今天大龙地产发布公告，称北京市国土局因大龙公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同，将取消大龙公司的竞得资格，并没收其已经缴纳的2亿元竞买保证金，公司将尽可能与相关部门沟通以降低公司损失。由于大龙地产在近期地产市场上的怪异表现、这一公告所带来的较大市场影响和其股价的异常波动而引起了笔者的关注。通过对相关信息的梳理，笔者认为大龙地产2亿保证金罚没事件所透露的潜在信息显示了地产市场近几年怪异波动的一些深刻原因。

2009年11月20日，北京市大龙房地产开发有限公司(以下简称"大龙公司")通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权，这也创造了当时北京市土地出让总价和楼面价的最高纪录。但因逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，依据《拍卖文件》的有关规定，北京市国土局决定取消大龙公司的竞得资格，同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。笔者认为这种处理方式很怪诞，或为大龙地产的金蝉脱壳。

首先，在去年大龙地产拍下上述地块时，关于其地价款的支付能力便引发了各方的怀疑。据媒体测算，其17年的净利润不抵该地块的地价款。但在去年2月3日，北京市土地整理储备中心常务副主任王兵此前在回答有关媒体的质疑时称，大龙地产已经按时签订了土地出让合同，第一笔定金已经到位。但关于大龙地产缴纳地价款的信息始终无人知晓，国土局也并未公开相关账目。而根据相关规定，大龙地产应在30日内，缴纳20%的地价款，即约10亿元(除其他费用)，而地价款的80%最迟不得迟于180天内交清。即2010年5月20日前，大龙地产将交清40.4亿人币。因此，正常来说，如果到5月底其还不能全额上缴地价款，才应受此处罚，国土局这个公告好像是5月份才应该如此发。如此怪诞的处理方式自然引发了笔者对相关背景信息的研究。

大龙地产的身份迷局。据相关资料显示，大龙地产的母公司大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，目前总资产近百亿元，而大龙地产则是其唯一的开发企业。在大龙地产十大东名单中，除占股权超过50%的大龙城乡建设开发总公司外，其余9家股东中有7家是具有银行背景的公司。由此可见大龙地产的信贷和融资能力绝不会差。2005年，大龙地产借壳“ST宁窖”在沪上市。而在2006年~2008年间，规模有限的大龙地产主营收入分别只有4.65亿元、3.26亿元和1.37亿元，净利润也只有2958万元、3785万元和236万元。但在2009年11月，大龙地产却上演了一场华丽的转身。其三季度财报显示，1月至9月净利润2.14亿元，比2008年同期的0.29亿元增长了637.9%。而随后在11月20日后沙峪镇天竺22号住宅用地拍卖现场，大龙地产击败保利、远洋、中建、龙湖等十余家行业“老大”，以50.5亿元造就了北京年度地王。

笔者认为，作为顺义区属企业特殊身份，大龙地产在低价拿地方面有先天优势，顺义的很多项目都是由其进行土地一级开发，其中包括丽宫等高端别墅项目。大龙的报表里提到，公司目前的土地储备164万平方米，平均楼面地价为2229元/平方米，即使王府井、宣武区两块地理位置绝佳的地块，也是通过受让其他企业的协议出让用地得来的，拿地成本较低，有数据称开发商拿地成本仅占预期售价18%，毛利可以达到50%以上。再加上顺义新城的建设中后续还有不少待开发项目，像大龙这样的区属国有企业明显有拿地的优越性，他为什么还要花那么高的代价去拿这样一块显然会对公司资金状况造成极大影响的地块？这点很让人不解。但如果我们清楚了土地出让的相关收入分配规定之后就会对此有一个好的理解了。

按照北京市的相关规定，土地出让金交给市财政后，“城八区”土地出让收入将有一半返还给区里，其余郊县区则全部返还给区里。按照这一规定，该宗地块取得的50亿元土地出让金将悉数收入顺义区政府囊中。 2009年，顺义区土地出让收入为87.5亿元，仅次于朝阳和房山，顺义区GDP总值超过宣武、崇文，经济增长速度则超过海淀、西城位列第二，成为今年的一大黑马，区政府相关领导的政绩自然可想而知了。作为顺义区属企业，大龙地产为此作出一定贡献也便应是理所当然了。在这一保证金被罚没事件中， 即使大龙地产损失2亿元保证金，对上市公司而言似乎损失很大，但对他的控股股东顺义区政府而言则无所谓。 如果由土地一级开发商，在这块地旁边开发了龙湾别墅项目的英才地产直接去二级市场进行招拍挂并将价格抬高，未免太招摇，英才不可能这么干。但由大龙地产去充当地王将当地地价和房价抬高，以实现地方财政的大幅增长便可能是一招妙棋了。

但在中央加大对地产行业的调控决心和力度，地产市场的中期前景不再那么美好之后，以2亿元的代价“止损出局”也就可能成为背后相关人员精心策划的一个较好结局了。