热焦点评（14-36）：广钢新城引爆芳村房地产

彭澎出席广钢新城论坛

题外话：在广州中心城区周边，芳村可能是最后一块洼地。这个说法似乎有道理。早年是番禺、接着是金沙洲、萝岗。广钢新城建设启动将使芳村地区房地产引向高潮。与当地的番禺一样，隧道、桥梁等开通将芳村与主城区连为一体，并自身也纳入都会区范围。如果商业、文化、办公等配套跟着发展起来，芳村将大变样！

广钢新城土地激战打破芳村楼市岁月静好

2014-02-28 广州日报 作者: 陈白帆王雯倩 李凤荷

　　作为广州楼市春节长假过后的首次商住用地招拍挂，上周五的广钢新城“第一拍”可谓赚足眼球。

　　业内人士指出，广钢新城地块有望掀起芳村楼市的第三次房地产热潮。专家则认为，在广钢新城、花地生态城、白鹅潭经济圈以及广佛同城等新规划落地的交叉带动下，芳村楼市将出现前所未有的腾飞，“芳村的整体面貌将发生根本变化”。

　　本版文/图/表格：记者 陈白帆（除署名外）

　　于2005年并入荔湾区的芳村，听着名字就能让人联想到芬芳、美丽、充满生机。

　　对于很多广州人来说，芳村是儿时周末的游乐场，跟随爸妈到花鸟鱼虫市场观鱼逗鸟玩狗狗，度过一个美好的下午，是不少人的童年记忆；芳村是春节前购买大盆年花的必去之处，各类花卉集市里品种齐全、价廉物美，唯一让人头痛的就是找一辆放得下大金桔的车；芳村还是跟着爷爷买茶叶的地方，跟着奶奶探工友的地方。而芳村直到现在还拥有多个形态保存得相当完好的村落，老人们悠闲地坐在荷塘边打牌喝茶的场景依然可见。

　　地铁利好

　　不过，即便是在并区之后，芳村的面貌也没有随着广州城郊近10年来的剧烈变化而同样大兴土木。从鹤洞大桥由海珠区前往芳村，桥的东边是海珠区，沿江是高楼林立的大型社区，而桥的西边则是大片低矮的厂房。尽管地铁一号线早已开通，但芳村白鹅潭边还是那么安静，大型保障房小区里的居民还是过着朴实淡定的生活。

　　然而，芳村毕竟与体育西路、体育中心在一条地铁线上，不用换乘只需10多个站就能到达广州最繁华的地带。近几年来，陆续建成的地铁五号线和广佛线也进一步拉近了芳村和佛山、老荔湾的距离。

　　芳村虽与海珠区隔江相望，却不容易吸引海珠人到芳村置业，这与芳村没有直达海珠区的地铁线路有关。值得期待的是，广州地铁八号线北延段将设置与地铁一号线陈家祠站接驳，而将来八号线沙园站也将直接接驳广佛线，坐地铁前往芳村的距离将大大缩短。

　　配套不足

　　芳村楼市最近两三年因为高尔夫板块的几个大型楼盘着实热了起来，价格也从第一个开盘项目的1.4万元/m2左右，跃升至现在2万元/m2以上。

　　但由于高尔夫板块位置相对偏僻，靠近佛山，所以并没能改变整个芳村楼市给大家的一贯印象。芳村主干道花地大道、芳村大道周边还是以旧时的房改房和厂区房以及各大专业市场为主，中高端商品住宅、超市、商场和食肆依然欠缺。这也是很多在芳村居住的市民的困扰：在芳村居住虽然挺舒适，但购物休闲相当不便，要不开车去海珠区，要不坐地铁去西关。

