随着家用汽车的普及，小区停车位的归属，一直是个复杂的问题，小车停车位归属不明，导致开发商与业主之间就停车的事，时常引发矛盾。根据我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。那么小区停车位到底归业主还是归开发商？今天就为大家讲一讲小区停车位的归属问题。

一、地面车位

1、敞开式地上车位

敞开式地上车位指开发商或者物业公司在小区的道路、绿地或其他公共场所空地画停车线供业主停车。开发商将房屋售出并办理转移登记之后，小区地面就随土地使用权一并转移给了全体业主。

由于土地使用权是归小区的全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。

2、规划建设的车位

在小区规划之初，特定地块被规划设计为车位，没有计入业主的购房面积之中，该部分属于开发商所有。我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

因此，业主需要通过购买，获得产权。

二、独立建设的多层车位

小区内专为停车目的而建设的独立建筑物，在政府与开发商订立的《土地使用权出让合同》以及《建设工程规划许可证》等文件中，都明确规划了这种经营性停车位的土地使用权面积。

因此，该类型的车位是区分所有权的专有部分，由开发商所有。

三、首层架空车位

首层架空层位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的一部分。根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积，也不参与计算建筑容积率。

此时，首层架空车库是房屋建筑的从物，是共有部分，由该幢建筑全体业主共有；当层高在2.2米以上时，因其可以计入建筑面积、参与计算建筑容积率、分摊土地使用权，而成为区分所有权的专有部分，通过该部分在《购房合同》中是否计入公摊面积区分由业主共有还是开发商专有。

四、地下车位

地下车位的权属问题根据是否属于人防工程性质将其分为两类：

1、利用人防工程改造的车位

生活中，开发商一般会在经过有关部门审核同意后，将人防工程改建为地下停车位使用。依据我国《国防法》及《人民防空法》的规定，人民防空是国防的组成部分，国防资产归国家所有。

因此人防车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于国家。虽然无法出售但可以出租，根据《人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

实践中，该部分收益通过在《购房合同》中是否计入公摊面积区分由业主享有还是开发商享有。

2、非人防工程性质的地下车位

如前所述，根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，层高2.2米以下的房屋和地下室，由小区业主共有；而层高大于2.2米，如果具有独立的封闭的地下车库或地下室，计算建筑面积，可以登记过户；如果没有独立空间，无法登记过户，可由开发商长期出租给业主使用。