财经周评（11－19）：地产商转型是大势所趋

彭澎

1.转型可能是大势所趋

在住宅地产调控的情况下，更多的开发商转型了商业地产，有地产商则进入了更细分的领域，保利等地产公司已开始试点养老地产，业界有人提出了地产企业开始转型，深耕地产的说法。对于这一趋势，我认为，房地产调控政策将可能持续，这让原先观望的地产商必须从长远考虑生存和发展问题。因此，商业地产可能是一个重要选择，这是住宅地产发展充分之后另一个较为持久的投资项目，而且大多可以通过收租来长期受益，如酒店、写字楼以及旅游项目。至于养老地产确实对住宅地产可以发掘一些新产品，而且也可与旅游养生等联系。除了养老院，可能居家养老是很多中国老人的一种选择，随着中国进入老龄社会，这种需求量是很大的。

目前地产企业开始转型这一说法，应该说是有这种迹象的。地产企业转型是因为中国房地产在转型。如果没有看到这一点，还将现在的调控与往年的调控类比，以为是暂时的，可能就会失去商机，失去主动转型的优势。我估计，下半年还有更多的地产企业加入到转型的行列，包括参与建设保障房。目前是央企先行一步，这可能是利润保障的重要产品，也是今后拿地要考虑的重要内容。当然，这种转型不是很轻松的，也不会是很平静的，会有波折，但方向是肯定的。

2.转型将更加细分地产市场

从市场公布的资料看，更多的地产商进入了商业地产综合体、写字楼等这一块。从更细分地产市场的角度来看，目前内地地产市场还有一些领域可以挖掘。

支撑中国地产的一个很重要的支点是城市化，但现在大多数城市家庭都有住房了，其中像广州这样的城市，户籍人口可能大多有两套以上房子。他们再进行投资购房将受到限制。中国甚至很可能像韩国一样立法只允许家庭拥有一套房，或最多两套房。而农村进城人员大多是买不起商品房的，只能由保障房来解决其居住问题。因此，3600万套保障房可能还打不住。这样追求高利润的地产商只能转型向商业地产，包括旅游地产，养老地产，以及所谓城市综合体等要更高、更有保障的利润。

小屋大公共场所的养老型住宅将会出现，即小厨房、小房间、小户型，但有大的公共活动场所，包括公共厨房、公共休闲厅（电视、棋牌）等适合老龄人群居，适合家人偶尔探望，而平时不需太大地方来打理，这类养老型住宅将会出现。这是传统住宅和养老院的综合体。

另外倒按揭也会流行，靠自己的住宅保障晚年宽裕的倒按揭可能会逐步得到广泛接受。

    3.转型与不转型都有风险

从住宅转向，从熟悉转变成不熟悉，有业界人士也提醒开发商可能要面临诸多风险。显然，转型可能有风险，不转型一味等待政策转向也有风险。转型可能还是要主动一些。只是需要观念转变、人才结构转变、产品开发转变、对市场的新热点的摸索也要转变。