《东周刊》
2008/11/19

「玩具大王」旭日国际集团主席蔡志明，上周以7亿3000万元向「大马糖王」郭鹤年旗下的嘉里集团(00683)，买入尖东安达中心全幢，消息令疲弱的投资市场大为震动，皆因这是自金融海啸以来最大额的成交。

蔡志明的入市价，足足比市场估值平了4成，加上不久前以平价购得九龙城广场，他旋即被封为逆市大赢家。事实上自97年起，他多次在市道低迷时，都能以平价收购高回报的物业，而在今次金融海啸前，他以高价出售多项物业，套现30亿，故现时手中弹药充足。

他向本刊披露逆市六大投资心法，当中最重要的，是不估底，不贪高，他认为如果坚持要在最低位入市，最高位沽货，分分钟会错失时机；此外，自己不熟识的投资，一定不做。

拼搏三十多年，蔡志明靠双手建立百亿玩具王国，清楚辛苦钱不易赚，他自称是稳阵投资派，没沾手衍生工具，「银行不会死错人，点会畀高息你又冇risk？」。

成功实业家的投资智慧，自然高明过人。

「我唔系叻，稳阵啫。」蔡志明对本刊强调并非未卜先知，只是多年做厂和投资经验，令他多少洞悉经济循环和物极必反的道理。

他其中一个办公室位于尖东幸福中心，与安达中心只相距几百米，嘉里亦是幸福中心原业主之一，蔡在2001年以4亿5000万元买下，有基金曾出价16亿元，但他不为所动。今次再低价买入安达中心，令他的尖东物业版图大举扩充。

「我对停车场好有兴趣，贪它价值上落不大，不用做宣传，又不会有欠租等问题。去年试过跟他们(嘉里)倾，对方想卖12亿，我不肯；两、三个星期前他们再搵我，最初开价8亿，大家再讨价还价3、4日，结果以7亿3000万倾掂数。」蔡志明说。

虽然不少地产界人士看淡后市，蔡志明却重锤出击，皆因他看中停车场的现金流，「安达中心有全尖东最大的停车场，可泊950架车，全个区的商业中心和酒店都来租位，每月收租360至370万，回报有5至6厘。」

虽被市场人士冠以「淡市救星」称号，但蔡志明认为，楼市才刚开始跌，这个价未算最低，但他觉得合理便拍板去马。「只要个市跌得不是咁惨，收些租运作到就OK。明年个价或者会更低，但到时又有对手一齐跟我争啦，而且我是长渣不是短炒，有机会等佢升。」他称。

61岁的蔡志明，做玩具起家，其后转战地产界，自97年金融风暴后，他趁楼市不断下滑，密密低价吸纳优质商厦、住宅、商场及铺位，部分趁高价沽出，获利甚丰。蔡志明目前持有的三十多个地产项目，市值超过100亿元，单是停车场已有6、7个，为他提供稳定而充足的财源。

蔡志明身家估计有13亿美元，令他打入今年《福布斯》香港40富豪榜。他的投资致胜之道，在于他往往在楼市低残时敢于入市捞平货。金融海啸杀到埋身，人人都没有钱时，再次为持有充足现金的实力投资者提供入市机会，蔡志明向本刊独家披露6大逆市投资智慧：

(1)不估底

蔡志明认为，买物业是长线投资，他选择投资对象时，亦会拣自己喜欢的物业，价钱满意便会买入，而不会等物业跌至最低价。

「几个月前有基金想出货卖九龙城广场，那里共62万呎地方，我出价14亿8000万，计落只是二千多元一呎，成本同自己起楼差不多，所以买得好舒服。」他说。

据了解，蔡志明3年前曾向大摩为首的财团出价洽购九龙城广场，最初业主叫价18亿元，双方讨价还价好一段日子，蔡志明近期成功以平价买到心头好。以该商场现时每月租金700万元计算，蔡志明稳袋6厘回报。

蔡志明与长居美国的哥哥亦有涉足当地的楼市，其中一项最成功的投资，就是趁楼价跌，专拣未完工的银主盘去买，「美国有规定，银行收楼后要在1年内卖出，我们平价买回来后会花钱埋尾，然后租出去，都有2成回报，几年就有10倍、8倍回报。」

(2)不贪顶

蔡志明投资属稳阵派，经常有买入无卖出。不过，他去年直觉觉得本港楼市、股市已「去到好高」，于是一口气沽了7个物业，套现32亿元。现在回看，他沽货的时机拿捏得相当准。