　　地块大热

　　配套方面的不便和零售商业氛围的不足终究还是没能阻挡芳村本身在地理位置上的优势，离海珠和老荔湾距离近，与佛山交界，而且又有多条地铁途经，一旦有土地出让，芳村仍然是开发商的心头好。四五年前高尔夫板块的土地出让掀起了芳村土地市场的一轮高潮，之后几年的零星土地出让也表现优异，而上周广钢新城的抢地大战，更让大家发现芳村土地市场的无穷潜力。也许，芳村楼市并不是真的被人遗忘，也并不是不受待见，它只是需要更多的机会。事实上，由于芳村原先是广州各种工厂所在地，除了广钢外，还有广船、广纸、广摩五羊塑料厂、百花香料厂等大量旧厂用地以及非常巨大的旧村改造用地。在广州市中心区域土地资源日益缺乏的今天，拥有丰富土地储备的芳村更显得弥足珍贵。

　　在广钢新城首轮拍地结束后，广东保利董事长余英即在微博上表示，广钢新城2014年、2015年房价将达4万~5万元/m2。不管这个预测是否靠谱，芳村楼市无疑已被搅热，不少在售的芳村楼盘从上周末开始就放话近期将涨2000~3000元/m2。

　　专家视点

　　环城高速以内最后“洼地”

　　2月24日，由邦华集团主办，合富辉煌中国承办的“广钢新城崛起，新荔湾价值腾飞”高端论坛在邦华星际的项目销售中心举行。活动上，与会的专家学者热议广钢新城首次推出的五宗地块，并深入探讨了广钢新城的崛起以及其对新荔湾未来发展和投资价值的影响。

　　广州社科院高级研究员彭澎表示，作为广州市重点的旧改项目，广钢新城无论是从其规模体量，还是对周边板块的经济发展，尤其是对芳村板块乃至新荔湾的发展助力不容小觑。在广钢新城、花地生态城、白鹅潭经济圈以及广佛同城等新规划落地的交叉带动下，芳村楼市将出现前所未有的腾飞，“芳村的整体面貌将发生根本变化”。

　　“我们看到政府工作报告中已经点到几个地块，广钢新城、国际金融城、黄金海岸线等，都是对珠江两岸的再开发，这种沿江开发的做法在上海已有成功范例，上海的城市发展亦是沿着黄浦江推进。”暨南大学管理学院胡刚教授指出，从国内外城市发展的规律来看，广钢旧改项目的推进符合城市发展的规律，即沿水道进行市区旧厂改造。值得注意的是，在广州城市向外发展的路上，离市中心半径较近的外围板块，如广佛交界的金沙洲板块、番禺区华南板块等，经过数年的发展与成熟，曾为“洼地”的房价已追平市区价格，眼下仍兼具价格和地理交通优势的市区板块仅剩芳村。

　　记者 王雯倩

　　楼市现状

　　鹤洞板块二手房以广钢广船小区楼梯楼为主

　　卖家涨价快 买家不买账

　　广钢新城首批五幅地块于上周成功拍出后，对附近二手楼价的影响持续加深。

　　满堂红地产有关负责人介绍，2月21日至24日这几天，鹤洞板块的看楼客数量有较明显的增长，比拍卖之前的四天增加了约七成。但放盘量却没有明显增长，买卖交投仍然不算活跃。

　　地铁还未开房价已走高

　　自从去年下半年广钢新城地块将要出让的消息传出后，片区二手业主已经调高了放盘心理价位。满堂红统计数据显示，整个芳村板块在2013年初的二手成交均价为14641元/m2，到2013年年底已涨至16093元/m2，涨幅近一成。中原地产有关负责人认为，这两天看楼人数增加的并不算太明显，不过业主心态已经企硬，以前还有3万元左右的议价空间，现在这一空间基本没有了。

　　尽管很多人仍将荔湾原芳村一带视作市区的价格洼地，但实际上楼龄较新且靠近地铁的项目二手楼价已十分高企，可以卖到2.5万~3万元/m2。中原地产怡芳苑分行营业经理张镇华告诉记者，现在广钢新城白鹤洞至芳村大道一带，楼梯楼市场均价为1.6万元/m2左右，电梯楼均价约为2万元/m2。满堂红统计数据显示，鹤洞板块的二手房以广钢和广船的小区楼梯楼为主，楼龄多在17年以上，成交多数是一房或小两房、低总价的物业。

