最近很多人问我关于度假屋的装修和经营情况。大都对整个过程比较好奇。我一直说要动笔写一写，一直拖到今天。现在想想拖一拖倒也好。去年十一月底开始装修，当中因天气原因停过几个礼拜，二月初装修完毕开始在Airbnb网站上经营家庭旅馆，对外营业。至今累积了不少经验。此刻写反而更丰满，值得分享之处也多。

去年夏天，好朋友邀请我们去他位于加州Lake Arrowhead的度假屋过周末，离洛杉矶东部二十多英里，我们从家里出发，驾车一小时就能到。后半个小时是连绵山路，慢慢盘旋到山顶。欣赏着沿路绝美的自然风景，不禁心旷神怡。

有“加州小瑞士”之称的Lake Arrowhead，中文叫“箭头湖”，位于海拔五千尺的森林中。加州居民在超市里随处可见的“箭头湖山泉水”就出自这里。天然形成的山脉宛如巨大的箭头，箭头湖的名字由此而来。

箭头湖其实是个人工湖，比众所周知的大熊湖还大一些。常住居民不满九千。有别于洛杉矶艳阳高照天天夏天的是，这里四季分明。冬天大雪纷飞，整座城市会瞬间被大雪覆盖；夏天非常凉爽，几乎用不着冷气。箭头湖靠旅游业闻名。每年游客超过四百万人次。娱乐项目有玩游艇、钓鱼、森林徒步，——整座城市有一百多条有名有姓可供步行的山路；湖边有著名的工厂直销店，汇集各大名牌；有好几家电影院、各种经典餐厅，其中LouEddie’s披萨店，被评选为美国一百个必去景点之一，太出名了，每次去动辄等上五十分钟。

我们一来就爱上了，最令我沉醉的是成片成片一望无际的森林。超过一百岁的参天大树比比皆是。冬天，开车半小时的Snow Valley滑雪场，号称拥有南加州最大的造雪系统。因为特殊的地形，很多房子门口的街道就是天然滑雪场，拿个轮胎或滑雪板就能玩得很欢。到处是森林，可以徒步、骑脚踏车，当然，四处出没的小动物也不少；离天然温泉浴场，车程也才四十分钟。

身处异常安静的森林中，心很容易沉静下来。城市不大，湖边、超市、餐厅、购物中心，到哪里都方便。简直像是与世隔绝的小天堂。想要回归世界也不遥远，开车一小时就到家。朋友买的房子用来当度假屋出租，平常周末出租，到了旺季，别说周末，连周中也全部能租掉；除了出租，自己还能常常来住来享受。请管理公司管理的话，管理费是盈利的25--30%，投资回报率6%；如果自己管理，投资回报率在10%左右。

箭头湖周围几乎都是小木屋。每平方尺均价$150-$200美金。当然越靠近湖的房子越贵，上千万美金一套的也有。我们的房产经纪是位在山上全时间居住了四十年的白人，三个孩子成年后也选择留在这里工作生活。带我们看房从不用GPS，他一看地址就知道附近的路况、该房的历史。

我一直对房子感兴趣，从装修到室内布局、摆设，都充满热情。来美国后，爱上看Open House，所谓的房屋开放日（房屋对外卖之前统一开放给买家看）。近几年，类似Redfin这种房屋买卖的应用软件纷纷上市，也是我闲暇时当作消遣，常爱浏览的娱乐之一。

山上的房子和城市的房子非常不一样，我们很庆幸找对了房产经纪。他带着我们少走不少弯路。其实无论要买哪里的房子，找一个对该地区最熟悉的房产经纪，是相当必须的。

因为特殊的地形使然，有些门牌号几乎无法从马路上找到，进口在侧面山路，一到冬天，如果下雪造成积雪，不是政府管的街道无人扫雪，进出就是大问题。有些房子在斜坡上，冬天进出是个挑战。大雪天汽车没有雪链无法进山，雪大的时候积雪高到膝盖。因此房子周围的路况好不好是相当关键的。