「我相信物极必反，世界经济皆有循环，以前是4年一个循环，现在6、7年、10年，愈来愈长。去年恒指上到30000点时，我完全不敢入市，根本超乎实际，当时不知今年(经济)会差，但我不想欠银行太多钱，所以沽了7件货还钱给银行。」蔡志明说。

去年他沽货时，最常听到的一句话是：「咁快就卖？个价仲有得高喎！」例如中环鳄鱼恤大厦卖出后，市价仍继续向上，但蔡志明一于少理，皆因他相信「不要去得太尽」，「我不贪心，升一倍不走，明年可能打回原形，咪空欢喜一场？」

蔡志明前年在美国曼克顿市也卖了8间地铺，「成本1亿，现在赚一个double，其实不是咩预感，我不知个市况，但觉得价啱就卖。如果一直冇卖，去年就变了冇赚，今年仲要倒蚀！」他笑说，做厂对他预测经济循环都有帮助，「我会睇欧美的定单走势，当定单由好勇变成一『水』都要分3次落单，或者数期拖长，都是银根抽紧的迹象。」

(3)识计风险 不信高回报

蔡志明拥有很多物业，持有的股票相对较少，除2003年入股「位堂」外，目前只持有爱女蔡加怡担任主席的康健国际(08138)，以及富豪酒店(00078)的股票，他说账面亏损了10亿、8亿元。

「我是长渣的，基本上不卖，至于其它衍生工具，我完全冇掂。早排大摩经常搵我和我的财务总监，叫我买Accumulator，但我心谂，银行边有咁好死，畀咁多息你又冇risk？他们咁多专家计数，实冇死错人，好彩冇事就搵少少，唔好彩就大件事啦。」

「我曾跟朋友讲，边有咁大只蛤乸随街跳？当时仲畀人闹，话全世界都玩紧，咁先发达的！」他续称。

蔡志明完全不为Accumulator所动，全因他在1973年受过毕生难忘的教训。刚开了玩具厂的他，辛苦赚来20万元，听人讲买了置地的股票，「那时第一次买股票，完全是散户心态，股价跌了唔肯走，升又唔肯卖，结果73年股灾畀佢泻到乜都冇。

「那笔钱应该拿来发展间厂，买多两部机器，我好后悔，咁辛苦搵钱，点知变了废纸，从此我好少买股票，有钱赚就沽。」

去年股市牛气冲天，有不少富豪被「凼」买了Accumulator等高风险衍生工具，就算纯买股票，一样输到喊，「有些人市旺时成日讲股票，话今日又赚了100万，现在都唔系几出声，我亦唔会问，但我想他们都不会输到破产，都系唔见啲咁啦。」

(4)保持良好信贷纪录

蔡志明近年大举投资物业市场原因之一，是玩具行业很容易受全球经济影响，令定单时多时少。假如公司有物业收租，财政收入会较稳定，亦可保住一班员工。

无论做厂或购买物业，少不免要与银行交手，蔡志明去年便选择清还银行债务，保持良好信贷纪录。

「如果不是欠银行钱，我未必会咁积极卖楼，但我不想孭住条数，万一个市跌就好麻烦，余下的钱就投资到韶关，兴建全球最大的玩具厂。」他说。

今年不少银行收紧信贷，但正因为蔡志明欠银行的款项已还得七七八八，银行自然愿意借钱给他，协助蔡志明继续在低位捞货。

(5)不卖钟情物业

蔡志明特别留意与自己有感情的物业，好像安达中心，他以前经常来这里见客，不时光顾该停车场，「当时个场好多车，成日要上去好高层先搵到位泊车。」

铜锣湾时代广场对面的二千年广场，亦是蔡志明另一钟情物业，「那里好旺，又有好多广告牌，愈睇愈觉得锺意，有人出高价我都不愿意卖。」

蔡志明位于沙田九肚山红桥里的豪华大宅，亦曾有日本投资者出天价洽购，但蔡志明一样不为所动。

2005年底，他再以5000万元买入红桥里六号地皮作扩建之用，整个地盘占地约2万5000平方呎，目前正在装修。

虽然生意已上轨道，但蔡志明坚持每日早上返公司开会，下午则处理地产业务，尽量不沾手不熟悉的投资项目。

「做厂好忙，不会有心机成日睇股票，例如你买期指，上落好大，令你成日好紧张要睇实，恒指升会开心得滞，大跌就连开会都影响埋。」蔡志明称。

(6)不沾手陌生投资

他的儿子去年从美国回来时，亦曾跟朋友「细细哋玩吓」，蔡志明并无禁止，却留意到儿子在公司开会时偷瞄股票机。

「他说买甚么Put轮，我完全不知道是甚么，但我跟他讲，你来公司学习，但你的注意力放晒落投资，会学艺不精。他好乖，一个月后食饭时，攞了部股票机出来，跟我讲以后收埋不玩了。」他说，结果金融海啸杀到，儿子投资没有损手，还说：「老窦，都系你好嘢。」

