中国拍卖业已恢复发展超过了20年，各地的拍卖企业都在学习探索中成长壮大，尤其《拍卖法》颁布实施也已10年，取得了大量的经营管理的经验，也出现了许多的挫折和教训，目前已到了需要总结，找出规律，形成规范和标准的时候了。正值当前商务部、中国拍卖行业协会推广行业标准化工作，如何把握这一契机，为我们行业今后的发展，再上一层楼，成为摆在我们行业面前的一大课题。

    近年来，国内因为拍卖而引起的争议和法律诉讼在逐年增多，作为拍卖业务中的第一大标的的房地产拍卖更是如此；同时，随着国内经济市场、拍卖市场的日益规范，拍卖经营对于市场营销方式的需求也日益迫切。因此，这次我们将拍卖中常遇到的各种文书进行标准化的处理是十分必要和及时的。下面我想就房产拍卖的各种拍卖文书谈一点自己的看法和体会。

    一般而言，在房产拍卖中，常碰到以下几类文书：

    委托拍卖合同

    拍卖公告                                                  

    竞买协议书

    拍卖承诺书或拍卖申请书

    房产拍品介绍文件或拍卖目录

    拍卖规则

    拍卖成交确认书

    拍卖笔录

   我以为，完善房产拍卖文书的基本思路主要在于：

    1、尽量完善为协议格式。将房产竞买登记、成交确认书设计为协议文书形式，比如竞买登记可以签署竞买协议书，将双方的责权利反映出来，由双方签字盖章。

    2、拍品瑕疵告知。在房产的竞买协议书和成交确认书中，将房产拍卖品的所有瑕疵予以告知。对于特殊或复杂的拍卖品，还可以要求竞买人签署拍卖承诺书或拍卖申请书。其中主要的目的是让竞买人承诺对于拍卖品瑕疵的明了和成交后某些义务的承担。

    3、拍卖人免责条款。在房产的竞买协议书和成交确认书中，写入拍卖人的免责条款。

   4、标准化、格式化文书的建议。建议拍卖行业协会在广泛征求各方意见的基础上，在各个拍卖项目分类的基础上，建立标准化、格式化的房产拍卖文书的模本，供各拍卖企业参照使用。该标准化文书要全面、系统、水平参照普通拍卖企业水平。

    下面就具体房产拍卖谈一下自己的想法。

 

1、委托拍卖合同

    根据《拍卖法》第41、42条的规定，在签署委托拍卖合同之前，拍卖企业应当要求委托人提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料，应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。并声明，因产权归属引起的争议和纠纷由甲方承担全部责任。因此委托拍卖合同中的第一款就应该要求甲方承诺对拍卖品具有所有权或处分权，并对可能出现的权属争议承担全部责任。

    除了根据《拍卖法》第44条的条款设计委托拍卖合同以外，还应当在合同载明以下事项：

     （1）委托人在拍卖会前撤拍或修改保留价的违约和补偿责任；

     （2）说明本委托拍卖合同是否为独家委托合同，避免一件拍卖品多头委托，甚至又拍卖同时又销售的出现。

     （3）说明委托人对拍卖成交后各项税费的承担义务。

     （4）委托拍卖合同中应写明当买受人违约没有付清成交价款后多少时间将收回拍卖品的条款以及对不予返还的竞买保证金的处理。

     （5）与人民法院签署的委托拍卖合同尽量采用法院拍卖委托函的形式，由法院单方盖章，因此将拍卖人定位于协助法院执行的从属地位，避免拍卖后出现诉讼时拍卖企业单方先行直接承担法律责任的情况。

 

2、拍卖公告

    拍卖企业发布拍卖公告要严格按照《拍卖法》的规定去做。在这里，仅建议不要将房产拍卖公告形成标准化或格式化的文书形式，因此拍卖公告有广告推广招商的目的，也要满足市场推广中的科学、创新、有效的要求。

 

3、竞买协议书

    竞买协议书由最初的竞买信息登记审核过程演变而来，主要针对竞买人参加拍卖会前对拍卖品状况及瑕疵、竞买人应担责任义务的内容和拍卖人的责任权利义务进行协议上的明确，也可以将拍卖成交后作为买受人和拍卖人对成交后的付款、拍卖品交割等权利义务的协议明确。具体说来，竞买协议书应包括下列内容：

    竞买人信息

    拍卖规则中对竞买人的规定和竞买人与拍卖人对此的遵守承诺

    本件拍卖品瑕疵的告知

    竞买保证金收取、充抵首付及返还的规定

    买受佣金的规定

    竞买人与拍卖人双方的签字盖章

 

4、拍卖品介绍文书（目录或图录）

    拍卖公司在提供的竞买人的房产拍卖品的介绍文件中一般应包含以下几部分告知性内容：

    拍卖品的介绍资料

    拍卖品瑕疵的告知

    拍卖会的展示和举行时间与地点

    拍卖方式以及增价幅度的介绍

    竞买保证金的规定

    拍卖公司的联系地址和电话等

 

5、拍卖规则

    当拍卖企业设置了竞买协议书和拍卖成交确认书等法律文书之后，拍卖规则就可以仅成为一种告知性文书，不需要竞买人的签字，其法律作用被弱化。一般房产拍卖的拍卖规则包括以下内容：

    竞价方式介绍

    竞买保证金条款

    拍卖品主要瑕疵告知

    瑕疵免责条款

    买受佣金规定

    付款期限与拍卖品交割

    委托人和买受人在房产过户手续办理中的责任义务

    过户双方契税费承担义务

    原业主欠款承担

    违约条款

 

6、拍卖成交确认书

    早期的拍卖成交确认书比较简单，主要记录的是拍卖品名称规格、拍卖成交价、买受佣金数额、拍卖时间地点等。随着拍卖企业法律意识的逐渐增强，给由《拍卖法》定义的成交确认书添加了许多内容，尤其是将拍卖规则的许多内容移植到这里，实际上已把拍卖成交确认书视为一种成交的交易协议。当然，如果拍卖之前由所有竞买人签署的竞买协议书的内容已十分完备，尤其已包括了买受拍卖品之后的付款时间、方式、违约处罚、契税欠费承担等内容，拍卖成交确认书也可以简化为只有上述拍卖品名称规格、拍卖成交价、买受佣金数额、拍卖时间地点等内容。比较全面的房产拍卖成交确认书应包括以下内容：

    拍卖品名称规格

    拍卖会时间地点

    拍卖成交价

    买受佣金

    瑕疵告知

    付款期限与交割

    过户手续办理

    过户双方契税费承担

    原业主欠费承担

    违约责任

    买受人违约后收回拍卖品的限期

    买受人签字盖章

    拍卖公司经手人签字盖章

 

7、拍卖笔录

    根据我国《拍卖法》，拍卖人要将拍卖会过程制作笔录，笔录往往容易被拍卖企业所忽视，而实际上是拍卖法律文书中不可或缺的重要一环。拍卖笔录的内容：

    拍卖品名称

    拍卖会时间地点

    拍卖起拍价

    竞价过程描述

    最后的成交价

    拍卖人、买受人、经手人签字盖章

    因考虑到拍卖师在拍卖会上经常改变增价幅度，竞买人也经常会进行“跳叫”加价，给笔录的记录带来复杂，因此，笔录中不宜于记录增价幅度。