财经周评（13-75）：广州华南板块商业价值解析

彭澎对广州华南板块商业价值进行解析

2013-09-28 新浪房产微博

提要：9月28日下午，由广东电视台、南方都市报主办，中国奥园地产集团等承办的“与胡润论道财富新焦点——9月28日中国体验式商业发展论坛”在广州奥园高尔夫酒店隆重举行。将有来自全国多个城市的专家学者、业界精英、商家代表、投资者、国内主流媒体代表等约400位嘉宾参加本次活动。胡润百富创始人胡润为主讲嘉宾，著名专家学者苗思华、彭澎为特邀嘉宾。论坛将针对财富与投资、广州华南板块商业价值等话题进行深入交流探讨。

  主持人：谢谢张总的精彩分享！从国内外的成功案例，我们可以知道，在繁华的都市发展背景下，体验式商业是人们休闲娱乐的好去处，成为城市一道亮丽的风景线，发展前景不可估量。那么除了产业拉动之外，我们把眼光放长远一些，从未来城市的功能规划来展望，城市天地所在的区域又有哪些利好呢？有请广州社科院高级研究员，彭澎博士为我们做关于广州华南板块商业价值解析。

广州市社会科学院高级研究员彭澎博士

  彭澎：大家下午好。很高兴有机会来到奥园城市天地这个项目跟大家分享对于这些项目的看法，尤其是这个区域发展项目的看法，尤其是今天胡润先生来到这里，应该说地产是跟财富相关的。

  我们看看地产跟什么相关，我的演讲的主题叫做地铁经济、旅游经济与商业地产。主要讲三个问题，一个是地铁型商业地产。第二个是旅游地产与商业中心，第三个是奥园城市天地是地铁与旅游相结合的商业地产。

  首先我讲地铁型商业地产。因为汉溪长隆是将来的地铁枢纽，所以这里的商业地产是跟地铁相关的。我们想想地铁会带来什么？大家首先想到的是客流，然后在选址方面非常重要。大家想想广州什么时候有地铁的，也就是10年前。广州是什么时候有商业地产的概念，可能是5—6年的时间。10多年前，我在跟南方大厦做进入天河城的方案的时候，我们当时对天河城是有一些顾虑的，一年之后，地铁开通，天河城成为中国最早期的购物中心，说明地铁的影响很大。如果进入天河城全面进入投资，南方大厦不会死，说不定是一个很成功的上市公司。这种地铁商业有哪些类型，一般是基于便利性商品和流行性商品。通过地铁购物的往往是年轻一族，为什么这么说。一般40岁之后都会有自驾车，40岁以下的可能坐地铁的人数多一些，现在的老人家也做地铁，我觉得中国今后的老人家都是属于开车的人。所以年轻人可能是地铁商业最主要的目标对象。

  另外，地铁不仅是一个商盖，还有一个辐射圈。广州的地铁规划，现在明确的是做到了2020年，2020年我们有17条地铁线，我们现在的7条地铁线增加10条，最近的规划是什么？我们现在通车的里程是200公里，我们到2020年达到677公里。这个地铁会改变我们出行的形态和商业的布局。现在的地铁规划已经做到2040年了，按照广州市的规划到2016年，地铁公交出行占65%以上，我们现在的限行限牌政策到2016年可能去取消，是否可以达到这个目标，还不太确定。

  在2005年左右，我给广州市做地铁沿线的商业网点的规划，商业网点跟地铁商业是有一定的吻合关系的，尤其是在地铁的出口，我们判断有很多的根据，地铁商业往往是在第一个圈是商盖，周边大概是1公里圈，可能会是地铁口的辐射面，或者说10分钟的步行距离。如果附近还有小区和公交站，还有一些接驳公共单车，有可能会产生更大的辐射线，基本上是1公里。广州有这样一批地铁商业的地标式建筑，除了天河城和天河又一城，还有中华广场、恒宝广场等等。

  最有名的还是天河城，它号称中国第一商城，带来了全新的消费概念，是体验式的消费。广州人原来的体验式的消费就是所有的商业街，北京路、上下九，但是在一个建筑中，可以走半天不出来的第一个项目就是天河城。后来我们参与正佳广场的开业的策划，这两个项目，判断怎么做。正佳广场是否会成功，当时是一个烂尾地，现在发现很多广百、太古城，周边很多的地都比较滥，跟地铁有关系，地铁的出口带动了整个商圈的发展，这是我们值得关注的。

  我们再看看世界上载客量最大的地铁是香港的地铁，香港有600万的人次，每天地铁载客量是200万人次，轨道交通在香港的比例是55%。这个不仅是一个购物的概念，还是一个就业的概念，香港为什么是世界最赚钱的轨道交通，就是因为地铁商业做得好。凡是有地铁商盖的开发商是拿到了一个非常大的好蛋糕。

  香港有很多著名的地铁项目，太古广场大家都是知道的，他号称是全世界最大的市区零售商城，它有一个特点，地面轨道可以和其他的交通方式接驳。另外，开发商有意地把周边的商业连接。使地铁的客流延伸到周边地区，这个是香港地铁最大的特色。

  现在地铁的网络是这样的，在长隆目前只是一个小小的节点，是一条轨道，就是3号线。2020年的方案太庞大了。2040年的更加看不懂了。我们看到在汉溪长隆今后有一个新干线，在3号线交汇。如果单定一个出口，如果是一个交汇的出口，这个价值会增值。

