热焦点评（11－175）：“金九银十”看平

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：让我们再猜一次，准不准，没人负责！

4.9万套一手房冲向黄金月 金九银十或变铜九铁十

2011-09-02南方都市报

核心提示：据监测，预计今年黄金月期间（9、10两个月），广州十区整体可售货量预计达到4.9万套，比去年同期略低，但总货量相对充足。在二、三线城市限购山雨欲来的现状下，今年传统的销售旺季9、10月份的房地产市场略显扑朔迷离。

多轮调控给十一黄金周蒙上了阴影。　南都记者　邹卫　摄

专家多认为价格将跌，发展商要有背水一战的决心，把握出货机会

南方都市报9月2日讯 在二、三线城市限购山雨欲来的现状下，今年传统的销售旺季9、10月份的房地产市场略显扑朔迷离。据合富辉煌最新统计数据显示，今年“十一”国庆期间，广州市十区将推出新货1.7万套，再加上8月底的可售余货3.2万套，黄金月期间（9、10两个月）广州十区整体可售货量预计达到4.9万套。有业内专家认为，在一手房供应量增加及开发商优惠促销下，今年黄金月的房地产市场有望呈现“价跌量升”的现象；有的专家认为，在新一轮房产调控下，今年的“金九银十”可能会成为“铜九铁十”；还有的专家认为，今年黄金月的楼市将会呈现“量价齐稳”的态势。

黄金月4.9万套一手房抢客

今年黄金月一手房的供应量仍不减。据合富辉煌集团市场研究部监测，预计今年“十一”国庆期间，广州市十区将推出新货1 .7万套，再加上8月底的可售余货3.2万套，黄金月期间（9、10两个月）广州十区整体可售货量预计达到4.9万套，比去年同期略低，但总货量相对充足。

郊区仍然是一手房供应主力，中心四区新货供应预计不到十区总量的10%.合富辉煌数据显示，越秀、荔湾、天河、海珠一手房总供应量仅占十区总供应量的9%，而番禺、白云、萝岗、花都、黄埔所占比例达90%以上。

具体到各个板块，预计十一期间，南沙、番禺（华南、市桥）以及花都（西城、汽车城、新华老城区、花东）新货和存量都多，出货压力较大。而白云区的城西-金沙洲、白云大道和同和三个板块虽然此次新货较多，但板块内存量有限，因此总体货量相对不是太多。

合富辉煌市场研究部认为，今年的黄金月，广州市区一手房项目整体呈现存量少、消化速度快的现象，供不应求状况也将会更加明显，售价较郊区相对“坚挺”，促销力度相对有限。

中心六区全新盘超过15个

一手房总供应量不少，纯新盘的供应量更是一大亮点。来自网站的数据显示，广州楼市将在9月迎来供应量的大爆发时期，其中，中心六区的全新盘将超过15个。

最新数据显示，广州全市十区二县级市预计将于金九银十开盘、推货的项目近100个，其中全新项目30个，老盘新推64个。大部分项目仅是抢先在8月预热，9月份将迎来供应量的大爆发。

尽管限购的风声日益逼近，增城从化的金九银十目前看起来却依旧热闹。增城预计有15个项目上市，新盘新货量位继续稳居榜首。从化预计有12个项目上市，仅次于白云的13个，排在第三位。

中心六区中，金沙洲片区是供应的主力，也是整个广州金九银十最抢眼的片区。天河荔湾各有7个项目，海珠预计有6个项目，而久无新货推出的黄埔区，也有2个项目准备上市。

知名房产专家韩世同认为，从开发商的中期报来看，并不尽如人意，近半房企没有达到预计销售目标。眼看年底将至，坚守观望不推盘的开发商肯定会按捺不住抢先在黄金月推新盘。

顶级豪宅集中天河供应

今年的黄金月楼市，豪宅市场将会是一大亮点，尤其是豪宅集中的珠江新城。据了解，该板块两大顶级豪宅珠实颐德公馆以及天銮项目预计将在“十一”推出市场，随着珠江新城后续项目以及可供开发用地的日益减少，板块商品住宅开发基本已经进入尾期，这也令这两个项目的稀缺性尤其突出，尤其是别墅项目。

记者了解到，珠实颐德公馆此次将推出北区“德公馆”洋房组团，拥有一线珠江公园景观。天銮则是由富力、合景泰富以及新鸿基地产合作开发的大型综合体项目。另外，汇景新城也有较大货量持续供应市场。合富辉煌研究部认为，广州全市顶级豪宅供应主要集中在天河区，预计将受到高端客户的广泛关注。

此外，改善型项目也不少。广州市中心将有天河区东方新世界、越秀区淘金峰景、白云区君华香柏广场、岭南新世界嘉云府以及海珠区新一城广场等项目推出。韩世同认为，在当前市中心严重缺货的背景下，这些项目只有定价合理，预计才能得到良好的成交量。

