司法评估在人民法院强制执行变现过程中起着至关重要的作用。人民法院就是根据司法评估的价格来委托拍卖执行标的的。但经过多年从事司法拍卖业务，与评估企业和评估报告打过多年交道之后，你会发现，我们的许多房产评估公司和资产评估公司的业务水平非常一般。他们往往并没有深入了解评估标的，不真正了解其市场状况，而是纸上谈兵地进行操作，甚至有的评估师直接照着发票折旧就算估价了！当然，也由于很多地方的人民法院是按照评估值付给评估公司报酬的，因此评估价超出市场价就成为了一种必然。这样的结果常常就造成了司法拍卖难以成交，甚至多次降价也无法成交。其结果是浪费了时间，影响了拍卖成交，形成了更多的无法变现只能抵债给债权人的情况出现，成为了“执行难”的一大原因。

据我的观察，常出现的司法评估标的难以拍卖成交的情况主要有以下几种：

1、许多评估报告把不能评估的财产进行了估值。有些司法查封资产属于公共财产，不能算作债务人的私有财产来进行拍卖，比如，有些住宅社区的共有财产，像会所、地下车库、民防工事是属于公共的，不能算做房产开发商或者是物业公司的财产来进行还债处置。评估公司对此基本常识不了解就进行评估而造成后期无法进行拍卖，甚至引起社区居民的抗议活动而形成不安定因素。 

2、评估师们不深入去了解某些房产的权属瑕疵，房产项目是否拖欠土地出让金？是否经过了竣工验收？而常常直接当作可办产权房产进行评估，就容易造成评估价格过高，或者是瑕疵不明带来的成交后争议或退房情况。

3、在进行房产评估时，许多评估师不能全面了解标的物的其他瑕疵，比如，有无欠缴物业费、供暖费、水电费等。有的执行房产多年欠缴所有的费用，其欠款已占房产市场价值的相当比例，而拍卖成交后这些欠费往往要由买受人来承担，如评估师对此视而不见，不将其考虑到评估价中，就势必会影响到拍卖的顺利成交和买受人后期的顺利入住。

4、当遇到多套房产整体评估和整体拍卖的情况时，评估公司常常不能理解整体房产拍卖价格与单个房产拍卖价格的关系，而把每一套房产的单个评估价格相加就作为了整体的评估价。实际上，人民法院惯例是要进行整体拍卖的，整体拍卖要求买家的资金数额更大，买家也要考虑到买成后的分销价格，因此整体拍卖的单价一般要低于单个房产的拍卖单价，即“批发价”的单价要低于“零售价”的单价。因此对于人民法院要求整体评估和整体拍卖房产的评估，评估师们要在每一套房产的单价取和之后适当下调总评估价以适应整体拍卖的需要。

总之，评估公司不能光纸上谈兵，要到市场上去实地调查了解，要去产权部门调档查询，要去物业管理部门咨询。评估企业应该经常到拍卖公司去了解所评估标的的实际成交状况。北京市高级人民法院于2010年1月召集了北京的入围评估企业与部分拍卖企业的座谈会就是一个很好的创举，十分有利于评估与拍卖企业双方的交流与沟通。最高人民法院目前也在研讨的未来将评估企业收费与最终拍卖实际成交挂钩也会是一个很好的改进办法。