本港经济未见底

蔡志明的客户遍及欧美，对全球经济脉搏掌握得比普通人多，他亦向本刊分享他对多国连手救市及本港投资市场前景的看法。

蔡志明认为，金融海啸跟97年金融风暴不同之处，在于多国很快便决定救市，令投资者以为有希望，尽量去守。「我相信中国政府救市会OK，经济慢慢会稳定些，但欧美是否救到则是疑问。中国以出口为主，欧美市民冇购买力，定货减少就影响中国，内地失业率上升，市民就冇钱买楼和消费。」他称。

他的本行玩具业更是首当其冲的行业之一，中小型工厂已面对接单困难，广东省万多间玩具厂当中，至少会有三分一执笠。

「玩具业未来几年全球定单会减少，加上内地实施了《劳动法》，工人好易扭计，客户又不肯加价，中小型工厂的生意好难做，对玩具业影响好大。」蔡志明说，不过因为一些细厂倒闭，近期他的工厂定单不跌反升，相信明年亦可维持赚到利润。

当大多数意见均认为，经济转差会令父母减少买玩具给小朋友，蔡志明却提出另一套理论：「我又不是太悲观，玩具始终要买，但家长会拣平价的，在沙士期间，玩具销量根本冇跌到。」

「在别人最冇钱时入货」

至于本港经济，他认为现时仍未见底，未到遍地平货的时候，「今次金融海啸来得好急好厉害，不少人输钱，但97年时多些人受影响，涉及层面亦广些。」

蔡志明预计，明年及后年的经济或会继续差，「我最担心系，虽然中国救到市，但欧美唔得，中国顶得一阵就被拖累。中国是世界工厂，如果冇工开，你话经济掂唔掂？」

他又认为，欧美经济至少3年后才能复苏。那么本港投资者何时才适合买楼、买股票？蔡志明谨慎地说：「当别人最冇钱的时候，市场才会有平货执，那时才是入市的时机。」

激赞女儿「唔肯走」

蔡志明教人「买股票要识得走」，但女儿一次「唔肯走」的坚持，令蔡志明十分欣赏。

蔡加怡2006年加入康健集团并当上主席，蔡志明给了女儿400万元买入康健的股票，「市旺时个价曾升了10倍，我劝她卖多少套回本金，女儿却说，作为公司主席，如果她卖股票，股民会以为只股票唔好。

「现在跌剩几十万啰，但加怡说无后悔，仲话：『我要话畀全香港人知道，我蔡加怡系做嘢，唔系炒股票的。』」加怡做实事的态度，令这个当爸爸的十分欣慰。

老鼠咬烂大玩具心痛

蔡志明出名爱车，他的九肚山豪宅便有一个玻璃车房，停泊逾30部名车，但月前其中一部平治S600系超长房车在行驶途中，车头突然冒烟，吓了坐在车上的蔡太和她的友人一跳。

「豪宅近山边，会有老鼠窜入车房咬烂油管，本来车房养着两只猫捉老鼠，点知工人惊猫爪刮花车身，锁了牠们在笼lwg ，老鼠咪唔惊啰。」蔡志明心痛的说，问过维修费要成80万，连他亦大呼要「谂谂」。

做玩具大王

因为小时候好少玩具，蔡志明立志长大了要做玩具这一行。预科毕业后，他当上玩具厂推销员，「原本打算去多伦多大学读书，但母亲说仔女全都到外面去了，刚巧她有朋友做玩具厂，就去学嘢，和留下来多些陪她。」3年后才往英国修读机械工程。

毕业后他和友人合资成立旭日实业，后来朋友退股，他咬紧牙关捱过没钱赚的日子，凭着独到眼光，主动联络经营史诺比玩具的生产商，宁让人家赚多点利润，也要争取合作，得到对方信任，生意愈来愈大。

在工业界拼搏超过30年，蔡志明说，40岁之前做得十分辛苦，大小事务一脚踢，「货多时，我都要帮手将玩具入箱，试过累得蜷在箱内睡着了，早上醒来又再入过。近年生意上了轨道，才多了出去玩，去吓ball。」