在房屋租赁关系中尤其是商业用房租赁关系中，承租人承租房屋后往往会对房屋进行装饰装修以符合其承租房屋的用途。当房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后，房屋的装饰装修物如何处理呢？

    根据《合同法》第223条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 

   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于装饰装修物的处理做出了更详细的规定，具体如下：

一、经过出租人同意进行装饰装修的情形：

1、合同无效时

    （1）未形成附和物的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

    （2）已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

2、合同解除时

   （1）已形成附合的装饰装修物，双方对如何处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

   （2）未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

3、租赁合同期间届满

    承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

二、未经过出租人同意进行装饰装修的情形

    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

如何认定装饰装修行为已经过出租人同意？

1.出租人和承租人已经在租赁合同中就装修装饰的责任、注意事项等进行了明确约定。

2.从出租人的行为可以推定其同意。如出租人曾到场看过装修并未提出任何异议，曾协助办理装修事宜等情形可以推定其同意。

3.从租赁房屋的用途可以推定出租人同意。如果根据双方租赁合同约定的房屋用途以及房屋现状，承租人必然要进行装修才能使用租赁房屋的，即使出租人对承租人的装饰装修并未书面同意，也可以推定出租人对承租人的装饰装修是同意的。

    因此，承租人尤其是商业用房承租人如果要对所承租的房屋进行装饰装修，最好就此问题在租赁合同中进行明确约定，才能将风险损失降低，更好的维护自己的合法权益。

 文/星星 北京秦希燕联合律师事务所