商品房的又有多少？统计局并没有给出过一个明确的数字，谁也无法说清楚投资、投机性购房的比例有多少。许多的所谓“专家”“学者”们忽悠的是一个楼中有多少灯亮着，以此来证明“空置率”，但如果没有一个清楚的数字证明，又凭什么去确定国家的调控措施呢？难道国家政策是依据忽悠而定的，而不是依据可靠的经济实体中的数据确定的吗？

至今为止有统计的数据是2005年全国百分之一人口调查中加长问卷中的住房情况调查，全国拥有二套以上住房的比例（城镇）为8.8%（2003年为7.33%）。其中4.4%为偶尔居住即5+2的生活居住方式，工作与户籍地点分离的游动方式、特定休假的居住方式（海南过冬）、学习、医疗、会议特殊需要的居住方式、照顾子女或父母的居住方式等等。其余4.4%中多数为出租，少数为子女、退休而准备或预留的资产。有空置但不等于是为买卖而投机的行为。

上述拥有两套以上住房的分布，并非因富有而集中于高或中高收入家庭之中，而是平均分配在低收入、中低收入、中下收入、中收入、中上收入、高收入和最高收入的不同收入阶层中，尤其是拥有两套商品房的比例更低了。

一个奇怪的现象反而是家庭住房自有率随着家庭收入的增加反而呈下降趋势，低收入组家庭的房屋自有率最高，但租赁情况反而相反，高收入群体高于低收入家庭，见图例：

图表：2005年城市家庭住房各项设施得分随收入的变化

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资料来源：国家统计局人口司数据库

低收入阶层中的第二套住房许多是私有平房，也许是历史遗留中的“地、富、反、坏、右”和“小商人、小业主、小资本家”等“革命”让他们倍受打击，尤其是文革让他们失去了工作、学习的机会，连后代都被社会歧视，因此从昔日的富有变成了今日的低收入，但退还私房政策让他们拥有或继承了满足自己居住需求之外的住房。

中国有五十年历史的住房实物福利分配制度，这种分配是不分收入高低的，于是大量不同收入的阶层都有了租住和分配的机会，因此就出现了不同收入阶层中均有两套住房的情况，有的家庭分配的住房就有两套或两套以上之多。

中国实行住房制度货币化分配的改革之后，又有大量的人购买了商品房、经济适用住房、房改房、平房等不同形式的住房，因此也有了第二套住房，大多是拥有原来的不管是租还是房改价购房的房子之外又拥有了一套商品房、经济适用住房或二手交易房等住房而形成了第二套住房（包括继承而拥有的住房和因拆迁而形成的多套住房，也包括一个家庭分配了多套房改房）。

2005年全国住房的私有化率约为84%，其中房改房转为私房的比例为67%，自有住房的比例为17.25%。城镇人口约为56212万人，城镇总家庭户数约为18740户，按8.8%的比例计算，总住房套数约为1650万套，这个比例已经很高了，基本与美国拥有第二套以上住房的比重相似。但几乎对市场的冲击极低，因为大多数家庭的住房条件尚未改善，不管是否有两套以上的住房，其实真正从市场中购买的两套以上商品住房的比例很低，自住型的比例很高。

也许民众缺少一个住房市场发展的基本概念。中国的住房市场由两部分组成：一部分是传统的基本建设方式生产与建设的房屋，包括住房，如单位建设的、合建的、市政建设配套、拆迁专用、部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房、教师住房、廉租房以及各种专项住房等。第二部分是商品房部分，即房地产市场的统计范围，以出让土地为基本条件的商业化产品，其中包括商品房小区中配建的经济适用住房、廉租房和两限房等。

1998年住房制度改革之前，房地产的部分约为总量的20%，基本建设部分约为80%。1998年之后两者比重发生了巨大变化，房地产部分快速上升，非房地产部分快速下降。目前从投资看，房地产部分占70—80%，但由于土地出让成本的原因，两者的开复工面积基本相等，每年略有不同，有时是房地产占60%，有时是非房地产占60%。

房地产业住房的生产量每年约400多万套（2003年为302万套，函配建的经济适用住房45万套等），约为城镇家庭总户数的1.7—2%之间（加二手房交易量不到3%），即一年生产竣工的住房总量在总存量中也不过只占3%左右。

