热焦点评（15-45）：YOU+与“互联网+”开创工业地产新模式

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：YOU+创业社区既是创客带来的“互联网+”大众创业、万众创新的新形态，也是创意产业园的2.0，将宿舍与园区融合。先有小米介入，体现了创客与互联网企业的携手；现在有大开发商介入，更是商业地产的突破，甚至可能开创商业地产与互联网连接的新模式。对于工业用地的开发来讲，也是工业地产的创新！

时代地产入股YOU+打造创业社区 房企如何抢新蛋糕

2015-05-15南方都市报 邱永芬 林广

  5月13日晚，时代地产正式宣布，与因获得雷军投资而大红大紫的YOU+公寓签署投资协议，正式入股YOU+。这样时代地产成为了与YOU+合作的第一家地产商。YOU+时代TIT广场青年创业社区将在天河东圃的时代TIT广场，给创业者提供创业+居住的空间。

  时代TIT广场并非时代地产的首个创意园。早在2012年，白云区时代国际单位就已率先亮相。而时代也并非地产界首个进军创意园者。

  自2009年起，越来越多的地产商涉足创意园领域。如今，除了四大金刚“招保万金”及合生创展、时代地产、海伦堡地产、建业地产、瑞安地产等大型房企外，还有众多小房企也在进军创意园领域。

  广州八九成创意园源自房企

   提起创意园，大部分市民想到的或是海珠的TIT创意园、太古仓；天河的红专厂；越秀区的289艺术PARK；荔湾的信义国际会馆、1850创意园等。除了289艺术PARK由南方报业传媒集团打造，红专厂为非房地产包装外，其它创意园表面看似与地产商没有太多瓜葛，实际上与地产商有着千丝万缕的联系。

  比如海珠区的TIT创意园，为深圳市德业基投资集团有限公司和广州纺织工贸集团携手打造，前者的产业以房地产开发为龙头。该房企目前还着手在白云区广园中路打造一个新的创意园，旗下肇庆端砚村则已开放招商。荔湾区的信义国际会馆，其总经理田晋明此前带领团队打造过北京798和上海新天地，前几年又联手珠江啤酒打造了珠江·琶醍啤酒文化创意艺术区。此外，上海新天地与佛山的岭南新天地，都出自瑞安地产。

   在海珠区TIT创意园副总经理曾威汉看来，“现在基本80%至90%的创意园都是开发商在做”。他表示，早在10多年前，国内就有创意园的概念，而 2008年金融危机之后，人们意识到光凭制造业加工还不行，得有自己的创意，在政府主导下，创意园由此兴起。“做创意产业文化，光有想法没钱是没办法落地的，所以从早期就是地产商介入，把地圈回来将房地产和文化创意搭上关系”。

  在广州，知名地产商打造的创意园这几年也陆续亮相。2010年初，招商地产在继番禺清华科技园后，又启动招商金山谷创意产业园的建设，其社区占地83万平方米，其中近一半的面积(39万平方米)给了创意产业园。

   一份《合生创展2010年大亚湾创意产业园发展定位报告》至今仍在网上传。这只是合生创展在广东布局的其中一个创意园而已，据悉，“今年下半年相关手续或可批下来”。而合生在花都炭步占地3400亩的TIT国际产业园已于2013年10月亮相，一期已建好的厂房现已有70%入驻率。

  位于番禺禺山西路的海伦堡创意园，占地20.6万平方米，早在2013年就已引进百度广州分公司、海鸥卫浴用品股份有限公司和广州市厚邦木业。

  而有“东方建筑师”之称的方圆地产，这些年也与一些创意园进行过接洽，有意开发创意产业。此前，万科、保利都在东莞、广西桂林打造了创意园，建业地产则于今年2月签订协议在河南洛阳打造两个创意园。

  创意产业已成发达国家经济发展支柱

  前晚，时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄在接受南都记者采访时表示，房地产是一个很大的行业，每一块都可以做得很大，创意园现在是时代业务当中的一部分。

   YOU+时代TIT广场青年创业社区所处的时代TIT广场，就是有着众多创新型企业进驻的创意园，而这个YOU+创业社区更是完全针对创业者打造。考虑到有些创业团队人数较多，这里设置有团队房。而且每个在YOU+社区的“家友”，都可以在公共空间得到一个“工位”，解决了办公席位的问题。

  YOU+创始人刘洋表示，他们还会对入驻的团队进行筛选，“我们不会对创业内容做评判，但是要看创业者的态度，入驻之后也是有淘汰机制的。另外还有50%的房源留给有投资、财务等行业背景的人，希望他们能够帮助到创业者。”