　　中原地产有关负责人表示，去年6月广钢新城规划出炉后的两个月内，附近二手楼价还没明显变化，不过到了近期，这些楼盘价格已上涨到1.8万~2.3万元/m2，涨幅达4000~5000元/m2。这一带二手楼价上涨，主要是受到楼市大环境、地铁广佛线二期工程建设、广钢新城规划出炉和卖地等综合因素的影响，其中，广佛线二期在该片区设鹤洞站、沙涌站的利好，是楼价上涨的最主要原因。

　　百万元内婚房值得入手

　　对于楼价的上涨，很多看房的买家并不买账。“看房的人多，买的人少，很多买家都无法接受现在的价格”， 不过，张镇华认为，广钢新城所在的芳村板块的二手楼价铁定还会上涨，他预计到了上半年需求最旺的五月份，随着求购量的增加，该板块的业主可能会开始反价或提价。

　　尽管广钢新城附近楼价已进入上升空间，不过对于想住在地铁附近且看好未来发展的年轻买家来说，广钢新城一带的二手两房和三房单位还是值得在近期出手的。合富置业芳村力迅原筑分行主管陈进光表示，近期30岁左右的年轻夫妻看房数量有所增加，广钢广船的房改房单价大概在1.6万~1.7万元/m2，三房单位也有单价在1.5万元/m2左右的。

　　满堂红有关负责人表示，目前广船鹤园小区、观鹤小区内60~70平方米的两房总价大概只需90万元左右。中原地产有关负责人介绍，150万元左右能在临近花地湾站的怡芳苑和合兴苑买到小三房，另外新婚夫妻也可以考虑靠近西朗站的怡康苑。

　　距离最近在售盘尚未涨

　　又讯 （记者李凤荷）据广钢新城板块唯一在售楼盘——元邦明月水岸有关人士透露，目前项目售价依然为2.3万元/m2，带精装修。但这位人士承认：“相信项目近期会涨价。”明月水岸目前在售104~157平方米的三房和四房单位。

　　三次土地出让掀芳村开发热潮

　　在广钢首批地块拍出后，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，“广钢卖地标志着芳村将掀起第三次房地产热潮”。

　　黎文江指出，尽管地铁一号线的通车让芳村距离市区不再偏远，但由于当时地铁上盖一手新房鲜见，并未对房价产生较明显的拉升，真正拉动芳村房地产热潮的是三次土地出让：第一次是上世纪90年代花地湾土地出让，广信建起荷花苑、翠竹苑、牡丹苑、红棉苑等小区；第二次是近几年高尔夫地块出让，保利、中铁等把芳村楼价提升到23000元/m2，这次拍地，进一步将芳村房地产价值与老城区拉平。第三次则是此次广钢地块拍卖。房企回归一线城市是因为一线城市处在楼市“冰山”最核心位置，楼市崩溃、泡沫破裂如冰山融化，“最核心位置将最后融化”。

　　2014年开始 广钢新城板块

　　广钢新城宅地单价创新高

　　从2012年开始，荔湾宅地的楼面地价开始有明显提升，剔除配建的拆迁安置房面积后，楼面地价跃升至1.5万元/m2左右。2月21日的广钢新城五幅地块的推出，则让荔湾原芳村土地的热度推至新高点。

　　虽然此次广钢新城采取的是“定地价，竞配建拆迁安置房”的方式开卖，但吸引了超过10家来自全国各地的房企参与，最终全部成功卖出，总地价达155亿元。其中中海以3幅地成为目前广钢新城的“大地主”，来自北京的金融街和来自珠海的华发各获得另外两幅地块，而在剔除配建的安置房面积后，商品房部分的楼面地价基本在1.79万~2.16万元/m2之间，达到区域单价新高。

　　广州市国土房管局透露，2014年除了广钢新城用地外，还会全力推进国际金融城二期、广纸周边等成片储备开发改造项目，另外还会推进同德围、金沙洲、罗冲围等综合整治项目和若干城中村改造项目。

