《浙商》记者 丁璐燕

万科董事长王石9月25日发表微博称：“温州是泡沫已经破裂的城市。”当下的温州房地产市场，正遭遇破裂还是回归常态？

24个月持续下跌的房价、媒体热炒的“弃房断供”，一起将温州房地产推至风口浪尖。万科董事长王石9月25日发表微博称：“温州是泡沫已经破裂的城市。”当下的温州房地产市场，正遭遇危机还是回归常态？

豪宅“锦玉园”的几度轮回

夜幕中，鹿城广场“锦玉园”的玻璃幕墙在光反射下，比白天更为醒目，忙碌一天的业主们纷纷开着豪车归来。小区位于温州市中心核心区块，由绿城集团开发，2008年8月1日一期住宅开盘，共230套，定位高端豪宅。

“户型有一千多平方米带游泳池的，也有四百平方米的，买的都是温州大老板。”小区一位业主告诉《浙商》记者。开盘时，均价每平方米4万元左右，单套最贵售价1亿多元，最便宜的也要1200多万元。而当年，温州主城区住房均价不到2万元。

高昂的价格并未妨碍销售，“锦玉园”开盘三日，认购率达60%。“但这样的认购潮并未持续很长时间。”上述业主称，“锦玉园”销售曾一度出现停滞，之后又是新一轮抢购。2009年，温州房地产回暖，“锦玉园”售价水涨船高。2010年，温州市区房价冲破3万元/平方米，“锦玉园”已涨至7-10万元/平方米！2011年6月底，“锦玉园”一期交付，温州房价仍在上涨，有业主甚至将生意周转的资金用来结清房款。但两个月后，温州楼市开始暴跌，“锦玉园”房价惨遭腰斩，降至2008年时的开盘价。

现在，“锦玉园”这三幢耸立在瓯江边上的住宅高楼，商铺依旧空荡，行人零星可数。《浙商》记者在小区门口稍作逗留，便有保安警惕地上前询问。

距其4公里远，就是置信地产开发的楼盘“天玺”，声称要“以189.5米打造浙江住宅第一高度”，主打586平方米豪宅。售楼处工作人员告诉《浙商》记者：“楼盘是在2011年底开售，最高价卖到8万多元/平方米，现在是4万多元，一共有40多套，现在还有10套没有出售，很多买进的业主都是老板朋友。”

不远处，中梁置业开发的豪宅项目“首湖景园”推出1幢多层和4幢高层共406套住宅，项目2011年11月开盘，到目前仅售出一半。开盘时，温州房价已进入跌势，虽然现在挂出的均价依旧是开盘时的65000元/平方米，但实际上部分房源在开盘一个月后便已多次下调价格，而且还有“总房款可优惠22%”的打折促销，无奈市场并不买账。

不再需要奢华的楼市

尽管温州房价下跌已久，但真正遭遇“腰斩”的多为豪宅，由于有普通住宅支撑，温州房产均价跌幅并没有50%这么恐怖。据禧泰房产数据监测，温州房价2011年7月达到峰值，为每平方米3万多元。经过2012年的一轮调整，今年房价仍在每平方米2万元以上。

“以前买房的以老板居多，现在买房的都是普通收入人群。”温州市房地产行业协会、温州市工商联房地产商会执行会长陈骞说。

根据国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格，温州在2010年几乎领涨全国，到2012年4月同比出现明显下跌，当年8月跌至最低点，同比价格指数仅为83.1，为全国70个大中城市最低，之后便一直处于跌势。

但据温州市房管局网上销售系统显示，9月温州一手房成交量2684套，创下今年以来最高销售记录，销售面积为30.27万平方米。二手房市场交易涨幅较稳，9月成交量1001套，8月成交量958套。

“主要是刚需进来了。温州房价下跌，一方面是因为城市框架拉开，增加了土地供应量，另一方面，供应结构也随之发生了变化，以前住宅供应主要是在鹿城这些中心区域，现在瓯海、龙湾等新区也加入进来，适合周边居民自住的小户型刚需住房多了，豪宅少了，而刚需房价格又不可能高得离谱。”朗兆房产专业机构董事长黄维坚分析说。

在温州一手房集中的瓯海新区，近期已开盘或即将开盘的“万科中梁·金域中央二期”、“中梁·香缇公馆”、“德信·柏林公馆”等，主力户型面积多在160平方米以下。即便像鹿城区“中梁·外滩首府”这样的江景房，最大户型也不过190平方米。

另外，在黄维坚看来，交易量上涨，除了刚需以外，与温州市政府在8月中旬调整二套房限购政策也有一定关系。

“温州不是放开二套房，而是调整到与全国保持一致。相比其他城市，原来的‘温州版’限购令更加严格，主要是针对当时温州房价高涨的情况。现在，泡沫挤出后，温州房地产市场正在回归常态，应该释放改善性需求。”