合富辉煌研究部认为，从整体上来看，当前楼市整体依旧比较淡静，宏观基本面未变，政策持续从紧，预计“十一”广州楼市难以出现大热局面。“在价格表现上，预计区域表现分化。鉴于供不应求原因，市中心项目价格预计依然有一定程度上扬。而大量货量供应集中的非中心区，价格将面临下调压力。南沙、金沙洲、华南板块、新塘中心及珠江新城两大豪宅预计受到市场普遍关注，同时不乏有亮点楼盘出现。”

自住投资需求逐渐外移

在当前市中心楼价高起，动辄超过2万单价的情况下，不少自住刚性需求外溢到邻近市中心的区域置业，金沙洲以及华南板块由于良好的地缘优势，成为外溢需求的首选板块。此次这两个板块也有较多货量供应，预计这些项目价格走稳，有效承接市中心外溢的改善型需求。

而首置需求则流向更远的广州新城、花都置业，这些区域当前价格普遍在7500-10000元/平方米，户型也以中小户型供应为主，适合首置刚需客户的需求，预计价格整体走稳。

外围区域除了承接广州市外溢需求外，其区域自身也有较多的本地客户形成有效购买力。这些项目多位于当地镇区的核心地段，或者位于正在大力打造的核心新区内，区位优势突出。

当前楼市虽以自住刚需支撑楼市，但依旧有不少投资需求寻找合适项目，伺机入市。最为突出的就是南沙区，近期南沙区域规划利好热传，令得区域关注和热度持续攀升，再加上在推货量上的配合，此次十一黄金期间，南沙无疑将成为全城楼市的关注焦点。

另外增城和从化由于“限价”而不“限购”，价格优势非常明显，令到不少投资资金像这些区域寻求释放途径。

黄金月楼市预测

价跌量涨

代表人物：知名房产专家韩世同

主要观点：今年的9、10月份，广州的房价会进一步走低，但成交量可能会有所上涨。先从价格上来说，近两个月一手房价有所回升，其实存在一定结构性上涨的因素，加上开发商放缓了住宅推盘的力度，将注意力主要放在商用物业销售方面，如车位、写字楼和商铺，使一手房均价在成交结构上发生了变化。

但是，如果在“金九银十”期间，开发商适当抓住降价促销去货的良机，吸引刚需入市，成交量会出现上涨的现象，开发商今年的销售压力也将会压到年底最后两个月。

对开发商而言，要有背水一战的决心，把握销售旺季的机遇，顺势而为才是上策。在限购限贷的条件下，要想首次置业者和二次改善型购房者短期内提高购房能力是不太可能的，降价促销就是上策。

量价齐平

代表人物：维森置业董事长张维伦；广州社会科学院彭澎

主要观点：张维伦认为，在接下来的9、10月，一手房市场成交量平淡，房价也不会大涨，整体呈现“量价平淡”的现象。首先，从目前的房地产来看，房地产市场已经处于“相持”期，作为很多开发商根据地的广州，房企宁愿选择在二三线城市降价保量，也不会选择在广州降价的。其次，房企的资金链还不是很紧缺，并不是急于回笼资金；第三，消费者对降价有一个期望值，开发商不降价，成交量肯定不会大涨。更为重要的是，今年不同于2008年，现在的房企经过2008年后，再次面临各种调控措施，已有了思想准备和应对策略，所以采取的措施不会那么激进，多采用平和的营销策略。

彭澎同时认为，今年9、10月份，广州楼市整体会比较温和，不会出现大涨大跌的现象。较之前，房企的优惠幅度可能会比较大，但在新一轮限购影响下，潜在购房者的观望情绪对还较浓厚，因此，接下来的楼市可能会出现不温不火的现象。

量价齐跌

代表人物：广东工大房地产高级经济师申格联

主要观点：今年的“金九银十”或变为“铜九铁十”。前期保价失量的销售业绩让开发商资金链条确实紧张，存货增加，自有资金的减少迫使开发商采取各种降价促销策略以期望9、10月取得好业绩，但新一轮限购影响下，潜在购房者观望情绪仍很浓厚，出手谨慎。

面对限贷、限购、限价等政策，开发商在资金上紧缺是不争的事实，而且不景气的销量让各地存货剧增，这让开发商对政策不再奢存幻想，只好面对现实。而且，美国的国债危机更让全球经济缺乏确定性。

以上因素迫使开发商采取谨慎性和稳健性策略，尽快回收资金，以免再次被美国所累。诸种因素表明，今年的楼市或难出现“金九银十”。在9、10月份，肯定会有更多的开发商采取实质性降价措施。

(本文来源：南方都市报 作者：徐凤)