　　广钢新城规划居住20万人

　　根据广钢新城规划，新城位于花地生态城东南部、珠江两岸。规划范围包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的6.574平方公里，其中包括广钢集团白鹤洞地块1.67平方公里，还包括鹤洞、东塱和西塱三条村以及广州制漆厂地块，但不包括珠江边的广船和广州医药港。在去年7月通过的广钢新城规划中，有55年历史的广州钢铁厂鹤洞厂区将联合周边“三村一厂”进行整体改造，变身高尚住宅区。经过多轮修改后，广钢新城最终确定的范围为6.574平方公里。

　　规划中居住用地占19%，商业仅为6%，可见定位以居住为主，规划居住人口20.7万人。

　　配套知多D

　　交通布局方面，广钢新城规划将构建地铁、有轨电车和常规公交三级公交网络体系：大中运量线路总长约13.4公里，设有15个站，社区巴士4条，长度共16.7公里，设20个站。增加3个交通换乘中心——广钢交通换乘中心（11号线）、鹤洞交通换乘中心（广佛线）、东沙工业园交通换乘中心（10号线）。规划有6条轨道交通线——地铁10号线、11号线及广佛线，有轨电车1号线、2号线及5号线，3个地铁站和12个有轨电车站。

　　医疗教育方面，预计将有三甲综合广钢医院、社区卫生服务中心以及卫生站。学校则预计建有15所幼儿园、9所小学、5所初中以及3所高中，预计引入真光、培英、省实等名校。

　　记者手记

　　两个芳村

　　上周，有两件关于芳村的新闻吸引大众眼球，一个是广钢拍地，5块地楼面地价为1.8万元~2.3万多元/平方米；另一个新闻更加轰动全城，一个涉刑事案的精神病人从位于芳村明心路的广州脑科医院逃走，最终在南海黄岐被寻回。把这两件貌似风马牛不相及的事情放在一起说，其实是有关联的。

　　在老广州人心里，芳村精神病医院是芳村过去难以抹掉的一个标签，一句玩笑话——“你是不是刚从芳村出来”嘲笑别人是否精神有问题；广州脑科医院以前叫精神病院，但也有广州市民简称其为“傻十”，这是因为以前广州市医院从“市第一人民医院”一直排下来，精神病医院恰好是“广州市第十人民医院”。芳村，似乎一直不怎么受待见：因为与市区隔河相望，交通不便，所以精神病院被安排在这里；因为地名中带了一个“村”字，所以被视为“乡下”。说实在，芳村自上世纪90年代开始兴建地铁拆迁安置小区以及少量的商品房，广信进驻开发花地湾片区，仅仅只有红棉苑开发完毕，碧涛苑等商品房小区成为一片片烂尾地。即使是1997年地铁一号线全线开通，领全市之先河，一号线给芳村带来的影响也并不大，当地居民方便了，但因此而搬来芳村的新移民却并不多，广信破产后遗留的烂尾地依然是一块伤疤，新楼盘没有如雨后春笋般上马。及至2010年芳村高尔夫地块开拍并引来保利等大开发商扎堆，才在偏远的龙溪路打造出一个新芳村的样子。

　　时至今日，芳村其实已经大变样。鹤洞大桥、珠江隧道和地铁一、五号线等交通设施使芳村不再是广州的一块“飞地”；农产品物美价廉，农家乐处处开花，水秀花香的环境让久居混凝土森林的广州人羡慕不已，单是看芳村楼盘的名字就心驰神往——明月水岸、花语水岸、公园九里、四季花园……随着广州市中心区宅地越拍越少，位于白鹤洞的广钢新城庞大的地块获得本地和过江龙大房企的垂青，与广钢新城一河之隔的中海锦榕湾目前楼价已经超过3万元/m2。况且，广钢新城位于的白鹤洞在一两年内就将迎来广佛线二期的开通，届时居民不用绕弯到西朗坐地铁，家门口通地铁，还不又是一个“地铁一响，黄金万两”的故事吗？