不再用以投资的房产

温州房价下跌，相当程度影响着房地产投资积极性。温州统计局公布的最新数据显示，今年1-8月，温州市房地产开发投资累计418.65亿元，同比下降4.3%。但与此同时，又因为土地供应量增加，地价下降等因素，吸引了万科、万达、绿城等外地房企大鳄涌入温州。

开业不久的龙湾万达广场，距离鹿城区20多公里，与其他城市万达广场的熙攘相比，这里稍显冷清。“鹿城区也有很多商业中心，温州人不会因为你是万达广场，就开车半个多小时赶过去。而且龙湾这个地方，因为地理位置关系，前不着村后不着店，很难发展起来。”温州某房地产企业老总说。但对来势汹汹的外地房企，他也有些担忧：“这是一个比较危险的信号，如果本土房企再不发力，可能会被这些大鳄一个个吃掉。”

因此，他坚持只在温州中心城区拿地，近两年温州房价下跌，他暂停了房地产投资，转而经营现有的商业地产项目。“现在温州很多房企并不急着投资，房地产暴利时代已经过了，赚了钱的人不会冒风险轻易进入，像我这样只在中心城区投资的，也不会去新城发展，就等十八届三中全会召开了，看政策怎么样再做打算。”

“这基本代表了大多数房地产企业的态度。”陈骞说，“虽然行业利润没有以前那么高了，但只要资金是自己的或者是从银行借的，日子就还可以过。反而是那些不懂房地产的，为了追逐短期暴利，匆忙进入，资金又大部分是从高利贷借的，现在就被套牢了。”

陈骞说，2008年，他申请向银行贷款20万元，无疾而终。后来有了“四万亿”政策，银行贷款突然变得容易了，尤其是传统制造企业。“当时就有很多制造企业从银行轻松拿到钱，找到我们，要求合作投资房地产。”

温州房价于是也在2009年开始暴涨，卖方市场盛行时，房地产盈利颇丰，尝到甜头的制造企业一发不可收拾，不乏通过民间高利贷，投资更多房地产。当然，也有不少人把钱放给炒房客，获取高额回报。

“通过房产抵押贷款买房，再抵押套现，这是危机发生前最普通的钱生钱游戏。”黄维坚说。而房价也在资金的炒作下，膨胀得离市场真实需求越来越远。

2011年，全国实行了严厉的房地产调控政策，温州房价在9月后开始下跌，依靠高息运转的资金也开始入不敷出，温州银行业不良贷款率从2011年6月全国最低的0.37％，迅速成倍攀升。

日前更有传言称，温州因为部分商品房价值低于抵押贷款，有1.5万套房产断供。但温州官方回应称，根据银行提供的按揭信息，截至7月底，房产断供不到600例，处于不良贷款状态的房屋为2584套。

“变成买方市场后，一个月卖不出几套房子，这时候就有点怕了。2010年高点时就脱身的那拨企业，现在都还好。但那些合作投资房地产的制造企业，因为不懂这个行业的特性，看到利润只有20%多，就开始跟我们吵。”陈骞说，后来温州房地产企业更愿意进行一些行业内的资源整合。

其实，房地产一直是温州人投资规划中不可或缺的一部分，尤其现在随着二套房政策的调整，这种需求又找到了出口。在雁荡山景区的一个楼盘，就为其40平方米的酒店式公寓打出了“小投入、低门槛、大前景”的广告标语，售楼小姐还叮嘱：“如果要看房得早点等班车，好抢个位子坐。”

一线独立结论

楼市回归常态

豪宅价格腰斩，听上去像是来自于西方的经济学教科书上的传说，但这一切却真实地发生在有钱人密集的温州。

与国际大都市上海相比，温州的确没有什么可以支撑起一线城市房价的要素，无论是区域还是生产生活的软环境。因此，温州楼市腰斩，重新回到几年前的水平，其实很正常，这是回归常态。

尽管在这场楼市狂跌的风暴中，投资的富豪们因此损失巨大，但是回到一个理性的常态，对于大众来说，并不是件坏事。因此，如果房地产真正破裂将急剧地提高银行的不良贷款率、引发金融危机。但刚需市场仍然坚挺，说明温州的楼市并没有这么严重，只是一种常态回归。

值得注意的是，房贷断供这一问题到底有多严重。诚如我们熟悉的，美国次贷危机的起源正是房地产信贷市场出现的问题。

显然，温州买房者并不是无力偿还债务，而是在获利与平盘之间，一些精明的温州人采取了平盘，即断供。当然，如果我们任断供肆意蔓延，将引发一系列连锁反应，银行不良贷款率上升、温州人信用崩盘。届时，再来挽救将为时已晚。