热焦点评（11－184）：小产权房问题还要拖多久？

彭澎接受《羊城晚报》采访

题外话：小产权房是中国房地产的一大心病！如果全部清理，恐怕社会成本太大；如果全部转正，可能对房价是一大冲击；如果依旧拖延解决，可能越来越多的人更加愿意买小产权房住，毕竟便宜许多，除非房价大幅下跌！

    但我们看到的是，政府仍在采取“鸵鸟政策”……

小产权房，越拖越难搞

羊城晚报　2011-09-08

买了“村屋”的“非村民”，在旧村改造中真有不少人分到了回迁房；学者称：问题很微妙，政府清理不下去

大源村一幢10 余层带电梯的在建高楼 羊城晚报记者 陈文笔 摄

羊城晚报记者 蒋铮 实习生 张卉

“广州城中村里的村集体发展用地，基本上不会被批准建住宅。”针对本报9 月7 日A8 版报道《超笋“村屋”可能是毒“馅饼”》，广州市规划部门有关负责人明确表示：集体发展用地，一般只会批准商业用途。也就是说，本报报道的大源村宅基地房，基本可以定性为违章建筑。

既然是违章建筑，是否一定血本无归？ 羊城晚报记者了解到，也许是法不责众，也许是“同情加分”，在广州市区内，还真的有非村籍户口的市民因为买了宅基地房，在旧村改造中分到了回迁安置房。

也就是说，只要不怕没房产证，市民买了广州一些城中村的宅基地房，如果村民“有良心”，即使碰上旧村改造，也一样无忧。对此，广州市社科院研究员彭澎直指“政府采取的是鸵鸟政策”！

1、规划部门：集体发展用地不准建住宅

小产权房“转正”？ 从中央到省、市、区至今未松口

大源村建房卖房火爆， 究竟政府怎么看？ 记者从规划部门了解到，规划部门基本不会批准集体发展用地建住宅，也就是说，这些房子基本是违建。

广州市规划部门有关负责人称：“村集体发展用地是历史上政府征用村的部分土地后，政府给予村民的一种补偿形式，目的是解决村民的生活出路问题。但是集体发展用地也要循规划要求来建设，该地块的规划会注明这块地是做商业还是厂房性质，至于住宅，一般都不会批，建成小产权房更是不允许。集体发展用地即使批准了‘居住性质’，往往也会附加条件，假如周边有学校，需要学生宿舍，政府偶尔在规划上批建集体宿舍，但会声明必须定向出租给学生。”

据悉，根据相关法律，如果是违建，政府可无条件拆除，不做任何补偿。

国土房管部门也对市民购买宅基地房多次给予警示。2009 年6 月，广州市国土资源和房屋管理局专门发出《关于不要购买“小产权房”的公告》，提醒市民“购买‘小产权房’将无法办理房屋产权登记。这类房屋所谓的‘集资房合建协议’、‘律师公证合同’等不具有法律效力，不受法律保护。‘小产权房’因没有经过规划、土地、建设等部门的审批，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，会给购买者的生活安全带来种种隐患。”

曾经有专家提出，“小产权房”实在太多，不妨设置一条“转正”通道，但迄今为止，从中央到省、市、区，都没有松口，并且三令五申此为违法行为，不受法律保障。

2、真实个案：旧村改造非村民也拿补偿

十年前10万元买“村屋”，如今回迁住120平方米临江豪宅

政府部门对市民购买宅基地房苦口婆心，态度坚决，为何还有市民飞蛾扑火？

记者了解到，在广州市旧村改造进程中，还真的有市民因为购买宅基地房而拿到了回迁安置房。

市民关先生（应本人要求，化名）家在珠江北岸，足足有120 平方米。他在2001 年购买了城中村宅基地房，当时广州市内商品房价大约3000 元/㎡，但他买不起。“我和太太都是蓝领，一个月工资加起来不够3000 元，因为急着结婚，就买了城中村的宅基地房，价钱不用1000 元/㎡，花了10 万元买下，当时还借了家里的钱。想着能住几年就住几年，住够10 年就够本了。”

眼下，在关先生家一公里范围内，商品房价已是3 万多元/㎡。“当年是没钱买商品房， 想不到误打误撞，现在住进了临江豪宅！”关先生觉得自己真是“好命”。

去年，该城中村开始改造， 关先生的房子在被拆之列。他说：“当时很心慌啊！你想， 我只是跟村民签了协议，政府补偿是补给宅基地证的业主，是人家村民，他要想‘黑’我， 这个官司有得打了，而且我没钱没权，法院的门在哪里都不知道。”