Redfin上看中的房子，照片都经过编辑，网上显示非常漂亮的，实地一看，常常不是路况不行，就是里面阴暗陈旧结构奇怪。山上的房子都是木屋结构，进去后各有千秋，每次看房都像是探险，乐趣无穷。但有些房子因为很久没人住缺乏打理，有种不通风的霉味。有时候连续看几套，若都是长期不住人的，我简直要吐。

山上房屋的买卖成交率比山下低。一旦买下来，日后脱手未必顺利。房子挂出来一年半载无人问津的不在少数。所以，事先做足功课是正经，切莫草率。

近几年洛杉矶各个城市的房价都在逐步上升阶段，华人热衷的城市每平方尺的均价超过$400美金。八成的房产经纪会推荐这些城市，这也是为什么，华人热爱的城市房价越来越高。当然，如果不差钱的话，贵总有一百个贵的理由；不然，选择最适合自己的，适合自己工作的地理位置，适合自己家庭的基本需要，则真的需要多走走看看，多了解体会和感受。

买个度假屋做家庭旅馆、民宿Airbnb，把屋里布置得温馨舒适，让每个客人进门有回家的感觉，暂时忘却柴米油盐酱醋茶、账单工作人际关系，彻底放松静静休息，一直是我的理想。不仅可以当作长期投资早晚值回票价，最重要的是自己常常能来享受。孩子们对夏天能玩水冬天能玩雪，到处是森林，非常喜欢。这样的投资很适合我们家。我们当场决定也买一套。

我家那位贪玩出名，电器、电影、游戏、新式玩意儿，无论成人的还是儿童的，他样样精，不单单是乐于配合，简直是欣喜若狂着张罗。事实上我发现我们买了度假屋以后，他的热情比我还要高涨。客人付款后入住前，发给客人的使用手册他就写了将近五十页，条理清晰令人叹为观止。

我们买的这套小木屋，也是他在Redfin上看中的，当晚看到，第二天我们就冲去看了。之前有过一次类似经历，看房后回家商量了一晚，结果第二天去出价，房子已经被人买走了。虽说山上的房子成交率低，但真正价格好位置好的，走得也快。

这之前我们已经看了不下二十套房子，我一直记得房产经纪带我们看第一套房子时，指着那条街道对我说：“Grace，这是我最喜欢的一条街，右边是房子，左边是森林。很适合你们家小孩。” 可当时看的那套房子才1500尺，对我们而言太小了。我俩对度假屋的定位是至少能容纳四到五个大家庭。得和好朋友一起吃吃喝喝尽情聊天，才叫度假嘛。当然价格也不能贵，理想价位在四十万美金内。因此寻寻觅觅一直未找到合适的。

直到这套房子出现，去看房前他兴致勃勃，我却意兴阑珊，看照片就知道很久没住人，苍白陈旧。不过既然他说不错，我就顺服。出门前我们手拉手同心合意做了祷告：如果是上帝的安排，就让我们彼此都喜欢，也能顺利拿下。

车子开进那条街，我就惊呆了，怔怔说不出话来，鼻子酸酸的感恩。房子就在当初房产经纪告诉我那条他最喜欢的街上，离我们第一次没看中的那套房子，仅仅相隔了一户人家。

十月中买下，十天后拿到钥匙，十一月底开始装修，山上冬天冷，装修师傅每天往返二个多小时，刚上去装修那阵，冻出了病，常住南加州的，哪有经历过那么冷的冬天。

房子的内部结构很好，整栋主楼有四个层面，紧挨着主楼还有额外上下二层小套房。因此一共六间卧室，加厨房、客厅、游戏室、洗衣房、储藏室、四个厕所，将近三千尺。但后来住进去后，感觉不止三千尺，哪天有空测量一下。前房主用来当度假屋，一年才来住三次，最近几年几乎没人住，进门有股臭臭的气味。泛灰的墙纸，老式的土黄色橱柜，窗户有十年旧，因为长期不用，锈迹斑斑。

