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中央经济工作会议对“新型城镇化”的强调，被业内一致看为利好因素，毋庸置疑，城镇化已经成为接下来房地产业发展的大背景。 2012年末，淄博地产圈频传大鳄入驻的消息，细节却颇为扑朔迷离。早在 2010年落地淄博文昌湖的中海项目，依旧低调。但是 2012年末的文昌区已经悄然发生许多变化，中海·文昌湖示范区或许代表着淄博未来就地城镇化的发展之路，也可从中管窥大鳄们的运营之道。

2010年 8月26日，中国海外集团（以下简称“中海”）与淄博市政府签订《淄博市文昌湖城乡统筹生态旅游示范区项目投资建设框架协议》，中海悄然落地淄博。 

2011年 9月8日，中国海外集团旗下与“中国建筑”、“中海地产”并列的业务线“中海投资”在淄博的旗舰企业——淄博中海投资有限公司正式挂牌成立，标志着中海淄博文昌湖项目的正式启动。 

就中海正式进入淄博市场，淄博中海投资有限公司于 2011年9月10日举行了与淄博媒体的首次恳谈会，就中海·文昌湖统筹城乡发展及对解决城乡二元化难题的探索等相关内容作出相应介绍。 

在此之后，中海·文昌湖项目就披上了一层神秘的面纱，而事实上，淄博文昌湖区却一直在发生着日新月异的变化，城乡统筹之路从未停止过。用淄博中海投资的陈素理总经理的话来说就是：“这一年多，中海的就地城镇化道路不是声势浩大，也不同于其他城乡统筹项目的片面发展，而是先落实基础设施建设及农民的生活问题再说。”

在规模上，项目延续了中海近郊城镇化的路子，在距张店区约 18公里 的三区合围之地，占地 65平方公里， 规划核心开发区面积 25平方公里的省级旅游度假区。而根据房地产业内人士的测算，按照 1.5的容积率测算，上述地块或将建造150平米/套的住房7万套左右，一个“新城”或将崛起。 

淄博模式

到 2012年底，淄博中海投资自公司成立已经一年多了，却迟迟不见中海·文昌湖项目的售楼处，这让不少人有了困惑和猜疑。淄博人看惯了一个项目拿地后，就轰轰烈烈入市，而文昌区规划发展的迟迟不见大动作，更令人想一探究竟。 

12月的文昌湖冷风凛冽，与夏天来此垂钓、游玩的时节，是两种景象，今年不同的是，湖区的独门独户的村社住房已有部分拆除、过去泥泞的道路已建成水泥路，而临湖不远处的塔吊也在施工作业，似乎比往年还要热闹些。

冬天，靠地生活的村里人应该都在家里暖和了，但今年这些人很忙碌，送沙、送水泥、做小工，在家的妇女们也不闲着，一到吃饭的点，一条小吃街排满了人。

“文昌区过去的房租大约在 300-400元/月，而现在可以租到1200元/月，现在自发的市场也有了，夏天的时候，晚上9点钟还有夜市。” 淄博中海投资的陈素理总经理说。

中海投资淄博文昌湖建设的14万方的“农民新村”还迁房已经封顶，将于春节前交付使用，且是拎包入住的标准，免除村民离了土地无家可归的后顾之忧。同时交付使用的还有一期的百亩环湖公园及广场，完善的基础设施、畅通环湖路、正阳路等多条水泥马路，交付使用后的文昌区将是另一番景象。

中海在淄博文昌湖的城乡统筹之路已经开始，它改变了传统的城镇化道路，开启淄博的就地城镇化发展模式，一定程度上解决了传统城镇化道路中农村农民搬迁之苦和收入之困。而这只是一部分，更值得关注的是，按照中海与淄博市政府签署的文昌湖开发框架协议，一旦“新城”兴起，当地将靠什么产业引来数以万计的居民，也同样为问题的关键。

运营城市

“ 2012年，中海的大事就是还迁房和基础设施的建设，今年一期项目的目标已经基本完成，道路、公园、广场也已经付诸实践。”负责还迁房建设的淄博中海投资的陈素理总经理表示，“ 2013年，还有第二期的基础设施工程和还迁房工程，同时，2013年会有农业公司注册运营，还有基础设施的管线铺设等一系列后续工作，按规定把该做的做完。” 

2013年的文昌区仍旧是以基础设施建设和解决农民生存之路为主，其中重要的一点就是农资公司的正式运作，更加明确了项目将以旅游产业、生态农林业等多产业复合的方式进行整合，建设一个多产业链相结合的、可持续性发展的城乡统筹生态旅游新区。

对于建成后的文昌区如何可持续发展问题，中海将充分发挥“农民、政府、企业”三方面的积极性，以旅促农，不断增强城市对农村的带动作用。“城乡统筹的带动作用已经在现在的文昌区有所体现，比如工地用料、工人及周边的服务行业，包括以后的物业服务，带动就业就改善了当地依赖土地的诉求。”淄博中海投资公司营销经理王鹏飞表示，“而另一方面，农资公司运作后，租用土地、试点种植、采摘、产业优化发展都会与农民的切身利益相关。”

过去的城乡统筹更多的是以项目带动区域的发展，中海·文昌湖项目则起到了淄博城镇化示范作用，就是农村人口不向大中城市迁移，而是以中小城镇为依托，通过发展生产和增加收入，发展社会事业，提高自身素质，改变生活方式，过上和城市人一样的生活。

事实上，农民进城仅仅是城市化的一种表象，而运营城市的实质则是农民职业非农化、生活方式城市化和思想观念现代化，即“既不离土也不离乡”的城镇化。通过新型城镇化，既解决了今后的建设用地问题，也更好地就地解决农民群众的期待，因而，中海·文昌湖模式也代表着淄博未来城镇化的一种发展方向。

中海的城乡统筹策略分析

城乡统筹，就是指城市和农村互动发展，以实行“城”“乡”发展双赢为目的的发展格局。充分发挥工业对农业的支持和反哺作用、城市对农村的辐射和带动作用，建立以工促农、以城带乡的长效机制，促进城乡协调发展。

中海是较早参与城乡统筹建设的大型企业，早在2012年初，中国海外集团副董事长孔庆平就对外透露，中海地产的母公司中海集团参与了几个城乡统筹的项目，正在配合当地政府进行建设。

据中海高层表示，对于中海最大的益处是这些城乡统筹项目的政府会用另外一些土地作为支付方式之一交给中海投资，而中海投资获得的这些土地最终的可能还是注入中海地产，成为中海地产开发房地产项目的重要土地来源。

对于中海而言，这是一条除了稳健的财务管理与较强的口碑之外的更优质发展路径。业内分析人士指出，参与城乡统筹项目与中海央企的背景紧密相关，长期来看，通过这一路径，中海未来的发展空间将比一般房企更为广阔。

中海集团方面在参与城乡统筹建设的过程中，除了配合当地政府为农民做一些安居工程之外，还会带头投资兴建一些农业加工工厂，这样除了改善当地农民的居住条件，包含了统筹城乡发展、旅游度假的理念、地产模式的营销、农业经济的探索等多种元素的新项目形式，可多方式的满足当地就业。（淄博房产信息网）

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