财经周评（09－38）：     亚运城能玩“空手套白狼”吗？

彭澎

超级巨无霸项目广州亚运城挂牌出让的总价达165亿元，是目前总价最高的“中国地王”，多家开发商巨头对这块诱人的“大蛋糕”虎视眈眈，其中万科在现场有样板房，这又让人联想可能出现新的“内定出让”，使内定将成为广州土地出让的重要方式的说法甚嚣尘上。

亚运城真有这么大的吸引力吗？真的是有利可图的“大蛋糕”而不是“炙手的山芋”吗？

最近参加一个沙龙，讨论的结果，我发现其实开发商可能对亚运城玩“空手套白狼”的把戏。

首先，政府不愿分拆出让，只能独立竞买或联合竞买。独立竞买对开发商的信心是极大考验，这种考验包括三方面：一是调动资金的能力以及融资的能力；二是对市场的判断力和信心；三是对广州新城地域的认识水平。联合竞买则要看是几个巨头联合，还是一家巨头牵手几家投资商。前者目前在中国还没有先例，起码没有看到一线开发商有合作投资大地产项目的案例；后者还是看牵头开发商的信心，投资商只是跟风而已。

其次，广州亚运城的特殊性及投资价值值得分析。一是亚运城是广州新城的一部分，要有长远眼光；二是亚运城交给开发商时已经有8000套住宅可以投入使用，这在地块出让之中是极为罕见的；三是首期开发商只需缴出70亿元资金。因此，理论上，开发商可以用70亿元得到值165亿元以上的土地资源。

进而分析，当开发商缴70亿元以后，明年就可预售已经建成的8000套住宅，由于亚运概念以及目前亚运板块一年内上涨幅度达一倍的火爆，亚运会前后如能顺利出手，则已建成物业的80.34万平方米按预测价1万元／平方米计可回收80亿元，从而迅速套回首期支付给政府的70亿元首付款。再以土地合同抵押给银行获得第二期开发资金，并按此滚动开发余下的14块土地，最终完成余下的384.88万平方米的开发量，继续按1万元／平方米计可收回400亿元左右。

结论是：用70亿元“预付款”获得带8000套（80.34万平方米）住宅的总建筑面积达438万平方米的地块，短期内有望收回80亿元，最后总收入达500亿元左右，还可以政府标价的165亿土地储备资产去股市上融资套现，显然成功者是一个“空手套白狼”的资产大玩家！