热焦点评（11－218）：广州地下商场可能已经饱和

彭澎接受《观点地产网》采访

题外话：近来一直有广州地下商场已经饱和的议论，我也有同感。其实，我甚至认为，广州地上的商场可能也已经饱和。当然，这些都是一种感觉，没有支撑临界点的数据依据。

曾经在做商业咨询时，看到新大新开业，就担心广百会受到冲击，最后两家把北京路都搞得更旺。虽然后来新大新稍逊，但天河城等大型商业继续进驻北京路，于是我们就搞不清北京路的商场要多少才会达到临界点。

后来在做南大进驻天河城以及正佳的开业策划时，我们担心正佳能否如天河城一样旺，结果，不仅正佳旺了，其他一大批商场似乎也都旺了。我们也搞不清天河商圈究竟饱和的临界点在哪里！

流行前线旺了，天河又一城旺了……地下商场都能象它们一样旺吗？

会不会是新开店以旧店的衰落来实现自己的旺场，如是，就是零和博弈。再多都是相互拚杀！

总之，我觉得，广州地下商场可能已经饱和，甚至地上商场也是如此！

海印入驻花城汇 广州地下商城扎堆入市

2011-10-21来源：观点地产网 见习 陈泽佳

 [提要]10月10日，海印股份发布对外投资公告称，子公司广州海印汇商贸有限公司签订《花城汇三区租赁合同》，合同中涉及的租赁场地计租面积为2.33万平方米，合同总金额不低于9.1亿元。

海印入驻花城汇

据了解，海印股份此次进驻的花城汇是广州市政府引导建设的珠江新城花城广场地下商业中心，建筑面积15万平方米，定位为中高档"卧倒型"购物中心。据其运营方兰桂坊控股有限公司主席盛智文透露，花城汇目前分包为三个区域，其中一区8万平方米，二区4万平方米，三区3万平方米。

而海印租赁的花城汇三区，指花城广场花城汇三区负一层全层租赁场地。租赁合同中涉及的租赁场地计租面积23298平方米。

据海印股份披露，公司目前商业物业运营总面积为27.93万平方米，其中自有物业为9.9万平方米，占比35.56%；租凭物业18万平方米，占比64.44%。此次拟租凭花城汇三区占目前运营总面积比例为7.7%。按合同规定的租赁期限120个月(即2011年8月15日起至2021年8月14日止)计算，合同总金额不低于9.1亿元。

而海印股份去年的年度报告显示，该公司2010年度经审计净资产为9.18亿元，与该次合同总金额基本相当。由此不难看出，这可谓海印的一次大手笔投资。

对此，海印董事会表示，花城汇三区的顺利实施，有助于提高该公司高档商业物业的运营管理能力。广州海印实业集团有限公司董事会秘书潘尉还对观点地产新媒体表示，海印拥有20多年的商业经验，之前曾成功开发广州地下商业体流行前线，此次为正式入驻高端商业物业的进一步发展。

资深房产专家韩世同则认为，海印曾经的流行前线的成功只是一种偶然。目前广州地下商业供应量过大，并且地下商业发展高端市场成功的例子寥寥无几，这对于海印来说，是存在一定的风险的。

然而，潘尉却表示，海印拥有自己独特的商业模式、良好的口碑以及多年来务实的企业精神赢得广大消费者的认可，相信此次与花城汇的合作同样会取得令人满意的成绩。

花城汇三区面积其实并不是很大，海印凭借其多年经营经验、资源优势或许可以放手一搏，但在当今市场上地下商城如此大规模供应面前，竞争与饱和似乎成了开发商们需要面对的问题。

地下商城扎堆

据了解，高德置地公司已获花城汇二区经营权，并招徕一众时尚餐饮品牌进场装修，最新计划是今年11月试营业；花城汇二区和三区也将于未来一年内陆续开业。新鸿基地产拥有80%股权的宏城广场地下空间也在加紧建设，预计2013年入市。

不仅如此，未来天河北-体育中心商圈地下商业时尚天河广场一期也将在12月2日开业，面积约5万平方米。

此外，根据《广州市新城市中轴线北段规划》，新电视塔广场和宏城广场均将建地下高档商场，总经营面积约16万平方米；东方宝泰与中信广场之间将建设16万平方米的地下商场。

由此，上述的广州塔、花城汇、宏城广场、又一城、时尚天河商业广场以及东方宝泰等地下商业贯通，规模接近90万平方米，被誉为"全球第一大地下商业群"。

另外，广州市建委已提前筹划白云公园地下空间的开发利用，计划开发10万平方米的商业配套。

《广州地下商业报告》就曾统计，截至2011年8月，包括南方大厦地下商场、流行前线、康王商业城、动漫星城、东方宝泰、地一大道、天河又一城、江南新地、景点商业街、花城汇、时尚天河、天河直通车商业广场以及规划中的宏城广场地下空间、中信北地下商场、广州塔地下商业广场在内的广州16个主要地下商场面积总和已达到111.01万平方米。目前广州在规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58万平方米，加起来总量近170万平方米。

而在10月13日，广州市土地开发中心召开广州南站商务区商业发展研讨会称，规模两倍于珠江新城地下空间的南站地下空间将于2012开工建设，总建筑面积达到111万平方米，将建成全国最大规模地下空间。

基于当前的状况，地下商业似乎已经步入高速发展的阶段。韩世同却认为，“这是非常荒唐的”。

他分析，广州地面的物业并没有充分的发展，同时根据地理自然条件地下商业也会受到限制，地上还没发展好，就大规模发展地下，这是很不可理喻的。

韩世同还透露，其实很多商业专家及业内人士也认为，广州地下商业已经过度发展，违背商圈正常成长规律，反对地下商业的过多开发。

“目前地下商业的不断入市，已经到了有点饱和的状态。”广州业内知名人士彭澎认为，广州的商业不仅地下饱和，地上也将近到逼近临界点。

彭澎指出，地下商业如此旺盛的原因之一是后来者看到前者有成功的先例，想要复制成功，有种盲目追求发展的趋势；同时，他建议，政府有关部门要头脑清醒看待这种问题，地下商业的开发要慎重。