全国目前的住宅总存量约为140亿平方米，其中80%为成套住房，其他为非成套住房（如筒子楼、平房等没有独立厨房与卫生间的非成套住宅）。

自1998年以来，全部住宅竣工总量约为74亿平方米，其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米，这之中还包括了一些商品房被单位购买后又房改化的房子，也包括部分经济适用住房、廉租房，占140亿平方米中的32%。真正的商品房约只占25%左右（扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子）。

假设2005年统计中的8.8%第二套住房都是购买的商品房，则等于2000年至2005年的商品房住房全部为投资客所购买了，一套首居自住房都没有，这可能吗？

反之，如果扣除2005已有调查的二套住房情况，则将2006—2009年的部分商品房都卖给投资于第二套住房的人，则这部分总量约为总存量的10%，这也是不可能出现的。假定每年商品房中购买第二套住房者的比例为30%（全国660个城市都平均为30%，几乎是不可能的，总量约为5亿平方米，这也几乎是不可能的），则在总量中不到1%，全国拥有第二套住房的家庭总数不到10%左右。（与2005年相比城镇总户数增加了，原有拥有第二套住房的比重下降了）。

中国是个以人口众多为特征的国家与城市，因此如以10%计算约有2000万个家庭拥有两套以上住房，这个数量也是巨大的。假如全部都是商品房，则约相当于4—5年商品房的竣工总量。但如果大量的消费者是从房改房进入商品房的升级，并用房改房的出租收入变成商品房的还贷来源，则证明拥有第二套住房的情况即使再多都应是一种改善型需求，是合理的消费。

我并不否认有人会通过投资住房而获利的行为，并认为应鼓励这种合理、合法的投资与获利的行为。无非是要防止过度利用银行的信贷资金而形成银行的信贷风险，如果用的是自有资金为主的投资，就不是法律与市场应限制的行为。

从上述的数据和现状情况看，大约可以得出以下几个结论：一是，拥有第二套住房的总量的比例不高，并非是以购买二套以上商品房为主体的。二是，大多数拥有两套以上住房的家庭是平房、房改房或其他住房之外的升级消费，不应和不能将其购买商品房视为是炒房或投机。三是，完全用于投机的行为所占的比重很低，既不是引发房价上涨的推手，也不应该成为注册调控的核心。四是，二套房为市场提供了租赁的条件，在公有市场不具备提供大量租赁型住房时，应鼓励民间提供这种出租的条件，而对二套房的打击政策只能对租赁市场形成打击不利于解决居住问题。五是，政策应以调控第三套以上的商品房住房购买为主，且要限定同时持有三套住房的周期和时间，如要扣除期房购买与交付之间的时间差，要扣除毛坯房装修、搬家和卖出第一套或第二套住房的周期。如前一套住房在计划的销售之中，且回收的资金会成为购买第二套住房或第三套住房的资金或还款来源，就不应对其购买第二套期房时的信贷采取歧视性的利率。

现有的政策绝不应成为限制正常消费的、特别是改善型需求的障碍，而去年政府所鼓励的改善型需求在今年的政策中消失了，信贷政策重又举起了严格打击第二套住房贷款的大棒，并不符合现有正常消费升级中的发展阶段。

有许多人说中国的“租售比”严重的不合理，正在于这些人忽略了中国五十年的住房实物分配的历史，不知道房改房的比例在总存量中占到超过50%的比重，不少于70亿平方米。而房改房大多是非商品化的设计条件，是属于中国强调反对小资情调、艰苦朴素持家、先生产后生活背景下的计划配给制，大多面积小、条件差（除部分商品房集团购买后再房改的部分）、使用不便，于是多数人希望在有条件中消费升级、购买更合适的商品房。

一部分家庭将二手房卖掉以变成商品房的购买资金，而多数家庭是将房改房出租而用租金收入来支付银行的按揭贷款。这就形成了低价格的房改房、高回报的租金收入的情况。

北京的房改价为1450元/平方米，扣除工资补贴之后，大约是200元到300元/平方米，高的也就是700元/平方米左右，一般一套二居室60—80平方米，购房价大多是2—6万元/套。因房改房大多位于城市中心区反而租金高，二居室会高达3000—6000元/月，如按房改房的购买价计算这个租金的年回报率就是高的超过了所有发达国家市场租金的水平了（一年的租金超过购房的全部支出）。