我坚持要打掉厨房的墙和储藏室，有些朋友持保守态度，有说打扫一下不需要装修就能出租的。可我非常执着，我的装修师傅也很配合，我们很快定下了装修方案，不停修改配色后，装修正式开始，我也开始积极采购各类度假屋的装饰和日用品。

于我而言，度假屋是另一个家，于是，我是以家的标准来装修布置的。首先必须我自己喜欢并热爱去住，我才有自信让别人去住。我的度假屋绝不是一个赚钱的工具，而是一个散播爱散播温暖的所在。我希望每个住客都住得舒服，他则希望每个进去住的人都有足够的娱乐。整整两个月，我们不停地采购、安排、策划。有些地方装修不合适，打掉重来。好在同装修师傅已合作了好几年，之前我们住过的几套房子也是他装修的。彼此有默契也很信任。我可以交代好就不去盯着，完全放手，因为知道师傅对他的活儿比我更负责更有经验。他一个人，从头到尾按照我的要求，把一套臭烘烘陈旧的房子，改造得漂漂亮亮明亮宽敞，干干净净交回给我们。我真的无限感恩。

装修工程浩大，所有的窗换新的，墙纸拉掉，所有墙壁重新油漆，原本的地毯地砖全部打掉换地砖和实木地板。所有厕所换洗手台、马桶、地砖，浴室浴缸拆掉，重新贴砖做冲淋房；厨房的隔断和橱柜全部打掉换新的橱柜和所有电器，室外几个露台重新油漆。装修加电器，才花了不到五万美金。如果找老美装修，没有十万恐怕做不下来。

度假屋有别于酒店旅馆的是，箭头湖的酒店一间房一个晚上$600美金。最多住四个人。但私人的度假屋一般从六个人到二十个人的都有。大部分度假屋必备简单家具、浴室毛巾、床品被子、厨具、餐具。

我的度假屋里，我能想到的我都准备了，好几种咖啡机、各类咖啡、奶精、中西茶叶，电子热水壶、电饭煲、面包机、电炉、食品粉碎机以及各种厨房工具、厨具、刀具、各种锅子、十六人份成套高级餐具、各类酒杯茶杯马克杯、各种调味料、大米；户外烧烤炉、浴室洗漱用品、至少三十六人份的毛巾、额外的被子毯子枕头睡垫；成人睡床都配了电热毯；游戏房里有电动按摩椅、电子计分篮球架、健身器、乒乓球台、桌球台、游戏台、电动吸尘器、微型吸尘器、地砖地板自动清洗机。准备过程中我才发现我们的购买力到达了惊人的程度，估计我身边随手能拿出二十五人份床单被子的，不多吧。我还每床至少准备了三套。

我家那位添置所有的电子产品。客厅、餐厅、游戏室到处有电视机，每个房间也都有电视。除了卫星电视，他还给安装了付费的Amazon影院、Netflix影院；Wii Xbox游戏机。阁楼装了3D投影影院；自动播放智能喇叭、蓝牙迪斯科播放器、大自然声音播放器。供客人使用的手提电脑、台式电脑、打印机。屋内各个房间都有电话，除了房间内部可以打电话联系，还可免费拨打市内电话和六十几个国家的长途电话。先进的玩意儿他还在不断添加中。

于是每周末都一整车一整车往山上搬。为了把度假屋布置得温馨舒适美观。我跑遍了附近各个城市的古董店，搜罗了各种有趣的摆设、油画。

对于想买山上度假屋当作投资，又打算自己管理出租的，我把想到的列一列：

1，必须开山路不恐惧。对于盘旋山路会晕车的绝对受不了。

2，房子出租，自己管理，即便找好了维修工、清洁工，自己也得做好随时上山处理紧急情况的心理准备；

3，目前看来，山上的房子用来当度假屋出租的，尚处于供不应求的状态，因此基本上不需要做任何广告，只要放在各大房屋出租网站上，出租很容易。从一开始的网页编辑、租赁守则的制定，到及时回复客人预定和提问。与客人之间的协调，和清洁工的联系，客人退房后的检查和回复。熟练的英文沟通能力是最基本的必备条件。

