仕一邦：投资滨海  热闹背后需冷静（上篇）

滨海建设正在如火如荼的进行，响螺湾、于家堡、生态城等等，热点应接不暇。政策的支持，滨海的大兴土木，也让众多投资者将目光纷纷转向滨海这块“热”土，关注这这里的房地产市场。

先看这个热点目前的现状：

天津双城规划格局催生了市区、滨海双商务中心发展日益加快。历年滨海新区GDP占到全市44%-51%，且滨海新区GDP在天津全市GDP占比持续上升，为第三产业发展奠定坚实基础。目前滨海新区办公物业主要集中在开发区，但缺少高品质甲级写字楼。泰达MSD、响螺湾、于家堡区域大体量综合体项目的全面开发，将为市场提供众多优质写字楼项目，写字楼品质将得到极大提升。短期内，在零售商用物业方面，塘沽、开发区两个大型综合性商圈仍将是商家进入的首选。滨海整体人口总量有限，但购买力相对更强，加之高速发展经济的吸引，中高端、特色卖场、主题型卖场的发展有较广阔的基础。写字楼发展目前竞争激烈，租金水平不高。滨海新区目前零售商用物业主要集中在开发区、洋货及解放路商圈，截至2010年三季度，滨海新区商业物业存量为57万平方米，2011-2014年，新增商业物业为271万平方米，总存量将达到328万平方米，市场将进入快速发展的阶段。长期看，滨海商业的发展随人口、经济的扩张，正处于由单一商业中心向主——次多中心、多商圈的模式进发，正处于商业市场发展的黄金阶段。依托滨海新区优惠政策，引入面向环渤海乃至更大区域的大型企业总部，由此带动市场的整体发展是较好的路线。

但是，这种“焦点型”的高度关注同时，也必须冷静的看待这个“新兴”的房地产投资市场，滨海新区的房地产的是这几年才逐渐繁荣起来的，现在算是高速发展的高潮期，无数的项目不断涌现，又有不断的投资涌入，而作为房地产市场上的消费者，在看到滨海新区房地产市场的繁荣的一面，也应该看到它所具有的局限性与发展瓶颈。

首先，滨海新区作为国家重点扶持的未来经济增长点，政策倾向、经济动力等都具备高度的发展机会，这对于这个“新兴”的房地产投资市场来讲，未来的发展潜力巨大，但这个发展潜力的发展周期，以及投资回报的周期与风险是这这个投资机会来临之际，时刻存在的。发展潜力大，但投资周期较长，未来不可控因素与变数较大。

这与目前滨海新区的基础建设的薄弱有直接的关系，现在的滨海新区是从无到有，从一片荒地上建设起来的新兴卫星城市，各种城市基础建设不完善，相关配套完善周期还需要较长的时间，这对于需要短期投资的消费者来讲，不是最好的选择，同时，由于概念性投资炒作，促使目前滨海新区的房地产价格不是很低，这也造成投资成本过高，对于未来投资回报率的不确定性，也是投资风险之一。

其次，滨海新区更多的定位是北方经济中心，更多的投资机会来源于商业地产方。对于较大部分投资消费者来讲，商业地产的投资风险与回报瓶颈一直是存在的，不排除较多的“政绩工程”现象的出现，商业地产的空置率灯问题也应该不得考虑的风险因素。

目前滨海的于家堡、响螺湾的商业地产发展是最具规模的，这也造就了商业地产同质化产品的聚集，这对于未来市场商业地产的空置率以及投资回报率都造成一定的影响，目前对于这类项目的投资，投资动力来源于未来的“概念”因素多些，这对于自身经济实力不是很雄厚的投资者来讲，应该更谨慎而为。  

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