房改房远大于市场商品房的总量，恰恰提供了市场最大量的租赁，另按2005年百分之一人口调查情况看，每个城市中都有三分之一的人口居住于城中村，这些城中村中的平房、小产权房、农民自建住房等都同样是建筑或购买的成本极低、按人、按床、按间计算租金的方式大大提高了租金的回报率，既让整个城市中的租金与新建商品房的高房价相比低得不得了、使整个城市的租金水平被拉低了、给城市中不能购房者以较低的生活成本，又从这些房屋的低成本对比中获取了比发达国家更高的租金回报率。

中国大陆房改房与城中村的特殊情况让租金回报率按不同房价计算的租赁比差距巨大，一个天上、一个地下，而商品房特别是高档商品房的租赁市场并非面对整个市场中的租赁需求，而是只针对于少数人群的特定需求，并不能用社会平均租金来对比衡量“租售比”。也有些情况是将商品房重新分隔和装修后用床位或划小单元面积的方式出租，就将每个人的租赁费用降低而将整体的租赁水平大大提高了，这种租金的回报率也会是极高的。更重要的是许多家庭是自己居住于商品房中享受高消费，而用房改房的高租金回报来支付商品房的高消费成本，因此不是用租售比来衡量泡沫的问题，而是应深入了解中国城市的现状问题。

如北京的四合院、平房区中已很少是户籍住民了，他们大多已搬进了条件优越、卫生、安全的商品房小区之中，原住房用租赁的方式让民工、北漂、外地商人、入京治病、求学等各类人占用了，一间十多平方米的平房放了四张以上的双人床，每个床位一天20元钱，这一间平房的月租金就高达4000—6000元。这个房价租售比只能说是租金太高而房价太低了，这是这种情况的普遍性让北京的租金并没有像房价一样引发更多的社会争议，反而得出了房价泡沫的结论。

这种情况除了在北京之外，在大多数城市也存在，棚户区、城乡结合部与核心城区分界不明显的城市更是如此，房改房所占比重较大的城市也是同样，租金表面看与商品房相比回报太低，而与房改房和城中村、棚户区相比则租金回报率极高，房价则由于非税收入的增加和消费需求的提高而与租金脱离了。

中国的股市总值已经很大了，但中国的散户股民从开户数看大约只有7000万多户，约占十三亿多人口的5%左右（有一人多户的，如多个市场各一户的）。中国的住房总量已超过了140亿平方米（城镇），但拥有两套以上住房的总量大约也不超过10%，拥有两套商品房的总量按家庭户数计算大约不会超过2%，且主要集中于大中城市，这个数量相当于一个北京或上海的户籍总量，但分散于多个城市就微乎其微了，每个地方都不会大于城市家庭户数的1%。

自李铁映主持房改办于二十多年前做过城镇住房情况普查之后，就只有人口调查中的加长问卷有一些住房情况的数据，此后就没有过系统的城镇住房调查，为此我已多次呼吁政府进行普查了。北京曾于几年前内部做过一个城市普查，但市建委拒绝公布调查的信息，因此全国都没有一个准确的统计数字，我也只能依据零星收集的统计资料和2005年的抽样做出估计。（2005年的数据是准确的）数据不能说精确，但推理与计算不会出大错，所以用了许多“约”字。但问题在于政府如何在没有统计数据和市场支持的情况下频频出台各种调控措施，并将板子打在因投机而推高房价和第二套住房消费的身上呢？

中央一再强调要学习科学发展观，没有经济数据支撑的宏观调控政策一定算不上是科学发展观。一个伟人曾经告诉我们凡是要先问个为什么，因此我总想弄明白一件事情的前因后果、总想先找到相关的数据分析，先知多少而后定对策不正是孙子兵法中的“知己知彼”吗？

尽管民众对统计局发布的数据常常表示怀疑，甚至发笑和反对，但中国只有一个统计局，不从中了解情况就等于是无数据可言了。更希望统计局能给出一个普查的数据，让媒体、民众、社会和中央都对市场有一个正确的认识、出台更科学的长效政策。