怎样才能做好商业地产？

可能有人会说，这还用问？把铺子卖出去，把商户招进来就OK了。不错，这确实算得上是OK，但绝对不能算完成，更不算真正意义上的成功。现在不知道有多少开发商在为给业主回报而头疼不已，为反复的招商而痛苦不堪……到头来钱没赚多少，却只当了个“二房东”（大房东是广大业主）。

目前，商业地产有个通病，就是重“商业”轻“地产”，大量的项目是商业管理机构在运营，不重视前期的商业规划和建筑规划设计，也不重视研究项目商业定位与所在城市的关系等问题。人才专业素质方面也是“两张皮”，要么是“久经商海历练”的商业管理高手，要么就是“楼市厮杀已久”的操盘手，缺少“两行通吃的全才和既懂城市又知晓建筑的专才”。这也就是当今大部分商业地产不尽人意的一个原因，也造成了对“地产” 的重视不够，不重视“地产”的结果就是——开发出来了大量的“可以做买卖的房子”而已，并非是真正符合项目定位和城市发展的商业物业。君不见，满大街的商业地产都长的一个样子吗？都是大开间、都是大卖场……试问有多少大商业需要你的房子，即是要下你的房子，给你的租金恐怕也低的可怜。真正的商业地产是要依附于城市自身特有的肌理，要依附于城市历史、人文、发展等等……而不是孤立存在的，不是规划个什么业种业态、制定个什么招商策略就OK了，商业地产是要“以市定商”、“以商定房”，而非“以房定商”，搞的“房房都一样”、“商商皆相同”。

很多人认为商业地产就是商业加地产，包括许多自称是商业地产策划及运营大师的人，其实，这是一个错误的认识、而且是大错特错……这也就是为什么目前各大城市很多商业地产项目不尽人意的原因——根本不知道商业地产是什么。

试想，一个不知道商业地产为何物的人能把商业地产做好吗？好多自称商业地产大师的人动不动就是业态组合、就是招商策略、动不动就是有多少商户资源……这些有用吗？动不动就是聚商气、人气，靠什么聚集？靠你的业态组合吗？靠你的招商策略吗？靠你的客户资源吗？这些，你能做到别人当然也能做到，因为现在是信息时代了。到最后，是人气没聚集起来倒是把老板的脾气给聚集大了，房子空着，项目“沉睡不醒”，你说老板脾气能不大吗？这不能怪老板！老板也苦，人气没有、有的只是“窝气”，你说能不苦吗？

我不知道是悲哀还是可笑？不过我是笑不出来，看着那么多地理位置优越的商业地产项目“沉睡不醒”，我只是感到可惜，为开发商可惜！为好地段可惜！

那么，地理位置优越的商业地产项目为什么还会“沉睡不醒”呢？原因很简单，那就是“想当然的认为商业地产就是商业+地产的思想所致”，缺少必要的研究与科学的规划及系统运营的大策略……。只是简单的说什么业态组合及招商策略，你了解当地人们的消费习惯吗？你了解当地的商业发展史吗？你了解项目所在城市的发展历史吗？你了解项目所在城市未来的发展规划吗？你了解项目所在城市的地理环境吗？你了解项目所在城市与周边城市的地理、经济、产业等的关系吗？你了解建筑和商业的关系吗？你了解商业地产的金融资本运作吗？可能你说这些我都了解了，如果这些你都真的了解了，那么，你的项目就不可能在繁华地段“沉睡不醒”……！

我不是专家，更不敢称什么大师，尽管许多媒体称我为著名房地产运营专家，但我觉得自己只是一个房地产业的实战者而已。对于商业地产项目，我们有一套科学系统的运营程序——5+1+1理论，从五个方面和二大体系来研究分析和考量项目。做到以地气聚人气，以人气聚商气，以商气聚财气，关键一句话：就是让商户赚钱我们聚财。

其实，要想做好商业地产还有很多要研究和重视的东西，比如说项目辐射范围的问题。有人说：我们的项目辐射范围小、招商难。其实，辐射范围的大小在于你项目的定位，定位好辐射范围就大，像上海的南京路、北京的王府井辐射全国，你说不大吗？定位错，那就只有辐射自家门口了……！所以，项目的辐射范围与其定位有着直接的关系，并不是孤立存在的。

一句话，商业地产是一个需要系统专业运营的，尤其是前期的调查研究和商业规划及建筑规划设计等更要求有较高的专业度。

由以上所述可以看出，商业地产绝对不是简单的商业＋地产。

由于篇幅和时间关系，在此就不一一叙说，不尽之处，请指正！有机会我再和各位朋友详细深入的沟通交流。谢谢阅读！