对王石，众口褒贬不一；对万科，分析正走向两个极端

    应对一则“揭秘”公司重大战略的谣传，万科仅用了21个小时就进行了澄清。但是，要应对当前的房市，即使是这位中国地产老大，或许也要花上21个月还不止。
    9月7日下午5点，一篇名为“新形势，新思维，新行动——万科集团主要负责人在‘松山湖会议’上的讲话”的文章开始在网络上流传。8日一早，此文已是各大网站的头条。

    在这篇文章中，万科松山湖1号别墅经历了目前为止房市上最为惨痛的降价过程。从2006年10月一期1.8万元起价、2007年8月二期均价超3万元的热卖，到近日三期均价1.5万元却无人问津，文中主要负责人要求五期别墅产品即使价格到7000也要快速出货。
    如果不是8日下午2点万科执行副总裁肖莉的澄清给这篇文章定了性——谣传，估计多数人都会坚信万科此次是重大战略泄密的失误。不过，仍有博友认为此文是万科“前期、现在和将来”、“已经、正在和将要”做的。
    仔细看，文中给出的房市分析及接下来的万科战略，确实有几分道理。而杭州对特定项目7.5折的优惠、上海中外环部分楼盘中秋佳节总价降低10万的降价行为，也似乎在不断地印证着谣传。
    对王石，众口褒贬不一；对万科，分析正走向两个极端。

降价不是一时冲动

    香港中文大学教授郎咸平认为，地产商们“都是摸着石头过河、测试市场”。而王石这样的地产大佬显然成为主动投石问路的第一人。
    此前，王石有“下半年的形势可能比我们想象得更严重，为此万科做好了最坏的打算”的言论抛出，已经预示了万科要在形势紧迫的情况下利用一次次的降价采取主动。
    “地产市场已经由投机性需求转向了消费性需求。”中国人民大学商学院财务与金融系副教授况伟大解释道，此前由于投机带来的消费行为支撑了整个房市的高价，但是一旦消费性需求来临，消费者的真实水平就体现出来了，而这一水平是无力承担高房价的。
    再回到郎咸平的分析，他认为在过去的一两年中，市场中冲击高价楼盘的是从制造业中转移出来的资金。那么这部分并非源于正常经济的资金撤出之后，房市价格就会出现波动了。
    另一方面，由于房地产带来的投资过热，国家早已开始出台政策加以限制，比如此前对申请第二套住房的限制、近日对金融机构严格商业性房地产信贷管理的通知等。银监会主席刘明康也刚刚表示，“要防范较大面积的资金链断裂给银行带来的冲击”。
    这样看来，谣传中所谓：“通过证券市场爆发的财富基本被消灭”、“金融资金超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高”的情况也不存在了，“剩下的是自助者的刚性需求”一说，对房地产市场来说却是实情。这一点，或许万科也无法否认。
    再加上，政府对救房问题旁敲侧击地加以否定。先是中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一提醒地产商，政府不可能立即出台政策解决房地产市场的困难，后有国家发改委宏观经济研究院宏观经济研究室主任王小广“房地产市场10年的持续繁荣期将结束，不能人为地阻碍房地产的内在调整趋势”的表述。
    降价之于万科绝不是一时冲动。对此，万科在2008年中报中也做了铺垫，“住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备……万科从不会因为市场的亢奋而转向激进……”

降价之后 火烧多远

    通过渐进式的降价，万科看到了一些好处：8月销售面积和销售金额环比上升31.7%和30.9%，比7月份多售近10亿元。当然，也有人认为降价远非万科“自救”这么简单。
    “在目前的垄断条件下，房地产市场是价格领袖制。”况伟大说。也就是说会有一个代表性的企业定价，其他企业跟从。
    根据群益证券中国房地产行业研究员刘斌的分析，“降价不会给万科下半年的利润率带来大的负面影响。”另外，如果降价形成趋势，由于需求减少、供给改变不大，谁先降价谁就占领市场、获利最大。
也应该看到，万科降价，其他的房地产企业——尤其是中小型房地产商，压力颇大。
    有一种猜测是，万科作为地产老大并没有顶住压力，率先打破了为时已久的价格联盟。而据安信证券的一份报告显示，万科的高管人员曾表示，在市场12个月股价表现回暖时要具备“刘翔”那样的起跑素质。但毕竟中国只有一个刘翔。
    中小房地产商大规模倒闭的议论不绝于耳，有网友称这是“一家升天，万家陪葬”。那么，会不会导致有人合纵、有人连横？
    商业观察家陆新之了解到的情况是，“大多数房地产商是你看着我，我看着你，都想降价出货，但是谁也不想先动手。”郎咸平形容他们心中“极其惶恐”、“没谱”。
    “其实，在经历过2004、05年一些价格波动后，很多中小企业也支撑过来了。”刘斌说，“房地产商有可能出现倒闭的情况，但是没有市场上传的那么夸张。”

可怕的对立

    与房地产商的观望相对应的是消费者的观望。
    《财经网》房地产市场信心调查显示：有64%的读者认为，房价在2008 年下半年将会下跌，购房者观望情绪明显，年内购房需求萎缩严重；房价下跌在二至四成。
    观望并不可怕，可怕的是消费者与房地产商的对立情绪。在杭州，万科的价格战引发了前期的高价购房者“冲击”办公区域和楼盘现场。前期的购房者接受不了差价怒而前往，后期购房者担心接下来可能出现的差价而心理脆弱。
    这些厌烦、疑虑都源于人们内心对房地产暴利长久以来的压抑。房地产商在降价60%之后还有利润，暴利的空间到底有多大？
    较权威的数据还是2005年国家统计局公布的7%和财政部的26.79%。“一般的说法是40%—70%。”刘斌说道，但是这个利润不算高。因为房地产从买地到开发建楼可能需要5年时间，而有的企业毛利润只有10%，但是资金可以多次周转。
    没有精确的数据测量，目前判断房价是否合理的主要标准是房价收入比。
    中金公司首席经济学家哈继铭分析，北京市民月供平均占到家庭收入的75%，比国际上40%的合理比例高出很多。
    不过，如果按照人口红利推算，暴利时代可能要结束了。这几年房地产的高速发展建立在两个重要基础之上，一个是透支，另外一个就是对祖辈储蓄的利用。根据哈继铭的分析，中国的主要储蓄者比例将在2015年达到顶峰，之后会大幅下降，因此，房价拐点会在2010—2015年之间出现。
    这样看来，王石降价也算是顺应了房市发展方向。尽管万科引发诸多不满情绪，但是从两个方向分别揣测的话，即使王石是玩火者也一定不会自我毁灭，即使他是纵火者也不一定就会引发燎原之势。当然，不能忽视的重要因素是：国家是否会继续出台相关政策。(本报记者 陈培婵)