随着市场经济的发展，土地资源越来越成为稀缺资源。充分利用农村集体土地进行市场开发，成为商家广泛关注的问题。某某县某某镇某某村某某村民小组有2050亩待开发的集体用地在寻找合作者，如何合理合法合算对该集体用地进行开发利用，是潜在的巨大商机。本文试图从这些集体用地如何有效控制、如何安全流转入手，分析某某县某某镇某某村民委员会土地流转的可行性。

一、方案概况

1、方案用地

方案用地是位于广东省某某县某某镇某某村某某村民小组名下约2050亩的集体用地。该地块东濒红海湾，某某岛、双月湾、某某古城都在半小时车程内，是一块商机无限的发展用地。

2、方案目的

方案目的是保证投资方完整、有效、合法控制该方案用地，规避可能存在的法律风险。投资方通过该项目以他人名义 “先行控制”，既能避免打草惊蛇，又能避免错失良机。

3、方案背景

本方案采取“以土地流转先行控制开发用地”的方式，用他人将项目用地完整掌握，避免土地的零碎化。在香港某某企业有限公司与某某县某某镇某某村民委员会（现为“某某县某某镇某某村某某村民小组”） 1997年12月18日签署的《合作开发协议书》基础上，进行全部2050亩集体用地的使用权完整流转，从而便利投资方对该土地的先行控制，避免村民制造事端或其他商家恶意竞争哄抬价格。

二、土地现状

1、土地性质

某某县某某镇某某村某某村民小组集体用地的性质，分为林地、耕地与“四荒地”（即荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地）等3种。这些土地性质不同，导致其流转的方式也有差异。

2、经营现状

某某县某某镇某某村某某村民小组集体用地的现状，分为四种情形，即承包给村民直接经营、承包土地的村民流转给他人经营、村集体未发包未经营、村集体与他人合作经营。该2050亩集体用地，产权人都是某某县某某镇某某村某某村民小组，但经营权却较为复杂。不少集体土地被村民流转给他人从事鱼虾养殖、开办工厂、开设海边客栈等活动。

三、法律风险

1、村民承包用地流转需要村民同意

《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《农村土地承包法》第三十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”这说明已经发包给村民承包的集体用地，其流转需要取得该承办村民的同意，而且其他村民享有优先权。一旦有村民不同意流转，或者有村民坚持对本村民小组集体用地流转的优先权，则对投资方最终方案土地的完整有效控制造成威胁。

2、村民流转用地的流转需要取得村民与使用人同意

国务院《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》“三、规范引导农村土地经营权有序流转”规定“（六）严格规范土地流转行为。土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。”这说明集体土地一旦发包给村民或被村民流转给他人，要将这些土地最终流转到投资方实际控制之下，需要取得承包土地的村民、土地使用人的同意。倘若这些村民听信他人谗言或追求某些不正当利益对土地流转采取刁难措施，将直接危及投资方对该土地的有效控制。

3、村集体未开发用地流转需要取得村民支持

《农村土地承包法》第四十六条第一款规定“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。”《农村土地承包法》第四十七条规定“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。”《农村土地承包法》第四十八条第一款规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”这说明村集体未开发的“四荒”用地，发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包需要村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，而且本村村民享有优先承包权。

4、村集体与他人合作经营的土地流转需要征得村集体与使用人同意

村集体与他人合作经营的土地流转，一方面需要取得村集体的同意，另一方面要取得合作经营者的同意。《农村土地承包法》第五十三条规定“任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。”村集体将与他人合作的土地流转出来，本身是对合作经营者利益的损害，合作经营方完全可以要求村集体继续履行合作协议或承担违约责任。

5、商业竞争对手的挑唆或不法村民的非法要求

该项目土地有巨大商机，必然会引起商业竞争对手的关注，不排除商业竞争对手挑唆村民或实际经营人阻挠投资方获得该商业用地，也不能排除不法村民风闻该土地会被征收而在征收文件出台前抢种农作物或经济作物、抢建住宅或工厂建筑。要避免商业竞争对手与一些消息灵通的不法村民的阻挠，需要相应的应多措施。

四、应对措施

1、投资方与有声望的村民合作，成立“先行控制”的公司

投资方与有声望的村民合作，在某某县某某镇成立一家农业开发性质的公司（一直下简称某某公司），双方共同投资、共同派出财务人员，有声望的村民担任公司总经理、法定代表人。双方按照约定比例分成，投资方支持有声望的村民全权负责土地流转的前期事务。

2、有声望的村民利用自己的人脉资源促成项目土地的流转

有声望的村民在当地有无可比拟的人脉资源，他可以说服村集体将土地通过租赁等方式流转到投资方与该村民合作成立的某某公司名下，也可以说服村民或实际经营人将集体土地通过转让或转租方式流转给某某公司。

3、有声望的村民与香港某某企业有限公司协商促成合作土地流转

有声望的村民利用自己的人脉关系，与香港某某企业有限公司协商，说服该公司将其1997年12月18日与村集体签署的《合作开发协议书》项下的全部权力义务“打包”转让给某某公司。

五、特别要求

1、投资方对项目土地进行商业开发的关键有两点，第一是完整获得这2050亩土地的实际控制权，第二该2050亩土地不存在承包权或使用权争议。

2、要完成对该2050亩土地的实际控制，这就需要借助有声望村民的人脉关系深入村集体做工作，获得村集体的支持、村民的同意与实际使用人的认可。

3、要使得这2050亩土地不存在任何承包权或使用权争议，就应该将全部2050亩土地流转到某某公司名下，使得某某公司能够全力配合投资方的土地征收与补偿工作。

4、要注意投资方商业计划的保密工作，在2050亩土地完整流转到某某公司名下前，不能被任何潜在的对手或不法村民得知，以避免出现被动局面。

5、有声望的村民应该在当地德高望重，且家族势力强大、人脉关系广泛，这样才能使得该村民利用自己的影响力去促成某某公司的成立于2050亩土地的定向流转。要通过利益分享来保证有声望的村民为投资方服务，而不是成为投资方的竞争对手拉拢的对象。

6、投资方应该通过有声望的村民，向其他村民做出承诺，投资开发过程中，无论是劳动用工还是配套服务，都可以优先考虑当地村民，从而把村民纳入商业开发的利益共同体。

以上意见供投资方在某某县某某镇某某村某某村民小组土地流转方案作为参考。