（一）在建工程抵押贷款的贷款用途是否限于在建工程建设？

      该问题可以从“在建工程抵押贷款的贷款用途是否应该限于建工程建设？”和“在建工程抵押贷款用途未用于在建工程建设（如流动资金贷款）的后果如何？”两个角度回答。

      一方面，在建工程抵押贷款用途应该限于在建工程建设。

      根据建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”该法虽然为建设部的部门规章，但以法规的形式明确了“在建工程抵押贷款”的法律内涵。此外，各省出台的相关实施细则也都沿用该条对在建工程抵押的界定，明确贷款目的是为取得在建工程继续建造资金。

      因此，从合法合规的角度来讲，在建工程抵押贷款的贷款用途应当限于在建工程建设。

      另一方面，在建工程抵押贷款合同未约定“贷款用途限于在建工程继续建造资金”并不直接导致贷款合同无效。

      根据合同法第五十二条规定了合同无效的法定情形。其中第五项规定：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同无效。基于《城市房地产抵押管理办法》属于建设部出台的部门规章。目前为止，并无法律、行政法规明确规定在建工程的贷款用途只能用于在建工程建设。因此金融机构与借款签订的贷款合同约定了其他贷款用途并以在建工程做抵押的贷款合同是有效的。

      同时《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”根据该条规定第三人可以提供在建工程作为抵押物为债务人提供担保，此时就存在债务人的贷款用途并非用于在建工程建设的情形。《物权法》于2007年公布实施，且效力位阶高于建设部的部门规章。据此也可知贷款用途不影响在建工程抵押贷款合同的效力。

     （二）既然理论上贷款合同有效，是否贷款人以在建工程作抵押申请贷款时金融机便可以任意操作呢？事实并非如此。

      原因之一，当贷款合同中贷款用途条款约定了其他（如流动资金贷款）后，又以在建工程申请抵押登记时会被房产登记管理部门被退回。也就是说房产登记部门在抵押登记程序中是严格按照《城市房地产抵押管理办法》操作的。无法办理抵押登记抵押权便不能设立。贷款也就无法发放。

       原因之二，金融机构行为除受法律约束外，同时还要接受监管部门监管。以在建工程作为抵押的贷款业务中监管部门不仅要求限制贷款用途，同时还包括严格审查企业资本充足状况和自有资金状况、控制贷款总额、下调抵押率、对住房销售回笼资金要实行封闭管理、到期不允许展期等更为严格的监管要求。

      原因之三，如果用在建工程贷款用于其他用途，极易出现工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况，对金融机构实现债权会造成较高的风险。

      原因之四，从法的作用和国家宏观经济角度考虑，对在建工程贷款用途应当进行必要的限制。规范作用和社会作用是法的作用的两个基本方面。维护社会公共利益，执行社会公共事务，促进公共设施建设是法的社会作用的表现。工程建设不仅关系到房地产开发企业的自身利益还影响国家的宏观经济建设甚至对社会经济的其他行业都具有关联效应，因此对建工程贷款用途宜限不宜宽。

       在该项业务的早期操作中由于监管不严、金融机构不重视违规审查、客户经理合规意识不强等原因在实践中产生了一定量的以在建工程作为抵押物的流动资金贷款合同，合同中并未严格限制贷款用途并已办理了抵押登记。如上所述该类贷款合同仍为有效的合同，但要求金融机构注意贷后审查，避免在建工程抵押特有的风险损害金融机构债权。