  我们再讲讲旅游地产。首先旅游景点对于地产的影响，大家可以判断，原来奥园的口号是“运动就在家门口”，这是奥园的名称之由来，我们现在说旅游休闲就在家门口，我们可以住在旅游胜地的附近或者里面。

  最近很火热的惠东的海洋地产和阳江的海洋地产，很多人喜欢到海边走走，这里面有一个特点，有的是旅游商来做地产。比如华侨城和南昆山。另外一种模式是开发商来做旅游，比如阳江有一片海域，做了一个浴场和游艇等等，它是开发商来做，开发商能够做好旅游吗？或者说旅游商能够做好地产吗？奥园是靠近旅游的，自己做地产，这是另外一种形态，这个值得去关注。不管怎么样，我们看到广州有一个旅游规划是在90年代制定的，就是只有星星不见月亮，所以广州要搞一个造月工程、飞龙世界、飞图影城等等，这些旅游项目，有一些项目都失败了，唯一一个成功的是长隆，长隆天天都有广告，很多人来广告是到长隆来玩的。而形成的长隆的品牌是我们造月工程很成功的地方。

  广东有一句话，捞世界到“叹世界”，它就是拼命挣钱，但是现在有钱了，需要探世界了。我们现在中国的人均GDP是6100亿元，广东8570美元，广州是17273.8美元，广深珠超过15000美元。

  广州是已经到了中等发达国家的水平。如果进入8000美元，整个社会进入比较稳定的发展时期，广东是很稳定的。不管怎么样，一个国家的人均进入3000美元的时候，就开始度假休闲旅游。中国早就超过了一个数字，如果人均GDP达到6000美元，这个国家就进入了休闲时代。大家讨论黄金周和中秋怎么过，这是很多年前都不敢想的事情。

  地产的变化。地产以前是居住的，但是现在不是了，它可以拿来休闲和娱乐。前不久有一个项目叫做国家旅游产业积聚区，就是一个房地产项目，做了很多的旅游项目。还有一种休闲、玩乐、健康、养生的概念，已经不仅是居住了这个确实值得关注的新的地产项目发展的势头。不管怎么样，我们休闲度假的模式跟旅游地产有发展的前景，中国集中度假的模式会慢慢走向分散度假，不一定是国庆节或者中秋节，大家有一个带薪的假期，这样给旅游休闲地产带来的更加的重要的机会。

  自驾游、团体游和商务游是我们另外的形态，我们看到一些旅游地产有一些大型的项目，这个是值得关注的。旅游地产的类型也是有很多种类，就广州旅游规划的造月工程，我们这里更像是一个旅游综合体，这个概念是否成立，值得讨论。这边做旅游，那边做购物，还可以做一些其他的业态，这样会形成一种联动。

  最后，讲讲奥园城市天地这个项目，我认为它是地铁和旅游两个概念相结合的商业形态。首先看华南板块，这么多年来，我写了很多的文章讨论华南板块的发展的历程。90年代初，有了华南板块的理念，当时为什么形成这个项目？有祈福新村和丽江花园两个项目。到90年底，为什么形成了华南大盘，跟华南快速干线是相联系的。到了2000年的前期，地铁通了，我记得地铁快通的时候，在华南板块的一些地方开始玩地铁的概念。到第四阶段，新光快速公路，开始是收费的，现在不收费了，广州和番禺可以快速地通行，番禺把四个镇划到了南沙，有一个番禺区的概念。现在番禺新城的概念，还有第四商圈的概念。第四商圈指的是广州南站、汉溪长隆、万博这三大片，相当于一个越秀区这么大，在规划中，有两条轴线是值得关注的，一个是洛溪、大石、汉溪、市桥，另一条是新客运站、长隆和万博。还有所谓“大南站片区”包括了这一片，我具体想分析一下，在这片区域中，本身是有组团的，片区中还有小片区，根据多个看法，南站要着重于商务办公，长隆注重旅游休闲，万博注重商业贸易。

  不管怎么样，这个轨道交通对于珠三角的辐射，要打造一小时生活圈，整个珠三角的城市是通过轨道交通一个小时之内可以到达的。我认为居住在长隆、办公在南站，赚钱在万博，是否是一个格局，这只是我的一个简单的判断。

  作为奥园城市天地这个概念，旅游休闲、生态环境、出行便利、购物丰富、就近工作，这些都是值得关注的新理念。

  再谈到体验式商业，它最大的优势是超越购物。我在美国待了几年，美国的生活比中国的生活单调得多，虽然单调，但是很舒服。它是休闲度假一体化，从购物中心-城市综合体-休闲度假一体化这种综合体的商业设计，它是一步一步往上走的，是否会出现一种休闲式的商业地产，比如综合休闲商业街区，我们拭目以待。

  主持人：感谢彭博士的精彩讲解，让我们了解到以后广州城市规划发展格局，商业发展的重心就是在华南板块，其中汉溪长隆板块处在广州中轴线上，位于珠江新城、广州南站、万博三大CBD核心，既享受到广州中轴发展带来的商业繁荣，又享受到广州南站高铁经济的产业拉动，可谓是置业不可多得的区域板块。那么谈到置业投资，以及如何才能让财富迅速增值？就到了我们今天活动的重头戏了。也是今天特邀嘉宾胡润先生给大家分享财富投资的新焦点，下面先看一段VCR。