热焦点评（11－193）：南沙楼市有多少炒作空间？

彭澎接受《第一财经日报》采访

题外话：由于南沙发展定位和规模以及中央可能给予的政策存在一些不确定性，因此，短期炒作肯定都是往最好的方向去做；中期则因南沙的发展时间较长，炒作的空间有限；长期来讲，前景应该十分灿烂，就不知道大家还有没有耐心和时间。毕竟“四十年再造一个香港”，有多少人已经有可炒的资金实力又还能等四十年？

    根据这样一个时间概念，空间有多大就较为容易分析出来了。

规划未出房价“先行” 广州南沙楼市应声上扬

第一财经日报2011年09月23日

作者：张艳红;林小昭

　　虽然人们买房的态度比过去任何时候都显得谨慎，但任何政策上的风吹草动，还是很容易将房地产市场中的炒作行为调动起来。
　　广州市南沙区楼市，就在整个市场低迷的背景下上演了一场规划调整所推动的上涨行情。
　　南沙楼市一枝独秀
　　房地产市场传统旺季“金九银十”已经来到，但全国一线城市受限购等国家宏观调控政策的影响，市场出现新的动向。统计显示，今年以来，北上广深四城的房价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。8月，四个一线城市的新建住宅价格和新建商品住宅价格不含保障房再度出现集体停涨。
　　不过，广州南沙一个区域的房价，却在此期间出现异动。截取广州市房地产官方网站阳光家缘网签数据显示：8月的第一周，南沙区总共成交了95套，均价为8223元/平方米，但到了最近的一周（9月14日~9月20日），成交量上升为160套，均价高达9980元/平方米，上涨了两成，直逼万元大关。而距离广州市中心更近且配套成熟的番禺区，平均房价也大抵如此。
　　近一个月（8月22日至9月20日），南沙楼市成交732套，均价9437元/平方米，成为广州各区中，成交量和价格近期涨幅最突出的区域。
　　楼市升温的背景下，土地市场也开始转暖。过去连续几年频繁出现土地流拍的南沙区，越来越受开发商瞩目。8月8日下午，广州迎来今年下半年卖地的首个小“高潮”，南沙区一口气推出5幅宅地。但这一次，流拍没有再度发生。
　　这场土地出让还是吸引了超过10家房地产商到场，两大房企碧桂园集团和保利地产更是针锋相对，争夺土地面积最大的5号地和商住两用的4号地，最终碧桂园以总价13.7亿元揽下南沙两块优质地块。
　　规划升级
　　南沙楼市的逆势上扬，在很大程度上得益于近几个月来南沙发展的重大“利好”。
　　曾经被视为与上海浦东、天津滨海同等重要的广州南沙新区在“十二五”的开局之年，正面临着一个重要的发展节点。
　　南沙地处粤港澳的几何中心，水路距香港38海里，距澳门41海里，方圆100公里有深圳、东莞、珠海、中山、佛山、江门等14个大中城市。更为重要的是，南沙是广州唯一临海的区域，有25公里长的海岸线，是珠江口上的天然良港。
　　梳理南沙的发展史，不难发现其发展定位和规划曾经历了几度变化。上世纪80年代，霍英东先生设想在家乡番禺的东南建设一个国际化的海滨小城，一直到90年代，南沙仍主要定位于以港口码头为中心，发展临港工业、物流运输业等。
　　至2000年，广州产业发展开始“适度重型化”，一些重化工业开始布局在南沙，特别是2006年，总投资500多亿元的中科合作的炼化一体化项目也基本确定落户南沙。但由于环评方面的影响，最终该项目和原本计划迁建南沙的广钢项目均先后从南沙移至湛江。在这个过程中，制造业在南沙的布局被弱化，而现代服务业得以突出。
　　南沙的发展对广州乃至整个广东未来的发展至关重要。中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋也在今年全国“两会”明确指出，广州南沙新区开发、深圳前海开发、珠海横琴岛的开发都写进“十二五”规划，相当于摆下了三个棋子，这也将是广东转型升级的三个重要的平台。汪洋还指出，要以“南沙新区开发为突破口，打造一个新广州”。