4，和房子周围邻居保持好的关系也是必须的。及时向市政府申请出租房的营业执照，前二年缴费$700，之后每二年$400。此外，盈利的7%是必须上缴的营业税。如果没有执照，一旦被查出来，就不能营业了。

万事开头难，一旦样样都顺手了，除非产生突然状况，比如前阵子听说有家的暖气爆炸了的这种，不然，自己管理不是太难。

我们面试了几个清洁工，都是老美，有一人单干的，有一整个团队的，总体感觉都和我们家的墨西哥清洁工不能比，我们家用的清洁工Rosa手下有一个团队，每次至少来四个人，每次都是深度清洁。之前我犹豫他们会不会不肯跑那么远。没想到Rosa安慰我说：“Grace，你放心。只要是你的房子，再远我们都去。”每次客人走后我通知他们上去深度清洁，$220一次。那绝对是做得无可挑剔。

度假屋出租至今有六次了，上个周末的二十个某国客人算是最脏的，主要是有孩子，孩子的破坏力超过大人，连橱柜上也到处是渍迹、脏乎乎的手印。大部分客人的水准还是相当高的。走后都是干干净净的。

对住客的要求是，夜里十点以后不得喧哗，所有屋内物品走前照进门时的样子归位，走前把所有垃圾分类装进我们提供的大垃圾袋里，并封口扔进门口垃圾筒，拖到路边；所有用过的床单枕套被单毛巾放到洗衣房里（不必洗）；所有用过的碗筷走前要放进洗碗机，并按下清洗键。当然，这些对于Airbnb的住客，应该是不陌生的基本要求。

大家最关心的投资回报率，以我们这套房子为例，购买加装修四十万美金不到。地产税1.2%左右。这种房价，在山下城市，月租顶多1500美金，而且一旦长期出租，自己是无法再回去住，自然也谈不上享受。城市里的房子真要拿来做民宿短租，除非四周有旅游项目，不然出租率不会高。而旅游景点周围的房子，在城市里的价格，比如迪斯尼周围的，那起码是要翻一个倍的。

这二个月算是淡季的，一个月也至少能租掉二、三次。租不掉我还窃喜，正好呼朋唤友上去住。或者我偶尔抽个空独自上去住两天，愉快得不得了。

短租的价格，如我家这种最多能住二十五人的度假屋，周中定价每晚$349，周末定价每晚$549。二晚起租，这是一晚住十个人的价格。节假日价格会上涨。超过十个人以上每人加$30。上Airbnb点击租用日期和人数，会自动生成价格。Airbnb人数显示的上限是16人。之后得自己计算。网站显示的税是政府收的加州消费税，不是我们日后要交的出租屋盈利税。清洁费是一次性的，每次收$400。如果做到我们的要求，我们会退还$200。押金$700。退房后检查出任何损坏，从押金里扣。

这样的话，如果二十个人周末二个晚上，加清洁费，不含税的价格是$1898，差不多是城市里一个月的租金。（如果房子小，住的人数有限，租金自然有限，这是需要计算的一点。）对客人来说，平摊租金，二个晚上每人才不到$100，比住酒店便宜又舒适。对我们来说，这样的投资方案非常适合我们。

每种投资都有风险，这是一定的。房子买对了，说不定还有上涨空间。当然也不能保证每套房子都能长期做出租屋，未来的政策怎样，谁都不知道。首先自己愿意去住且真正享受到，是最大的益处。

我差不多把能想到的，毫无保留的都写了。分享我的生活，已是这十多年的一个习惯。读得开心的，别忘点个赞。我还拍了装修前后的视频，等有空剪辑好了就发。