  时代地产表示，未来将会推出越来越多的国际青年社区和青年创业社区，给创业者提供创业的帮扶。时代地产位于白云区的创意园时代国际单位，也将有一家YOU+国际青年社区开业。

  而合生地产，目前在全国已有多个创意园在启动或处于筹划阶段，“也是代表国内经济发展方向的趋势”。

   合生之前的一份规划报告中，直指世界发达国家的创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的8%。“全世界创意产业每天创造220亿美元 (1401亿元人民币)，并以5%的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。”报告认为，在中国由“制造立国”向“创意强国”转变的大趋势下，创意产业已成为我国的朝阳产业。

  广州从2009年以来，陆续出现知名房企打造的创意园。据南都记者不完全统计，目前已有“招保万金”、合生、时代、建业、瑞安地产、富通地产、中天集团、海伦堡等至少20家大小房企进军创意园领域，这些创意园以拥有工业用地产权为主，部分为旧厂房改造。

  PK

  ●一些创意园暂未能产生骄人的GDP

  早在2013年春，广州就已有36个文化创意园，仅有12个发展较为成熟。广州市文广新局局长陆志强其时认为，一些文化创意园区未能涌现最初期待的创意，更未能产生骄人的GDP，一些文化创意园沦为“文化地产”。

  “目前70%以上的文化创意产业园都不赚钱。”海珠区TIT创意园副总经理曾威汉称，海珠TIT创意园也是守了好几年，到目前也只是达到收支平衡。

   曾威汉解释，1万平方米的旧厂房，基础设施投入至少要3000万元，包括地下排污、装修等。“光做一个电房也要两三百万元；贷款也不能按银行利息算，如果向其他人借贷利息是9%-10%，仅一年利息也要300万；此外还要配备起码八九个保安，还有物业、保洁，一年工资又干掉几百万元”。他认为，假设白云区的旧厂房以25元/平方米·月租回来，改造后再以50元/平方米·月租出去也是亏的。

  ●工业用地成本低，有利可图

  不过，由于近两年开发商所持有的创意园大多拥有工业产权，业内专家普遍认为其间还是有利可图。“绝大部分的创意园靠收租还是能达到收支平衡的，而开发商以低成本把地拿下来还可以挣更多的钱。”广州社科院高级研究员彭澎认为。

  合富辉煌首席分析师黎文江认为，创意园为工业用地，土地成本非常便宜，且拿地时很少经过拍卖不用经过竞争。而开发商对这些创意园也以经营为主，若运营得好可以达到长期收益。

  类别

  创意园定位各异

   289艺术PARK：由南方报业传媒集团与深圳第一商务集团公司联手打造，2014年12月正式启动。其作为中国首个人文艺术生态社群，以南方报业传媒集团大院门牌号命名，以艺术媒体、艺术园区、艺术电商三位一体的商业模式，旨在聚合各元素，打造以体验消费、艺术展览、艺术酒店、创意办公、美食文化、创业孵化于一体的跨界社群，为艺术创客构建一个打通创意办公、产品孵化、传播、展示、营销、交易、教育、投资的创艺产业链，为艺术生活家市民提供一站式艺术生活体验消费。

  招商金山谷：旨在打造高端产品吸引高端创意文化类，如建筑设计、室内设计、广告创意、文化传媒等企业入驻，形成国际化产业聚集区。

  合生花都TIT国际产业园：定位以汽车科技纺织为主题。

  惠州珠江·粤港新型创意园：以创意、创业孵化为核心，以会展和物流为依托，重点发展工业设计、IT、新媒体、新能源和科技环保等企业。

  万科和保利的创意园：则涉及创意办公、文化商业、教育培训、艺术广场、公寓食堂，或艺术公共空间演艺展示、艺术交易、文化娱乐、艺术公寓等。

  链接

  让创业者在这里享受全流程服务

  据了解，在时代地产的一次活动上，YOU+公寓的创始人刘洋和“车库咖啡”的创始人苏菂，经由岑钊雄介绍后相识。双方一见如故，苏菂成为YOU+联合创始人之后，也为YOU+公寓添加了新的概念。

  岑钊雄前晚介绍，时代与YOU+已经超越了入股的层面，未来还会有更大的合作。

  YOU+公寓是让创业者住在一起，车库咖啡是让创业者聚在一起，此次合作的YOU+时代TIT广场青年创业社区则将两者结合。时代地产相关人士介绍，这里给创业者提供创业+居住的空间，让创业者能够在这里享受全流程服务。