　　今年8月20日，中国社会科学院与广州市在北京联合举行“广州南沙新区定位与发展战略研究”课题成果发布及研讨会，提出广州南沙新区的总体战略是，用40年左右时间，将广州南沙建设成国际智慧海滨城市、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角世界级城市群的新枢纽。并且提出用40年左右的时间再造一个香港，届时南沙新区人口稳定在240万人左右(去年人口普查登记对象30万人左右)，经济总量达到18000亿元人民币。
　　课题组执行组长、中国社科院财贸所所长高培勇指出，从战略定位上看，宜将南沙新区定位为粤港澳全面合作的国家级新区，南沙要放在与上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区和最近批复的西咸新区等国家级新区同等重要的地位，在战略作用、目标定位和争取的体制机制创新等方面，向这些先进地区看齐。
　　而这只是南沙新区总体概念规划的前期研究工作。按照计划，下个月广东省最高层将在南沙召开以“打造新广州”为主题的现场会，提领南沙的发展。届时南沙的新一轮建设将正式拉开帷幕。
　　上海浦东和天津滨海作为国家级新区，目前早已成为国内外的经济枢纽和重要增长极，而一旦南沙在不久的将来上升为国家级新区，凭着独有的地理位置与政策优势，南沙的潜力无限。近期某著名地产商在广州地铁里打的楼盘广告，就以社科院在京发布了南沙新规划，南沙将上升为国家级新区等为卖点吸引买家。
　　炒作仍在持续
　　“南沙是珠三角一体化，也是广州南拓的重要区域，基本上市场各方都看好它未来的发展。”合富置业首席市场分析师龙斌告诉本报，今年以来广州各个区域比较平稳，只有南沙上升明显，“这也是特定的发展阶段的结果。”他认为，未来南沙的房价还有一定的上升空间，今年以及明年都会是市场的热点。
　　有业内人士甚至乐观表示，未来南沙的房价将会看齐番禺。
　　不过，在广州市社科院研究员彭澎看来，南沙现在房价的上升主要是在“炒概念炒规划”，过一阵子可能就会冷却下来，因为珠江新城才6平方公里，都开发了那么多年。南沙面积那么大，达到几百平方公里，要开发建设起来，需要较长的一段时间，
　　“南沙短炒可以，如果要炒长线要有够好的耐心才行。短期内几个月、一年半载还行，因为目前定位还没有确定，还有国家出台相关支持政策等总要有一年半载的过程，这个过程中可以炒，但南沙真正的高速发展期可能要在七八年以后。”彭澎说。
　　“十年之后是有可能，但大家有这个耐心么？”龙斌也认为，南沙达到番禺的水平，还需要较长时间，“但过万的话，一两年内就会实现。”
　　在不少专家看来，目前南沙基础设施、教育配套设施、医疗配套设施、商业配套设施方面都比较缺乏。不少在南沙工作的公务员都更愿意住在主城区。而公共交通设施的缺乏，让到南沙置业对广州人的吸引力大幅下降。南沙距离广州主城区在80公里左右，只有一条“最慢”的地铁和一条高速公路连接。
　　“每次进城去相亲，来回就要三个小时。”在南沙某中学工作的一位29岁女教师“抱怨”说，相亲时经常会因为对方觉得南沙距离远而放弃。
　　彭澎指出，南沙目前的配套仍相当不足，要取得快速发展，只有一条地铁线和一条高速公路是不够的，而一旦定位规划明确，路网和轨道交通网络的形成很多都要调整，“这个调整和建设肯定不是两三年之内的事情。”
　　他认为，目前南沙具体的发展定位和产业布局仍未出炉，至于之前专家提出的将广东行政中心迁移至南沙的建议目前也不大现实，上升为国家级新区亦要经过一番努力，“所以南沙要成大气候，可能要以十年周期来考虑。”