关注到世联地产，是因为在同行业中有两个快速成长的案例：国外的同业竞争对手世邦魏理仕，在全国扩张的1968-1980年阶段，收入从500万美元增长到3亿美元，增长了60倍。国内的竞争对手易居中国，2007年在美国上市，上市后业务扩张也非常快，代理房地产销售额从2007年的3,929百万美元增长到16，335百万美元，三年增长了416%。由于世邦魏理仕的数据比较难搜集，此处只分析易居中国的业绩。

一、解读易居的财务数据

易居财务数据：

    单从易居的利润增长来看，其实大部分人会觉得吸引力不够，因为易居的净利润增长漂浮不定，但分析背后的原因，会发现是由于易居的代理佣金模式决定的，在2007年易居是以承担风险的方式争取更高的佣金率，上市后易居的佣金模式向世联地产靠拢，采取不承担风险的固定佣金制：

易居佣金率的变化

佣金率的下跌，使得易居收入的快速增长黯然失色；

相反世联地产的佣金率一直保持比较稳定状态

世联地产采取不承担风险固定佣金制也预示着未来公司利润增长可预期性更高。

实际上，易居代理自2007年上市后，借助融资资金快速资金，代理销售面积及代理销售额都增长很快：

    从上表可以看到，易居代理销售额2010年达到16，335百万美元,是2007年的四倍。2010年易居的净利润却与2007年相当，重要的原因是佣金率有2.6%下滑到1.2%，而员工成本支出的增加加大利润率下滑的影响力。

    世联地产呢？会不会走出一个不同的路？因为它的佣金模式决定了它的利润率会相对稳定，业绩增长可预测性比较高。

二、世联地产的经营数据

    世联地产2010年股东权益约11亿，但未被使用的资金就达到10个亿。在2008年市场环境不好的情况下，在2009年上市大量资金没有被利用的情况霞，ROE一直维持在比较高的水平，在20%左右。去年股东大会，投资者多次谴责管理层扩张太慢，陈劲松表现得很坚定，指出等到房地产调整时候才做收购，因为那时收购的价格更为合理。我们总结下好的公司的一些财务数据比例：

    从数据上看，商业的自然规律决定了投入产出比高的公司，一般利润率会低，反之投入产出比低的公司，一般利润率会高。而从各公司的优越性可以看到，越优越的公司，如格力电器，它的投入产出比高，且利润率也不错，对比中发现，世联地产应该是靠近宇通和格力层次的公司。

世联地产的财务数据：

    2010年员工的大幅增长，压低了今年一季度的业绩，另外也预示着为未来扩张做准备。今年情况有点像2007年不温不火，2007年系下半年偏淡，而2010年和2006年一样，利润率达到了20%左右，并且也在招募很多新员工，如果判断房地产未来两年不会很好，对比历史相似程度，估计这两年业绩周期性变化也就有些像2007年和2008年了。很模糊地感性判断，无法做准确的判断，但资金充实，感觉问题不大。

    从这个数据可以看到，世联地产的增长率约为全国房地产销售额增长率的一倍。当然，房地产情况不好，世联地产也会受到影响。

三、管理层对未来的定性分析

2）门槛：1、主流开发商开始进军全国，需要长期稳定的合作伙伴。2、代理的服务时间开始延伸，因此小代理商无法挣钱。3、开发商竞争，开发商咨询需求越来越多，小代理商不具咨询实力。4、二手楼代理企业品牌并不重要，一手楼代理品牌更为重要。

四、总结

    企业手上有大量资金则扩张的潜在动力肯定是有的，原因是要进行全国扩张很好的方法是直接收购区域的代理销售中介，直接收购当地中介更易于融入当地市场，而好的资源应该也容易被竞争者盯上。行业的竞争压力会迫使它们去收购和扩张。世联地产的管理层较为稳健，他想等待房地产调整中出现更便宜的价格再去收购。但只要有机会，加快扩张概率较大。 

    世联地产管理层头脑很清醒、很沉着冷静，对投资者的问题回答非常热心，表现出对投资者认真负责的态度。对于经营了十几年的中介来说，对风险防范和敏感度高。各项指标非常漂亮，从一个完整的房地产周期看，相信世联地产具有全国扩张带来业绩快速增长的潜力，但由于目前行业处于一个动荡的时期，有一定不确定性，该怎么衡量，见仁见智。

（待续）