虎年胡说之房地产

回到2008年末，善良的人们估计不会预计到2009年会出现令人惊讶的变化，潘石屹百日变局的预言成为了笑谈，房地产开发商的日子从来没有这样开心过，这一切在经济迷局中显得是这样突兀。经历了2009年的大变局，在预测2010年房地产市场时，我们不得不怀疑理性是否还有用武之地，是否还是什么招数是难以预料的。此篇尽管是胡说，还是多少建立在理性判断的基础上，但愿不会由于非理性因素的介入，真的变成了胡说。

房地产市场从基本供求平衡到泡沫乍起，短暂调整之后又迎来了井喷，几年来的跌宕起伏让人目不暇接。进入该领域的资金从少数人的自有资金到部分银行信贷，最终演变为几代人的全部积蓄连同全社会的居民储蓄。政策也从调控到宽松，再到极度宽松，最后甚至是无原则地放纵。购房的需求上看，也从自住到投资，再到投机，最终到达应对通货膨胀的恐惧。毫无疑问，不论从资金面、政策面再到需求面，都已经达到了现在人们想象的顶峰，面对令人眼晕的价格及租售比，似乎可以得到了第一个预测：房地产市场已经见顶。

房地产那泡沫对于经济的破坏毋庸置疑，多少国家的前车之鉴值得我们的思考。相对于美国将房地产泡沫由全球人承担，香港将房地产泡沫由大陆分担，迪拜房地产泡沫由富豪埋单，日本将房地产泡沫由收入倍增的国民负担，那么只是“收入被增”的中国国民对于巨大的房地产泡沫又由谁可以承担、分担、埋单呢？显然，房地产问题已经到不得不解决的地步，任何以“保增长”为由继续刺激房地产价格上涨的政策都会酿成难以控制的灾难。政策上的连续调控不能不说起到了一定作用，尽管一些专业唱多者不遗余力地看好市场，可是对于前景的不确定性，使得投资买盘开始观望，去年底高位大换手也充分释放了各方面的需求。一季度信贷扩张及春节来临，会使卖家仍不放弃原先的期望值。不过春节之后可以预期的低迷将促使部分卖家寻求降价变现，为此第二个预测也浮出了水面：房地产新一轮调整将自二季度展开。

房地产投机的一大特色是交易成本高，这也是为什么容易形成慢牛行情的原因，即便房价上涨10%，投资者也未见得有多大的获利。持房者不断抬高的成本决定了市场不断向上的格局，而且短期内也没有什么高抛低吸的差价可以操作。但是房地产下跌起来也是异常凶悍的，纵观日本、香港、美国，莫不如此，其原因就是在于缺乏类似股票那种抄底抢反弹盘的短期支撑。因此当人们开始意识到房价见顶之后，尤其是投机卖盘的突然消失，这将极大地考验卖家的定力。去年底优惠政策取消之前，大批平民百姓释放了刚需，诸多二手房实现了高位换手。可爱的平民百姓称为了消除投机隐患的主力，起码在2010年他们的房贷支出不会增加，即便是2010年如笔者所言加息两次，按照商业银行房贷的通行范本，贷款者还是可以按照2010年初的利率水准还贷，因此这些人还能耐心持有房产。最容易出现动摇的是那些业余炒家，房价调整趋势形成后，会促使这些炒家急于脱手避免本金损失，这才是房价加速调整的驱动力。加息虽是导火索，但是真正的调整必然是压力真正形成，因而可以尝试作出第三个预测：临近年底才会形成快速调整。

鉴于今年房地产价格整体回调压力不大，银行受累于房地产而出现资产质量问题的情况并不突出。只是价格预期将导致成交量萎缩，同时使得银行、地产类股票难以走出令人满意的行情。同样，在房地产市场走势还没有威胁到金融体系安全时，政府为顺应民意、缓解处于不稳定状态的社会矛盾，政策上还会偏向于适度控制。总体而言，尽管政府会出台一系列措施控制房价上涨，但是指望2010年房地产出现大幅崩盘的可能性不大。不论是加息还是物业税，在压力没有真正落在购房者身上时，房地产市场还会再高位震荡，至多略有下降，而泡沫的真正破裂需要等待来年！千万不要将今年房地产市场的相对平稳视为常态，危机其实是在不断积累之中。

连续发行的股票还是给市场资金面带来了压力，尽管中国化学发行数量不算太大且低开，可是在创业板同时发行的情况下，市场还是选择了一定幅度的调整。连一级市场赚钱都不牢靠了，二级市场的操作更加艰难。很难有什么股票、什么板块出现连续行情，扩容压力实实在在地摆在了投资者面前。即便是一些权重股公布了不错的业绩快报，如股份制银行中的兴业与浦发，可是仍然没有聚集起足够的人气。这就是市场的现状，不利因素多、有利因素少。

明天会谈谈对虎年证券市场的看法，多些趋势分析，少些短期预测，这是我今年以来所要坚持的。缺少基本趋势的短线预测，无异于赌博和瞎蒙，投资者为此付出了太多的代价，可是错误仍旧不断重复出现。

程程

二〇一〇年一月七日