避免物管交接冲突，不能以牺牲业主权益为代价

新快报记者 张凯阳
　　特邀议员
　　王则楚　广东省政府参事
　　信力建　白云区政协委员
　　朱永平　广州著名律师

　　本期议题
　　为规范物管公司交接，广州市国土房管局日前公布了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法(征求意见稿)》（以下简称《办法》）。规定旧物管公司未退出物业项目管理的，新物管公司不得以任何方式进驻物业项目，否则该企业将被取消参与项目招投标资格两年。同时，旧物管公司如果不按规定退出，将被处于5万-15万元的罚款，并吊销其资质证书，两年内也不能参与项目招投标。
　　物管进退最终决定权在业主
　　新快报：旧物管未退出物业项目管理的，新物管不得以任何方式进驻物业项目。这条规定是否合理？
　　朱永平：准确来说，若旧物管在遵守旧物业服务合同的约定或者业主、业委会与旧物管对衔接阶段的合意约定的情况下，旧物管未退出时，新物管不得强行进驻。新物管能否进入的依据主要是新物业服务合同的约定以及业主、业委会对衔接阶段的合意约定，也就是说，业主、业委会最好与旧物管对退出物管服务的衔接阶段签订书面协议，同样，与新物管对进入物管服务的衔接阶段签订书面协议。
　　毕竟，旧物管退出、新物管进入，新旧物管服务合同的终止、生效存有一定阶段的过渡时间，若大家先做好“君子约定”，业主、业委会在寻求解决纠纷时就具备充分的事实依据。　　

处罚太轻太松根本没阻吓力
　　新快报：广州物业管理研究会副秘书长梁涛表示，《办法》维护了业主的利益，罚则也具有一定阻吓力，关键要看执行是否到位。对此，各位怎么看？
　　朱永平：每个法律法规是否起到实质的社会管理效果、法律规范效果，当然是看执行的力度。法律法规不仅需要公民的遵守，更需要执法机关的落实执行，否则，公民的合法利益不能得到保障。
　　《办法》多项规定维护了业主的权益。比如罚款和2年内取消企业参与物业服务项目招投标的资格以及3年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动、作为不良行为记录记入企业诚信档案并向社会公布等罚则对于物管公司的能否正常进入服务市场、物管公司的经营服务口碑等，肯定具有相当的阻吓力。

健全业主自治才是治本之道
　　新快报：据悉，广州此前发生不少新旧物管交接时爆发冲突，甚至双方保安人员为“争夺地盘”进行械斗的事件，《办法》也是在这一背景下出台的。《办法》能否达到其目的？
　　朱永平：如果这些新旧物管是正式规范的物业服务管理公司，受相关政府职能部门、行业协会的规管，《办法》中的罚则规定会对新旧物管公司“激进行为”起到实质的约束作用。这也在提醒广大业主在选聘物管公司时，必须选择有资质、合格、规范、口碑好的公司。
　　多数新旧物管的冲突都是源于约定不清、利益冲突、监管不到位。若政府相关职能部门，如区国土房管分局、街道办事处等派员在旧物管退出、新物管进入的过渡阶段介入协助、监管、调解，相信新旧物管冲突会避免发生或者有效制止扩大，更好维护业主的正常生活。