财经周评（17-14）：工业用地出让期缩短 有利于提高土地效率

今日论衡之公民问政

工业用地出让期缩短 有利于提高土地效率

羊城晚报2017年07月21日

□彭澎

根据广东省国土资源厅对《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》的解读，从9月1日起对于工业土地出让将从原来的50年缩减至20年，并鼓励通过租赁方式使用工业用地。这将是工业用地方式的重大变革，也是推动实体经济发展的供给侧改革措施。

据称，中国企业平均寿命只有3.7年，其中，中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7-8年，因此，我国企业的平均寿命明显少于现有工业用地的50年年限。而各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让。这样就会出现，企业已经无法经营下去了，或并购、或破产，但却因为还有土地，从而形成一批“僵尸企业”。这种实际经营已经停止，但土地还能支撑一个空壳的“僵尸企业”比起完全无价值的“僵尸企业”清理起来还要麻烦，甚至是“食之无味、弃之可惜”。

如果一个企业已经无法实际经营却还能利用土地“残值”苟延残喘，往往会扰乱用地市场。而且实际上，50年的年限也使用地企业的初始用地成本提高了，相应也降低了用地效率。

《指导意见》的出台，有利于降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行。当然，《指导意见》也有灵活的一面，对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年限出让，最高不超过50年。

工业土地出让期限缩短了，却有两大重要改革十分关键——

一是租赁工业用地可以转让和抵押。原先企业不愿租赁工业用地，是租赁工业用地不能拥有转让和抵押权利。现在租赁工业用地、出让工业用地拥有同样权利，对工业用地市场和企业用地方式形成重大转变。为此，将设置“2+3+N”的土地出让合同，明确约定2年基建租赁期，3年投产租赁期，N年的出让年期。

二是工业用地超过出让年限可以续期使用。只要符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的，合同出让(租)方可采用协议出让(租赁)方式续期建设用地使用权，但续期期限原则上也不得超过20年。这对一些寿命较长的企业也是一种保护措施，也使租赁工业用地的转让和先租后让等用地方式得以实行。

其实，这之前就有一些城市开始探索工业用地方式的改革了。如本月早些时候，中山市就推出了《中山市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施细则（试行）》，要求从7月1日起，“先租后让”的土地使用年限不高于30年，土地成交后签订“6+N”的出让合同，其中“6”指的是6年租赁期，“N”指的是N年出让期。现在全省推行统一的工业用地政策更有利于全省各地政策的一致性，也有利于推进实体经济进一步转型升级，提升国际竞争力。

值得关注的是上海在3年前就实施了这一政策。从实际来看，工业用地期限的缩短不仅有利于减轻企业资金压力，降低市场进入门槛，更重要的是有利于避免企业“圈地囤地”行为。要防止一些企业生产经营无利可图，却在拿地时打“圈地囤地”产生效益的主意，变相成为“房地产开发企业”！

（作者是广东省体制改革研究会副会长）