据了解，当时该村像关先生这样的“外来户”大概有40 家，也确实有一些村民仗着合同不受法律保障，想“吃”

下回迁面积，但村委基于公道、稳定出发，最终都协调下来，村民宅基地房按照“拆一补一”回迁，计算的面积是套内建筑面积，关先生这样的“外来户”“拆十补八”，把分摊面积也计算进去。

关先生说：“我还是赚到了啊！现在建筑面积120 平方米，实际套内面积100平方米， 周边商品房超过300 万元，我只花了10 万元的成本，虽然说这房子还是没有房产证，但是便宜！”

3、学者直言：现在采取“鸵鸟政策”，将来更难收拾

牵涉多方利益，眼下念“拖”字诀；“小产权房”入市流通因理论和法律问题至今拖着

对于市民购买宅基地房， 广州市社科院研究员彭澎接受羊城晚报记者采访时认为，政府的态度虽然坚决，处罚却跟不上，是“鸵鸟政策”。现在禁而不止，将来收拾摊子就更难。

羊城晚报： 以前买宅基地房的可能都是穷人， 现在很多白领都去买宅基地房。为什么会有这么多人“知法犯法”？

彭澎：有些白领刚来广州，买不起商品房，就买这个作为过渡。也有一种情况是，买了很多拿来投资。我有个朋友就买了一栋楼，把它隔成六十几个房出租。算一下，十年可以全赚回来。

羊城晚报：既然本身不是富人，为什么还愿意去冒险？

彭澎：“小产权房”的法律地位，国家一直不松口。但为什么大家还敢买？太多了！全国的量很大，根本就找不到合理的解决办法。现在有些专家提出来干脆把它合法化，收取一些土地出让金，但国家也下不了决心。现在很多人认为，只要是自住，就没有太大问题。但这可能有一个大隐患，就是假如遇到国家征地怎么办？尤其是如果房子是违建又怎么办？ 总而言之，买“小产权房”，如果没遇到拆迁，只是自己住，没问题；如果遇到拆迁，经济损失受不受保护就很难说。

羊城晚报：现在老百姓普遍有“法不责众”的侥幸心理，为什么？

彭澎：对。如果政府从一开始就坚持按照法规，发现一单处理一单，那市民也不会冒险去买。但是政府却不清理，就说明这个问题很微妙了。就是因为清理不下去，政府才这么拖延的，因为涉及面广，不仅有购楼者，还有村的利益，甚至涉及到农村的稳定。所以政府也有点投鼠忌器。现在太多的违规，就采取“鸵鸟政策”吧。现在就是“拖”字诀。(这种暧昧)导致大家有信心去买。这问题短期之内还解决不了。

羊城晚报：现在广州市旧村改造如火如荼，天河那边有些非村民买的“小产权房”，他们有没有拿到赔偿？

彭澎：迄今为止，大部分是拿到了。

大家都讨价还价，尤其是灰色地带的“小产权房”，有时候有关部门就花点钱买一个“妥善解决”，实际上助长了这种风气。

大家都有补偿，为什么不违规呢？

羊城晚报：要解决这个问题，怎样才公平合理？

彭澎：我觉得，农民实实在在为国家做了那么多贡献，城乡“剪刀差”这么多年，国家给他们一点补偿，让“小产权房”

进入市场流通，让他们赚点钱吃饭嘛。但是这里涉及到很多理论和法律问题，所以至今还拖着。至于购买宅基地房的市民，实际上是跟村里有连带关系的，政府给村里补偿，他自然也就得到了，村民自愿把他的权益转让给买家。

城管抱怨：

屡拆屡建“几近疯狂”

羊城晚报记者了解到，白云区一直在努力查处城中村“两违”，打击“小产权房”。仅今年8 月，就曝光了太和镇大源村黄庄地区总共47 处违法建设。

政府的严厉整治，为什么到大源村却似乎成了“毛毛雨”？广州市城管综合执法局白云分局副政委韩柏告诉记者，由于违法成本太低， 虽然城管天天开着几台钩机拆迁，但村民却屡拆屡建，“几近疯狂”。

韩柏说：“从去年下半年开始， 就一直对违法建设实行高压态势，严厉打击。但这个地区周边的商品房价格已经很高，‘小产权房’的价格优势太明显了，还是有很多买家贪便宜去买。我们每天出动很多人去拆，甚至防暴警察都出动配合，但效果不大理想，建了拆、拆了建，气死人了。10 层、11 层、15 层，我们都拆了很多。他们是处于疯狂状态了。”

韩柏认为：“现在违建者和城管，就像是老鼠斗猫，我们去拆他也不怕，就算被拆了几次，只要建成一次卖楼就赚到钱。”