二季度将是房市关键节点

2006年3月份应该说是宏观调控这一年以来，市场表现最好的一个月，我们看到市场上基本是出现了 “量价齐升”的状况，受到第一地产的邀请，参加了他们的楼市半月谈节目，以下为该节目的相关现场记录，也籍此表达一些观点。

从数据上看3月份的确是供不应求的一个月。它的一个供求比，我们的统计数据是1：1.9，相当于是一套房子的供应有两套房子成交，整个在三月份的供应量达到了110万平方米左右，但是成交量达到了近220万平方米，应该说是这么多个月以后非常好的、复苏的一个月或者说是回暖的一个月。价格也略有上扬，整个的商品房的成交均价达到了8619元。

从供求关系来看，首先我说是需求方面的问题，这个需求我们可以看到这个月它的成交量达到了220万平方米，虽然和去年年末的几个月相比，它的成交量还没有达到去年年末的一个最高峰，但是如果我们把配套商品房的比例扣除之后，我们把配套商品房扣除之后看纯粹的商品房的成交，它实际上已经达到了去年4月份的一个最高峰。

在我们把配套商品房扣除之后仍然有近200万平方米的一个成效量，这是12个月以来最高的一个点，而这个成交量实际上是近12个月以来我们说是被压抑的一些刚性需求的一些释放。我们也统计过，去年如果按照正常年份把投资需求、投机需求全部扣除的话，单纯谈刚性需求，去年少成交了近800万平方米。那么这800万平方米实际上在今年节后慢慢地释放出来了，这是我说的需求方面的原因。供应方面，　也有重要的原因，我们看，虽然说三月份是“量价齐升”的这样一个情况，但是供应还是控制地比较好，供应量在110万平方米左右，如果说和去年同期相比，或者说是和去年很多的月份相比，这个供应量还是相对比较低的，而供应量相对低、成交量相对高的话，一个供不应求的情况就会发生。

对于后市我们不会贸贸然地说后市是好，或者说后市不好，我们觉得整个二季度将会成为整个2006年房市的一个关键的节点。

这从去年、前年，二季度的一个走势发现，二季度决定了全年的一个走势。比如说去年的二季度，我们看到是房地产的成交量进到了一个递量，这个递量实际上是有每个月接近100万平方米的一个量，这是一个递量。这个递量就孕育着整个一年的成交都是不理想的。去年的整个一年的房地产都进入到了一个我们说的冷冻期。

很多时候，我们都可以从一些数据当中和一些成交当中看到这些端倪，比如说前年我们也看到，整个二季度它走了一个先抑后扬的走势，这个先抑后扬就导致了前年后来的第三、第四季度的一个走势是一路下滑，实际上我们说二季度非常关键。那么今年的二季度为什么非常关键呢，因为前面已经提到了它有去年的一个刚性需求的释放，也有供应上的一些控制，那么二季度我们关键要看两个指标，第一个指标，要持续关心它的一个供求关系，特别关心需求量，也就是说每月成交量的一个变化情况，如果这个成交量我们把配套商品房祛除之后，单纯看商品房的一个成交量，如果是稳中略有升的话，或者说是相对保持一个稳定的情况，就是说每月大约在200万平方米。

另外一个指标是看价格。如果二季度的价格没有什么大起大落的话，那么我们说如果这两点都满足的话，那么我们对今年的楼市的预测应该会中性偏乐观一点，就是和我们原先在年初时候的中性偏稍微控制下风险的这种预测稍微有所区别。

对二季度的市场我个人今天不敢来做太多的预测，我还是建议我们来看4月份、5月份行情的一个走势，特别是5月份，前几年5月份往往有种小拐点的味道，每一年的5月份都有一点要左右当年市场的这样一种味道，有点类似于股市当中我们经常说的“红五月”，这样的一种味道。那么5月份是成交的旺季，交易的旺季，也是供应的一个旺季，那么整个二季度当中的5月份的一个走势最终如果达到我前面说的两种标准的话，那么我们对今年的一个从调控之后进入调整，再从调整之后进入到稳定的这样一个局面，我们是可以预期的。但是如果5月份，或者说4月底5月份的时候，情况出现比较多的一种，市场出现一种比较大的反复的话，我们也不敢对后世有太多的乐观。