随着经济的发展，城市化水平的提高，住宅物业越来越多，各地因住宅小区物业管理纠纷引发的矛盾呈攀升趋势，面对强势的物业公司和严重滞后的《物业管理条例》，业主诉讼维权可谓是“屡战屡败”，业主诚然需要有“屡败屡战”的勇气，但是也需要懂得运用法律“智慧”，有效维权。

秦联律师为您讲讲常见的物业纠纷法律规范以期业主理性维权。

1、开发商请来的物业公司，业主可以不认同吗？业主们一旦不满物业公司的服务与物业公司产生纠纷，就会想到物业公司是开发商请来的，没有业主的签字认可，所谓的物业服务协议对自己没有约束力。所以拒交物业费，可是律师告诉你这种想法是不符合法律规定的。

根据《物业管理条例》第二十五条之规定，如果业主与开发商签订房屋买卖合同中包含了对前期物业服务合同的约定，那么开发商依法与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主如果在诉讼过程中以自己并非是物业服务合同的当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

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业主委员会可以解聘物业公司。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可以选聘和解聘物业公司。

2、房屋质量问题，业主可以要求物业公司承担维修责任吗？

开发商交房后，业主发现房屋质量存在问题第一时间便是去找物业公司处理，认为物业公司是开发商请来的，理应处理。但是往往并不奏效，究其根本原因在于业主找错了对象，房屋质量问题要找房屋开发商，物业公司对房屋质量并不承担法律责任。 

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房屋质量问题，找开发商。

（1）如果房屋存在严重的质量问题，如房屋主体结构质量不合格、房屋面积不符合合同约定、或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，业主应当找开发商处理，可要求其根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担违约责任。 （2）如果因房屋质量问题没有严重影响居民生活的，根据《物业管理条例》第三十一条规定，业主也应当第一时间找开发商按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 　　

（3）保修期限期满后，因物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，由业主委员会指定单位进行维修保养，相关费用从专项维修资金支取。

3、业主能以未入住、未享受物业服务、未使用公共设施为由拒交物业费吗？

根据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，物业费的缴纳义务从房屋交付之日起由业主承担。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费的，人民法院不予支持。

因此，业主从收房之日起就需要缴纳物业费，不能以未入住未享受物业服务为由拒交物业费。 

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如果物业公司违约或违规，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以拒交物业费，并且要求退还多收的物业费。

4、物业服务“偷工减料”业主怎么办？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 

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一旦业主发现物业公司存在服务不到位、服务质量不满意等情况，业主可以查阅物业服务协议、业主公约等文件，查明物业公司的相关服务义务与责任。如发现物业公司的服务存在“偷工减料”的情况，业主可以通过协商、诉讼等方式要求其继续履行合同义务，要求其承担违约责任。

5、业主的人身、财产受到损失可以要求物业承担责任吗?

生活中存在业主失窃，在小区内被不明身份的人侵犯人身受到伤害等纠纷案件，一旦业主无法找到盗窃者或侵权人，在其损失无法弥补的情况下，如果因物业公司的管理存在过错或重大过失，导致业主的人身、财产受到损失的，业主可以要求物业公司承担相应的赔偿责任。

6、业主有权要求物业公开服务情况与资料吗？

当下，人们的权利意识越来越强，业主为了行使自己的知情权，让物业服务更透明，往往会要求物业服务企业尽可能多的公开服务事项。那么可以要求公开与查阅物业服务的哪些事项呢？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、

使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

文/无邪 北京秦希燕联合律师事务所